나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61023 [1] 경기도 파주시 와동동 1454 엠버418오피스텔 11층1107호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2026.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 ‘지산초등학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설 및 근린생활시설이 주를 이루는
지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상26층 건물 내 11층 1107호로서,
외벽 : 화강석 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북동측, 남동측으로 노폭 약 25미터, 15미터, 15미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(지산초등학교 상대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람, TEL 031- 940-7245))<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 참고사항 : 없음.
임대관계 : 미상임.

물건 비고

2026.6.29. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경61023 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 와동동 1454 엠버418오피스텔 11층1107호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 139,000,000원

* 토지면적: 5.99㎡ (약 1.81평)

* 건물면적: 27.31㎡ (약 8.26평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 규모: 지하 1층 / 지상 26층 중 11층

* 준공일: 2019년 3월 22일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 와동동 소재 ‘지산초등학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설 및 근린생활시설이 주를 이루는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통 수준입니다.

* 도로상태: 서측 및 북동측, 남동측으로 노폭 약 25미터, 15미터, 15미터 도로와 접해 있어 차량 통행이 용이합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 중로2류 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(지산초등학교), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정(2026타경61023)이며, 등기부채권 총액은 144,968,285원입니다 (채권자: 주택도시보증공사).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 주요 등기사항 요약:

* 갑5 (말소기준권리): 주택도시보증공사 강제경매

* 을3: 주택임차권 (강우진, 140,000,000원) - 말소 예정

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소

* 임차인 현황:

* 임차인: 강우진

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-23

* 확정일자: 2023-02-16

* 배당신고일자: 2025-03-27

* 대항력: 없음 (등기부상)

* 비고: 주택임차권 등기가 말소 예정이나, HUG 인수조건 변경에 따라 보증금 반환 관련 확약서 제출됨.

* 임차인: 김수연

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-05

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 없어 명백한 부담은 없을 것으로 예상되나, 대항력 보유 사실은 유의해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 건물은 업무시설 및 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여 관련 업종의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변에 지산초등학교가 있어 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 차량 접근성과 대중교통 이용이 가능한 점은 긍정적인 요소입니다.

5. 생활정보

* 건물은 2019년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조로 안정성이 확보되어 있습니다.

* 내부에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있어 즉시 사용 가능합니다.

* 해당 호실은 11층에 위치하여 조망권 확보 및 소음으로부터 비교적 자유로울 수 있습니다.

* 주변에 상업시설이 발달하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 강우진 관련 리스크: 등기부상 '대항력 없음'으로 표기되고 임차권 말소가 예정되어 있으나, HUG로부터 제출된 확약서의 내용이 '임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기한다'는 조건부 동의입니다. 만약 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 매수인에게 잔존 보증금 반환을 청구할 가능성이 남아있어 주의가 필요합니다. HUG의 인수 조건 변경으로 이러한 위험이 해소될 수 있으나, 최종 확인이 필요합니다.

* 임차인 김수연 관련 리스크: 보증금이 0원이지만 '대항력 있음'으로 등재되어 있어, 추후 권리관계 재확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 보증금이 없어 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 토지이용계획 상 제한사항: 상대보호구역, 토지거래계약허가구역 등은 향후 재산권 행사 시 고려해야 할 사항입니다.

* 주변 시설: 주변 시설 검색 결과, 해당 부동산 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 와동동에 위치한 엠버418오피스텔 경매 물건으로, 감정가는 1억 3,900만원입니다. 비교적 신축 건물이며, 업무시설 및 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 권리분석상 가장 큰 쟁점은 임차인 강우진의 보증금 문제와 HUG의 인수 조건 변경 관련 확약서 내용입니다. 등기부상 대항력은 없으나, 보증금 전액 변제 미 시 잔존 청구권 포기 조항이 조건부로 명시되어 있어, HUG의 역할과 배당 결과에 따라 매수인에게 잔여 보증금 부담이 발생할 수 있는 여지가 있습니다. 이를 제외하면 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가(2026년 2월)가 1억 4,000만원으로 감정가와 유사하거나 소폭 상회하여 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* HUG의 적극적인 개입 및 인수 조건 변경 확약서 제출로 임차인 관련 리스크가 상당 부분 해소될 가능성이 있습니다.

* 파주시의 지속적인 개발 계획 및 중심상업지역의 잠재력을 고려할 때 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 139,000,000원

* 최근 매매가: 140,000,000원 (2026년 2월, 16층 기준)

* 인수 보증금: 0원

* 본 건은 최근 실거래가 및 감정가 수준을 고려하고, 임차인 관련 리스크가 HUG를 통해 상당 부분 해소될 것으로 예상되므로, 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 경쟁 입찰 상황 및 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있으나, 현재 시세 및 권리관계 해소 가능성을 고려할 때 130,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.