나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60998 [1] 경기도 고양시 일산서구 대화동 2223 삼운트루아오피스텔 8층828호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 "장촌초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 학교, 공원, 근린생활시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 지하철 3호선 "대화역" 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 10층 건내 제8층 제828호로서, 외 벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등 창 호 : 샷시 창호 등

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약40미터, 남동측으로 폭 약30미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합),가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 2223번지 삼운트루아오피스텔 8층 828호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 고양지원 2026타경60998 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 88,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

토지 면적은 5.04㎡(약 1.52평)이고, 건물 면적은 26.60㎡(약 8.05평)입니다.

건축물대장상 본건이 속한 삼운트루아오피스텔은 2003년 6월 5일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 10층 건물입니다.

2. 입지조건

본 건은 경기도 고양시 일산서구 대화동에 위치하며, 주변에 장촌초등학교가 북측 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

지역은 아파트, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

교통 여건으로는 차량 진출입이 용이하며, 지하철 3호선 대화역 및 다수의 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 북동측으로는 폭 약 40미터, 남동측으로는 폭 약 30미터의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

다만, 토지 이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 이용 및 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

주변에 혐오시설이나 특이사항은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 건의 권리 분석 결과, 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소기준권리인 주식회사원큐파트너스대부의 근저당권(을14, 2026-01-19 접수, 57,000,000원)보다 후순위 권리들은 모두 말소됩니다.

등기부 채권 총액은 62,000,000원(근저당 57,000,000원 + 전세권 5,000,000원)입니다.

임차인 현황으로는 주식회사원큐파트너스대부가 보증금 5,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있으나, 대항력이 없습니다.

확정일자는 2026년 1월 19일이나, 전입/사업일자 정보가 비어있고 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 대화동 일대는 주거 단지와 상업 시설이 공존하는 지역입니다.

지하철 3호선 대화역을 중심으로 형성된 상권의 배후 주거지 역할을 하며, 오피스텔로서의 주거 및 업무 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

인근에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능하며, 교통 편의성이 높아 유동 인구 확보에도 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

본 건은 대화역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에 장촌초등학교가 있어 교육 환경이 우수하며, 인근 공원 및 아파트 단지들은 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 생활 편의성이 높은 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

임차인으로 등재된 주식회사원큐파트너스대부가 보증금 500만원, 차임 0원으로 있으나 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 하지만, 임대 관계가 미상으로 표기되어 있어 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 용도 변경이나 재건축 시 관련 법규에 따른 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 삼운트루아오피스텔에 위치한 오피스텔 경매 물건입니다.

우수한 역세권 입지와 편리한 교통망, 양호한 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

등기부상 권리 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 안정적으로 취득 가능한 물건으로 판단됩니다.

다만, 일부 토지 이용 제한 사항과 임대 관계 미상 등의 사항은 입찰 전 충분한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 3호선 대화역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

* 안정적인 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리 부담이 전혀 없습니다.

* 다용도 활용 가능: 오피스텔로서 1인 가구의 실거주 목적 또는 임대 수익 창출을 위한 투자 목적으로 모두 적합합니다.

* 지역 성장 가능성: 대화동 일대는 지속적인 개발 가능성이 있는 지역으로 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 층수의 오피스텔 시세는 평당 약 270만 원 ~ 280만 원 수준입니다.

본 건의 면적(26.60㎡)과 감정가(8,800만원)를 고려할 때, 현재 시세 및 경매 시장 상황을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 예상 입찰가는 72,000,000원으로 제시합니다.

이 금액은 최근 거래된 유사 면적 오피스텔의 시세를 반영하고, 감정가 대비 합리적인 수준으로 책정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.