나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60961 [1] 경기도 파주시 금촌동 959-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움 · 평가일 2026.04.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 금촌동 소재「금촌초등학교」남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 근거리에 「금촌역(경의중앙)」이 위치하는 등 교통상황은 양호함

형태 및 이용상태

대상물건은 인접지 대비 등고 평탄한 가장형 토지이며, 「근린생활시설」건부지로 이용중임

인접 도로상태

대상물건은 북측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(2005.6.4 지정) , 중로2류(폭 15m~20m)(중2-102(09.2.6))(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건은 일반철골구조 및 기타지붕 2층 건물임 외벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감 등 창호 : 새시 창호 등

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 「근린생활시설」로 이용 중임

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 화물용 승강기 설비 등 되어 있음

부합물 및 종물

지적개황도, 건물개황도 및 내부구조도, 사진용지에서와 같이 제시외 건물㉠~㉥이 소재함

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록1 상에 옹벽,담장,펜스,바닥포장,출입구 등 토지에 포함
3. 목록1 상에 식재된 수목도 토지에 포함
4. 목록1은 일부 건물부지로, 일부 주차장으로이용, 제시오 냉장고 3개 소재
5. 목록 2의 건물 중 캐노피, 처마, 외부계단 등은 건물의 부합물이고, 이 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 기재되어있음
6. 공부상 1층 592.5㎡(슈퍼마켓), 1층 50.4㎡(창고, 화장실), 1층 39.4㎡(제1종 근린생활시설)로 구분되어있으나, 정확한 위치 면적의 구분은 감정서의 지적개황도 및 건물개황도 등 참조할것

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 고양지원 2026타경60961 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 금촌동 959-2

* 용도: 근린시설

* 감정가: 708,903,1100원

* 토지면적: 1290.20㎡ (약 390.25평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 892.80㎡ (약 270.08평)

* 건물 제시외면적: 124.94㎡ (약 37.80평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 근OOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 중복사건, 유동화물건, 위반건축물

* 일괄매각으로 제시외 건물 포함

* 옹벽, 담장, 펜스, 바닥포장, 출입구, 식재된 수목 등 토지에 포함

* 건물 일부는 주차장으로 이용 중이며, 제시외 냉장고 3개 소재

* 건물의 캐노피, 처마, 외부계단 등은 부합물이며, 일반건축물대장상 위반건축물로 기재됨

* 공부상 1층 용도는 슈퍼마켓, 창고, 제1종 근린생활시설로 구분되어 있으나, 정확한 위치 및 면적 구분은 감정서 참조 필요

1.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 위치 및 주위환경: 경기도 파주시 금촌동 소재「금촌초등학교」남동측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 아파트 단지, 주택 등이 소재하는 지역임.

* 교통상황: 차량 접근 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 근거리에 「금촌역(경의중앙선)」이 위치하여 교통 편리함.

* 형태 및 이용상태: 인접지 대비 등고 평탄한 가장형 토지이며, 「근린생활시설」건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 북측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m).

* 제한사항: 가축사육제한구역, 토지구획정리사업지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 (25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택).

1.4. 건물 개요

* 구조: 일반철골구조 및 기타지붕 2층 건물. 외벽은 복합판넬 및 석재붙임 마감, 창호는 새시 창호 등.

* 이용상태: 기준시점 현재 「근린생활시설」로 이용 중.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 전기설비, 화물용 승강기 설비 등.

* 부합물 및 종물: 제시외 건물 ㉠~㉥ 소재.

* 건축물 표제부 요약: 일반철골구조, 2층 건물, 근린생활시설 (동명: 대하마트), 연면적 892.8㎡, 대지면적 1290.2㎡.

2. 입지조건

2.1. 교통 환경

* 금촌역(경의중앙선)이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 용이함.

* 인근에 다수의 버스 정류장이 있어 시내외 접근성이 양호함.

* 북측으로 약 15m 폭의 도로와 접하고 있어 차량 진출입이 편리함.

2.2. 주변 환경

* 금촌초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있음.

* 파주시 금촌동 일대는 금촌지구 도시관리계획(제1종지구단위계획) 구역으로 개발이 이루어진 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역임.

* 금촌역 주변으로 상권이 형성되어 있으며, 최근 신축 건물이 들어서고 영화관 등이 입점하며 젊은층이 유입되어 상권이 활성화되는 추세.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (요약)

* 말소기준권리: 2020년 11월 6일자 우리은행 근저당권 (을9, 금4,200,000,000원).

* 현재 등기부상 다수의 근저당, 가압류, 압류가 존재하나, 모두 말소 예정 권리에 해당함.

* 총 등기부채권액은 토지 13,017,254,477원, 건물 12,574,054,477원임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.2. 임차인 현황

* 인수 대상 임차인 보증금 합계: 0원.

* 현재 파악된 임차인은 다음과 같으며, 모두 대항력은 없는 것으로 보임.

* (주)논현엠마트: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2023-11-02.

* 김정숙: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-02-02.

* 농업회사법인주식회사골든라이스, 허건회: 보증금 0원, 차임 5,000,000원, 사업자등록일 2025-06-24.

* 주식회사한아름마트, 문상훈: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2024-05-02.

* 최진란: 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-09-04.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

* 금촌역 인근 상권은 과거 침체기를 겪었으나, 최근 영화관 입점 등 문화시설 확충과 신규 건물 개발로 젊은 층 유입과 함께 상권이 회복되는 추세.

* 금촌 통일시장은 안보 관광객, 군 상권, 지역 주민 소비층이 공존하는 삼중 소비 구조를 가짐.

* 다양한 근린생활시설, 상업시설 등이 혼재하여 기본적인 상업 기능은 유지되고 있으나, 문화적 즐길거리가 부족하여 일산 등 타 지역으로 소비가 분산되는 경향이 있음.

4.2. 주변 시설

* 금융기관: 우리은행, 신한은행 등.

* 상업시설: 올리브영 파주금촌점, 각종 마트, 식당, 카페 등.

* 공공시설: 파주시민회관, 금촌청소년문화의집.

* 시장: 금촌장 (1, 6일).

5. 생활정보

5.1. 교육 및 의료

* 교육: 금촌초등학교가 인근에 위치하며, 다수의 중학교 및 고등학교가 소재함.

* 의료: 파주 시내 종합병원 및 의원급 의료시설 이용 가능.

5.2. 편의시설

* 대형마트, 편의점, 각종 소매점 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

* 금촌역을 중심으로 다양한 음식점, 카페, 문화시설 등 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

* 해당 물건은 일반건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있음. 이는 향후 건축물대장 기재 변경, 이행강제금 부과, 철거 명령 등의 행정 제재 대상이 될 수 있으며, 부동산 거래 및 담보 인정에 제한이 따를 수 있음.

* 위반 건축물의 시정 조치 여부 및 그에 따른 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 함.

6.2. 다수의 압류 및 가압류

* 토지 및 건물 등기부상 수많은 압류 및 가압류가 존재하며, 이는 채무 불이행 및 재정적 어려움의 징후로 볼 수 있음.

* 비록 말소 예정 권리이나, 다수의 채권자가 얽혀 있어 향후 인수되는 권리가 없더라도 경매 절차 진행 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

6.3. 유동화 물건

* 유동화 물건의 경우, 채권 매각 과정에서 권리 관계의 복잡성이나 추가적인 변동 가능성이 있을 수 있으므로 주의가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 금촌동 금촌역 인근에 위치한 근린생활시설로, 교통 접근성이 양호하고 주변 상권이 점진적으로 활성화되고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 건물 자체에 위반건축물이라는 명확한 하자가 존재하며, 다수의 압류 및 가압류가 설정되어 있어 채무 관계가 복잡하다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 또한, 제시외 건물 및 토지 지장물(옹벽, 담장 등)을 포함한 일괄매각 대상이므로 현장 확인을 통해 정확한 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 금촌역 역세권 입지로 향후 상권 발전에 따른 가치 상승 기대.

* 토지 및 건물 일괄매각으로, 현 상태 인수 시 용도 변경 또는 증축 등 활용 방안 모색 가능.

* 인수되는 보증금 부담이 없어 투자 진입 장벽이 낮을 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건은 위반건축물이라는 중대한 하자가 존재하며, 다수의 채권 관련 권리들이 설정되어 있어 향후 명도 및 법적 절차 진행에 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 현재 제시된 감정가가 향후 시세 변동을 반영하는 정도에 대한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 본 물건의 감정가(708,903,1100원)를 기준으로 하되, 위반건축물로 인한 시정 비용, 명도 비용, 기타 부대 비용 등을 충분히 고려하여 신중하게 산정해야 할 것입니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 위반건축물에 대한 원상복구 또는 관련 법규 준수 비용이 상당할 수 있으므로, 이러한 부분을 상세히 조사한 후 낙찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 현재로서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우나, 통상적으로 위반건축물의 경우 감정가 대비 70~80% 선에서 고려해 볼 수 있으나, 이는 현장 조사 및 법률 자문을 통해 최종 결정해야 할 사안입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.