나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70836 [1] 경기도 의정부시 신곡동 685 벽산아파트 6동 18층 1802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이 현 · 평가일 2026.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 "신곡중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 "동오역(의정부 경전철)"이 소재함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상18층 건물 내 제18층 제1802호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

기준시점 현재 아파트로 이용 중임. (후첨 '내부구조도' 등 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 아파트 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있으며, 대상토지 북측, 북서측, 남동측 으로 노폭 약 25미터, 약 20미터, 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 제3종일반주거지역(제3종일반주거지역), 지구단위 계획구역(신곡), 대로3류(폭 25m~30m)(2020-11-30)(대로3-5호선)(접합), 중로1류(폭 20m~ 25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동오초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(성심유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세종유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신곡중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부신곡 초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(이화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(동오초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(성심유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 폐문·부재로 인하여 내부 확인을 하지 못하 였음. 대상물건은 공부상 아파트로 육안에 의한 관찰 및 인근 탐문조사 상 현황 역시 공부와 동일한 것으로 조사됨. 건축물현황도 및 육안에 의한 관찰 등을 참고하여 건축물현황도 상 평면도를 첨부하였으나 실제 내부구조와 상이할 수 있는바 경매 진행 시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70836 (1)

소재지: 경기도 의정부시 신곡동 685 벽산아파트 6동 18층 1802호

용도: 아파트

감정가: 289,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.63㎡ (약 25.6평)

건물지분: 84.63㎡ (약 25.6평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 의정부시 신곡동에 위치하며, 인근에 신곡중학교가 있고 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량으로 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 의정부 경전철 동오역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

아파트 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있으며, 대상 물건 토지는 북측 약 25미터, 북서측 약 20미터, 남동측 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(신곡), 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(동오초, 성심유치원, 세종유치원, 신곡중, 의정부신곡초, 이화유치원), 절대보호구역(동오초, 성심유치원), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 10월 16일 접수된 대구광역시 동구청의 압류 (갑5) 입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이전순)

* 보증금: 285,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 15일

* 확정일자: 2021년 9월 17일

* 배당신고일자: 2023년 10월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경으로 대항력을 포기하였으며, 이에 따라 임차보증금은 인수되지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

3.4. 기타 권리사항

등기부상 소유권 이전, 임차권, 압류, 강제경매 등의 권리 내역이 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 말소될 예정입니다.

4. 건물 및 단지정보

4.1. 건물 구조 및 현황

철근콘크리트조 슬라브지붕 지하 1층/지상 18층 건물 중 제18층 제1802호이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호 마감입니다. 현재 아파트로 이용 중입니다.

4.2. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 설치되어 있습니다.

4.3. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 신곡신성벽산 (6동)

* 주소: 경기도 의정부시 신곡동 685

* 사용승인일: 1993년 11월 26일

* 총 세대수: 660세대

* 총 동수: 7개동

* 최고층: 18층

* 전용면적: 84.63㎡ (약 25.6평)

* 추정 분양면적: 약 112.84㎡ (약 34.1평) (일반적인 전용률 75% 적용 시 추정)

* 주차 대수: 총 2,088대 (단지 전체 기준)

4.4. 주변 시설

* 교육시설: 신곡중학교, 동오초, 성심유치원, 세종유치원, 이화유치원 등 (상대/절대 보호구역)

* 교통시설: 의정부 경전철 동오역, 버스정류장

* 생활편의시설: 근린생활시설 인접

5. 상권분석 및 생활정보

5.1. 주거환경

신곡동은 의정부시 내에서 주거 선호도가 높은 지역 중 하나로, 경전철 동오역을 이용한 서울 접근성이 양호한 편입니다. 주변으로 아파트 단지가 형성되어 있으며, 학교와 근린생활시설이 인접해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 소각장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 폐기물매립시설 설치제한지역이 포함되어 있어, 향후 개발 시 관련 법규를 확인할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 1993년에 사용 승인된 건물로 30년 이상 경과하여 향후 리모델링 또는 재건축 관련 이슈 발생 가능성이 있습니다.

* 내부 구조 불일치 가능성: 현장 방문 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여, 첨부된 건축물현황도 상의 평면도와 실제 내부 구조가 상이할 수 있습니다. 경매 진행 시 재확인 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사가 임차인이기도 하면서 인수조건 변경 확약서를 제출하였으나, 해당 조건의 세부 내용에 대한 추가적인 이해가 필요할 수 있습니다. (단, 권리분석상 인수 부담은 없음)

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 신곡동에 위치한 아파트로, 경전철 동오역 인근에 있어 교통 편의성이 우수하며, 주변에 학교 및 생활편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다. 권리관계가 비교적 깨끗하여 낙찰 후 인수할 권리가 없어 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 건물 노후화와 내부 구조 확인 불가 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 모든 등기부상 권리가 말소 예정되어 있어 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 입지: 역세권(동오역)이며, 다양한 교통망과 생활 편의시설을 갖춘 지역입니다.

* 실수요 및 투자 수요: 지역 내 꾸준한 주거 수요가 예상되는 지역입니다.

* HUG 인수 조건: 해당 조건이 추가적인 가치 상승 요인이 될 수 있으므로, 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 6월 30일 (2층, 84.63㎡): 259,000,000원

* 2026년 6월 29일 (5층, 84.63㎡): 273,000,000원

* 2026년 7월 5일 (17층, 72.09㎡): 260,000,000원

84. 63㎡ 기준 최근 매매가는 약 259,000,000원에서 273,000,000원 수준입니다. 감정가(289,000,000원) 대비 최근 시세가 낮게 형성되어 있습니다.

* 예상 입찰가: 255,000,000원 ~ 265,000,000원

상기 분석된 최근 시세와 감정가격을 고려했을 때, 본 물건의 예상 입찰가는 255,000,000원에서 265,000,000원 사이로 판단됩니다. 특히, 255,000,000원 수준에서 입찰 시 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능할 것으로 예상됩니다.

본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 실제 현장 조사를 통해 권리관계 및 물건 상태를 재확인하고, 추가적인 시장 조사를 거친 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.