나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70860 [1] 경기도 양주시 덕정동 164-9 주건축물 1동 4층405호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청솔 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕정동 소재 "덕정중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 덕정역(지하철1호선)이 소재 하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 4층 405호로서 (사용승인일 : 2016.12.14) 외벽 : 벽돌쌓기 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

연립주택(방3, 거실, 주방, 화장실 및 욕실2, 발코니 등)으로 이용중임. (내부구조는 별첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

급배수, 위생설비, 난방설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로서 인접지와 등고평탄한 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 15미터 및 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

덕정동 164-9 : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(택지개발:덕정1지구), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구. 덕정동 164-10 : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(택지개발:덕정1지구), 중로2류(폭 15m~20m)집산 도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70860 (1)

소재지: 경기도 양주시 덕정동 164-9 주건축물 1동 4층405호 (유성골든캐슬)

용도: 연립주택

감정가: 166,000,000원

토지면적: 41.79㎡ (약 12.64평)

건물면적: 59.19㎡ (약 17.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOO (실질적 경매 신청 권리: 서울축산업협동조합의 근저당권)

건축연도: 2016년 12월 14일 (사용승인일)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 경기도 양주시 덕정동 소재 "덕정중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통입니다.

교통상황:

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 덕정역(지하철 1호선)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

도로상태:

서측으로 노폭 약 15미터 및 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(택지개발:덕정1지구), 성장관리권역, 배출시설설치제한지역 등입니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 목

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입/확정일자: 2023.05.24

* 배당신고일자: 2026.05.14

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

본 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 배당 절차에 따라 보증금 전부 또는 일부를 변제받지 못할 수 있으므로, 임차인과의 원만한 명도 진행을 위한 확인이 필요합니다.

등기부 현황:

* 말소기준권리: 서울축산업협동조합 근저당 (접수일자: 2017.02.06, 권리금액: 134,400,000원)

* 현재 경매 신청 권리: 서울축산업협동조합 임의경매 (접수일자: 2026.04.21, 권리금액: 112,000,000원)

* 본 경매는 말소기준권리보다 후순위 권리(갑8 가압류, 갑9 임의경매 등)에 대한 정리 절차로 진행되며, 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 151,400,000원 (이는 현재 등기부상 기재된 총 채권액이며, 말소될 권리들의 합계이므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.)

물건명세서 특이사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시적으로 언급된 사항은 없습니다.

4. 상권분석

최근 실거래가 분석 (2026년 6월 기준):

* 덕정동 176-2 (현대주택, 다세대, 44.58㎡, 1991년식, 4층): 75,000,000원 (약 556만원/평)

* 덕정동 135 (대명주택, 연립, 60.93㎡, 1986년식, 1층): 95,000,000원 (약 515만원/평)

* 덕정동 286-5 (명진빌라, 다세대, 76.42㎡, 1994년식, 3층): 150,000,000원 (약 649만원/평)

본 물건 특징:

* 본 건은 2016년식으로 비교적 신축 연립주택입니다.

* 건물면적 59.19㎡(약 17.90평) 기준입니다.

* 제공된 최근 실거래가 자료들을 볼 때, 주변 다세대 주택들의 시세는 평당 약 515만원 ~ 649만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 본 건은 2016년식 신축 건물임을 감안할 때, 연식이 오래된 주변 건물들보다 높은 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

* 감정가 166,000,000원 (평당 약 927만원)은 주변 시세 및 오래된 비교 사례들을 고려했을 때 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 가장 최근 거래된 76.42㎡(약 23평) 다세대가 15,000만원에 거래된 점을 참고할 때, 시세 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

교육시설:

덕정중학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

교통시설:

수도권 전철 1호선 덕정역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

편의시설:

주변에 근린생활시설이 있으며, 덕정역 인근으로 편의시설이 다수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

혐오시설:

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

감정가 대비 주변 시세:

본 건의 감정가가 주변의 유사 연식 및 규모의 부동산 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서 무리한 입찰 경쟁 시 투자 가치가 하락할 수 있습니다.

임차인 관련:

대항력 없는 임차인이 존재하며, 인수 보증금은 0원이지만, 배당 절차에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 있습니다. 이는 향후 명도 과정에서 임차인과의 협의가 필요할 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 덕정동에 위치한 2016년식 신축 연립주택(유성골든캐슬)으로, 덕정중학교가 인접해 있고 덕정역 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 모든 권리가 말소되는 안전한 물건이며, 인수할 보증금 또한 없습니다. 다만, 감정가가 주변 실거래가 대비 다소 높게 책정되어 있어, 시세 조사를 통한 신중한 접근이 요구됩니다. 신축 연식과 편리한 교통 여건은 장점입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2016년식으로 비교적 최신 건물에 속하여 향후 유지보수 용이성 및 선호도가 높을 수 있습니다.

* 우수한 교통 여건: 덕정역(1호선) 및 다수의 버스 노선 이용이 편리하여 출퇴근 및 일상생활에 유리합니다.

* 권리 안전성: 모든 인수 부담이 없는 깔끔한 권리 상태를 가지고 있습니다.

* 지역 발전 가능성: 택지개발지구 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 166,000,000원

주변 실거래가 (2026년 6월 기준, 평당 약 515만원 ~ 649만원):

* 44.58㎡ (약 13.48평): 75,000,000원 (약 556만원/평)

* 60.93㎡ (약 18.43평): 95,000,000원 (약 515만원/평)

* 76.42㎡ (약 23.11평): 150,000,000원 (약 649만원/평)

본 건의 면적(59.19㎡, 약 17.90평)과 신축 연식(2016년)을 고려하여, 주변 시세의 상단 또는 약간의 할증을 적용하여 산정합니다.

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

최종 권고 입찰가: 120,000,000원

(이는 본 보고서 작성 시점의 정보를 바탕으로 한 예상치이며, 실제 현장 조사, 추가 시세 확인, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.