나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70796 [1] 경기도 포천시 가산면 우금리 186-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루 · 평가일 2026.04.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 가산면 우금리에 소재하는 '우금저수지' 북동측 인근에 위치하며 주위는 농가주택, 농경지, 중소규모의 공장 및 창고 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 자유로우며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있어 제반 대중교통여건은 무난함.

형태 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 및 점유관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-1) : 목조 자연석지붕 단층 주택으로서 외벽 : 세멘마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 샷시 및 목조 이중창임. 기호(2-2) : 시멘트블럭조 스레이트지붕 단층 창고로서 외벽 : 세멘마감. 내벽 : 세멘마감. 바닥 : 세멘마감. 기호(2-3) : 목조 스레이트지붕 단층 대문 및 창고로서 외벽 : 세멘 몰탈위 페인트마감. 내벽 : 벽지 및 세멘마감. 바닥 : 장판지깔기.

이용상태

기호(2-1)은 주택으로 이용중이며 기호(2-2)는 창고로 이용중이며 기호(2-3)은 대문 및 창고 등으로 이용중임.

설비내역

기호(2-1)은 위생 및 급배수시설 되어 있으며 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

기호(2-3)의 공부상 용도는 주택이나 현황 '대문 및 창고'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 및 점유관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70796 (1)

소재지: 경기도 포천시 가산면 우금리 186-2

용도: 단독주택 (건축물대장상 주택, 창고, 대문 및 창고)

감정가: 262,616,760원

토지면적: 623.00㎡ (약 188.5평)

건물면적: 83.72㎡ (약 25.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 가산농업협동조합

1.2. 건축물 정보

건축물대장상 용도: 주택

구조: 일반목구조 (자연석지붕)

건축년도: 1960년 (정보 기준)

건물 구성:

- 기호(2-1): 단층 주택 (48.96㎡)

- 기호(2-2): 단층 창고 (18.2㎡)

- 기호(2-3): 단층 대문 및 창고 (18.56㎡) (공부상 주택, 현황 대문 및 창고 이용)

1.3. 토지 이용계획 및 제한사항

지역지구: 계획관리지역, 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 포천시 가산면 우금리에 위치하며, '우금저수지' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 농가주택, 농경지, 중소규모의 공장 및 창고 등이 혼재되어 있는 지역으로, 전반적인 주위 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 진출입은 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

2.3. 토지 현황

인접 대지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로, 현재 단독주택 건부지로 이용 중에 있습니다. 토지의 남측으로 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 박 : 전입일자 2025-08-07, 대항력 없음. 보증금 0원, 차임 0원.

* 원 : 전입일자 1996-01-26, 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원.

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리(2022-06-20, 가산농업협동조합 근저당권, 을1)보다 선순위인 권리가 없어, 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 등기부 현황 요약

토지 및 건물 등기부상 권리관계는 유사하며, 소유권 이전 기록 및 근저당, 압류, 임의경매개시결정 등의 내용이 확인됩니다. 등기부채권 총액은 290,782,630원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 시세

포천시 가산면 우금리 일대의 부동산 시세는 주로 농가주택, 전원주택, 소규모 토지 거래가 중심으로 형성되어 있습니다. 유사한 면적의 토지를 가진 오래된 단독주택의 경우, 건물 상태 및 리모델링 필요 여부에 따라 1억 5천만원에서 2억 5천만원 사이의 시세를 형성하고 있습니다. 계획관리지역 내 토지 가격은 토지 용도 및 개발 가능성에 따라 평당 약 90만원에서 110만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 2억 6천만원대로, 주변 시세 대비 높은 편으로 보입니다.

4.2. 단지 및 건물 유사성

본건과 동일한 단지에 속하는 물건이나 직접적으로 비교할 수 있는 다세대/연립주택 단지는 확인되지 않았습니다. 주변은 개별 필지 위주의 단독주택 및 농경지, 소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 우금저수지 인근의 전원생활 및 농업 활동이 가능한 지역에 위치합니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있지 않아 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 가능하나, 도보로 접근 가능한 주요 편의시설(마트, 병원 등)이나 교육시설(학교)에 대한 정보는 제한적입니다. 차량 이동 시 포천 시내 등 주요 생활권 접근이 필요할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

원종국 씨는 대항력이 있는 임차인으로 등록되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원임에도 불구하고, 대항력 유무는 명도 과정에서 잠재적인 변수로 작용할 수 있습니다. 임대차 계약의 정확한 내용과 대항력 발생 근거를 추가적으로 확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 건축 시 각종 규제를 받을 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

건축년도가 1960년으로 상당히 노후되어 있어, 주택으로 사용하기 위해서는 상당한 규모의 리모델링 또는 재건축이 필요할 것으로 예상됩니다. 이는 추가적인 비용 발생 요인이 됩니다.

6.4. 주변 환경

주변에 중소규모 공장 및 창고가 혼재되어 있어, 건축물의 종류에 따라 소음, 분진, 악취 등 생활 환경에 영향을 줄 수 있습니다. 현재까지 파악된 바로는 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 지역 특성상 잠재적 요소를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 가산면의 농업 및 전원생활이 가능한 지역에 위치한 단독주택입니다. 넓은 토지 면적을 보유하고 있으나, 건물 노후도가 높고 토지 이용에 대한 다양한 제한이 존재합니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 존재는 권리분석 시 중요하게 고려해야 할 사항입니다. 감정가 대비 시세 분석 결과, 감정가가 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서 신중한 접근이 필요하며, 명확한 임대차 관계 확인 및 리모델링/재건축 계획에 따른 비용 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 재건축 또는 토지 개발 가능성 (관련 규제 확인 필수).

* 계획관리지역 등 성장관리 구역 내 토지의 잠재적 가치 상승 기대.

* 노후 주택의 낮은 건물 가치로 인해 토지 가치 위주로 접근 시 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 262,616,760원이나, 주변 시세 및 건물의 노후도, 토지 이용 제한 사항 등을 종합적으로 고려할 때, 시장가치는 약 190,000,000원에서 220,000,000원 수준으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 부담이 인수 보증금 0원으로 해소된다 하더라도, 건물 리모델링 비용 및 향후 개발 가능성을 신중히 고려해야 합니다.

현 시세 및 잠재적 위험 요소를 감안하여, 예상 입찰가는 감정가 대비 약 80~85% 수준인 210,000,000원에서 220,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

본 정보는 제공된 자료 및 일반적인 시장 분석을 바탕으로 한 것으로, 최종 입찰가는 실제 현장 조사, 상세 권리 분석, 명도 저항 가능성 등 추가적인 면밀한 검토를 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.