나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61020 [1] 경기도 파주시 야당동 1050-1 이든시티 8층806호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 야당동 소재 ‘운정초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 각종근린생활시설, 오피스텔, 대규모아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선"야당역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 편리시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상16층 건물 내 제8층 제806호로서 (사용승인일: 2021.01.22.) 외 벽 : 인조석붙임 마감 등 내 벽 : 미상임. 창 호 : 샷시창호 등으로 탐문조사됨.

이용상태

대상물건은 공부상 ‘업무시설(오피스텔)’로 이용중임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 가장형의 토지로서 ‘업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 서측으로 노폭 약 40미터 및 동측으로 노폭 약 13미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(파주운정지구)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(파주운정지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(파주운정지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

1. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.7.9.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

물건 주소: 경기도 파주시 야당동 1050-1 이든시티 8층806호

사건번호: 고양지원 2026타경61020 (1)

용도: 오피스텔 (업무시설)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적: 6.39㎡ (약 1.93평)

건물 면적 (전용면적): 21.17㎡ (약 6.40평)

감정가: 114,000,000원

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건물 사용승인일: 2021년 01월 22일

1.4. 건물 연혁

본 건물은 철근콘크리트구조의 지상 16층 건물로, 해당 물건은 8층 806호에 위치합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 파주시 야당동 소재 ‘운정초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주변으로는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 대규모 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 경의중앙선 ‘야당역’이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 조건

토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 현재 ‘업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설’의 건부지로 이용 중입니다. 본 물건지는 서측으로 노폭 약 40미터, 동측으로 노폭 약 13미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 속한 지역은 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역이며, 대로2류(폭 30~35m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12~15m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(전부제한구역) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25, 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 등)에 해당하나, 본 물건의 용도(오피스텔)로는 직접적인 제한이 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 02월 13일에 접수된 부평구(인천광역시)의 압류 (갑10)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG) (대리인: 고현하)

* 보증금: 108,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023년 03월 31일

* 확정일자: 2023년 03월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 07월 09일자 확약서를 제출하였으며, 이는 보증금 전액을 배당금에서 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것에 동의함을 의미합니다. 따라서 본 물건 낙찰자는 임차인에 대한 별도의 보증금 인수 의무가 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 권리분석 요약

등기부등본상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 신청채권자의 확약서에 따라 낙찰자가 인수할 보증금이 없으므로 권리관계는 비교적 깨끗한 상태입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 편의시설

본 물건지는 오피스텔 및 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로, 다양한 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

4.2. 교육 및 교통 시설

* 교육시설: 인근에 ‘운정초등학교’가 소재하고 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 교통시설: 경의중앙선 ‘야당역’을 중심으로 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. HUG 인수조건 및 확약서

주택도시보증공사의 확약서로 인해 임차인의 보증금 인수 부담은 없으나, 추후 HUG와의 관련 서류 확인은 필요합니다.

5.2. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되나, 오피스텔 용도로 취득 시에는 일반적으로 허가 대상이 아닙니다. 다만, 관련 법규 변경 가능성에 유의해야 합니다.

5.3. 기타 제한사항

가축사육제한구역에 포함되어 있으나, 주거 또는 업무시설과는 직접적인 관련이 적습니다.

6. 시세분석 및 예상 입찰가

6.1. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(이든시티) 내 유사 면적(21.17㎡)의 오피스텔 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 04월 03일, 10층 거래: 80,000,000원

* 2026년 05월 15일, 3층 거래: 70,000,000원

* 2026년 05월 15일, 3층 거래: 70,000,000원

해당 거래 사례들은 3층이 7,000만원, 10층이 8,000만원에 거래된 것으로 나타나, 층수별 가격 차이가 존재함을 알 수 있습니다.

6.2. 시세 종합 및 감정가와의 비교

본 물건은 8층에 위치하며, 감정가는 114,000,000원입니다. 하지만 최근 매매 사례가 7,000만원에서 8,000만원 수준으로 형성되어 있어, 감정가와 실제 거래가 사이에 상당한 시세 차이가 존재합니다. 이는 감정가가 시장 상황을 충분히 반영하지 못했거나, 시점의 차이일 수 있습니다. 최신 거래가인 7,000만원~8,000만원을 기준으로 시세 판단하는 것이 합리적입니다.

6.3. 예상 입찰가 산정

본 물건은 임차인의 보증금 인수 부담이 없고(인수 보증금 0원), 권리관계 또한 깨끗하여 추가적인 위험 부담이 적습니다. 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 8층의 위치적 장점을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가 범위를 산정합니다.

* 예상 입찰가 범위: 78,000,000원 ~ 88,000,000원

본 범위를 기준으로 입찰에 참여하는 것을 권장하며, 개별적인 시장 조사 및 현장 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주시 야당동에 위치한 신축급 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하고 임차인 보증금 인수 부담이 없어 안전하게 투자가 가능합니다. 최근 실거래가 수준과 감정가의 차이가 있으므로, 이를 고려한 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통망: 경의중앙선 야당역 인접 및 도로망 우수

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 후순위 권리 다수, 낙찰로 인한 소멸

* 무보증금 인수: 임차인 보증금 인수 부담 없음 (HUG 확약서)

* 생활 편의시설 인접: 상업시설 및 교육시설 접근성 용이

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.