나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70829 [1] 경기도 포천시 영중면 거사리 260-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JM · 평가일 2026.04.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 영중면 거사리 소재 "거시울마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 전원주택, 펜션, 농지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하나, 버스정류장과의 거리 등을 고려시 대중교통상황은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호1,3 공히 사다리형의 토지로서, 기호 1은 동측 하향 완경사지를 계단식 축대를 쌓아 평탄하게 대지조성한 토지로서 기호1은 주거용건부지, 기호3은 도로임.

인접 도로상태

본건 기호 3 동측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-25)(주거형유도구역) , 성장관리계획구역(북부지역),가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 소유자 거주중으로 조사되었음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 징크지붕 단층 단독주택으로서, 외벽 : 목재사이딩 등 내벽 : 목재인테리어마감 및 일부 타일마감 등 바닥 : 장판마감 등 창호 : 샷시창호

이용상태

단독주택으로 이용중임.(별첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조(기호 ㉠, ㉡, ㉢)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 소유자 거주중으로 조사되었음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 포천시 영중면 거사리 260-5

1.2. 건물 현황

용도: 단독주택

건물면적: 61.80㎡ (약 18.7평)

건물 제시외면적: 47.00㎡ (약 14.2평)

건물 제시외 면적은 매각물건에 포함되어 일괄 매각됩니다.

1.3. 토지 현황

토지면적: 661.00㎡ (약 200.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

본 건 토지는 주거용건부지와 도로로 이용 중입니다.

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 272,249,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 우리금융캐피탈

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 축대 및 정원수는 토지에 포함하여 평가함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 "거시울마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 전원주택, 펜션, 농지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 다만, 영중면 거사리 일대는 과거 폐기물처리시설 및 유지공장 관련 민원이 제기된 사례가 있어 악취 등 환경적 요인에 대한 확인이 필요합니다.

2.2. 교통

차량 접근은 가능하나, 버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 세종-포천 고속도로 이용 시 서울 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 규제

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형유도구역, 북부지역), 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26까지)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권 이전(길향숙, 곽라희, 김신철) 후 진접새마을금고 근저당(말소), 우리금융캐피탈 가압류(말소) 및 강제경매(우리금융캐피탈, 의정부지방법원 2026타경70829)로 이어졌습니다. 건물 등기부상 소유권 보존(김선철) 후 진접새마을금고 근저당(말소) 및 우리금융캐피탈 가압류(말소), 강제경매(우리금융캐피탈)로 진행되었습니다.

등기부채권 총액은 168,910,946원입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 등기부상의 대부분의 권리(근저당, 가압류)는 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시적으로 기재되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 현장 조사 시 소유자 거주 중으로 조사되었습니다.

4. 상권분석

본 물건은 전원주택 및 농지, 임야가 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있어, 일반적인 도심 상권과는 거리가 있습니다. 주거 목적 외 상업적 활용 가능성은 낮아 보입니다. 다만, 인근에 펜션 등 숙박시설이 분포하고 있어 관광 관련 시설의 잠재적 수요는 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에 기본적인 편의시설이 있는 영중면 소재지가 인접하여 생활권이 어느 정도 보장됩니다. 하지만 대중교통 이용이 다소 불편하여 차량 보유가 필수적일 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 환경 문제: 영중면 거사리 지역은 과거부터 소각 시설, 유지 공장 등으로 인한 악취 민원이 지속적으로 제기되어 온 이력이 있습니다. 이는 주거 환경 및 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

* 토지 이용 규제: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 대중교통 불편: 차량 없이는 생활에 불편함이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포천시 영중면 거사리의 전원주택으로, 비교적 넓은 토지와 단독주택 및 제시외 건물을 포함하고 있어 개인 주거 공간으로 활용 가치가 있습니다. 등기부상 권리 관계가 명확하고 인수할 임차 보증금이 없어 권리 분석은 비교적 간단합니다. 그러나 인근 지역의 환경 문제(악취 등)와 일부 토지 이용 규제는 신중한 고려가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 대지면적 (약 200평)과 단독주택, 제시외 건물 (약 14.2평)을 포함한 일괄 매각 물건입니다.

* 주변 자연 환경이 양호한 편입니다.

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 272,249,000원이며, 최근 주변 지역 단독주택 거래 사례들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 입지 및 환경적 요인(악취 민원 등)을 감안하여 감정가 대비 보수적인 접근이 필요해 보입니다.

다만, 인수할 임차 보증금이 없고 권리상 문제가 없다는 점을 감안하면, 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황에 따라 유동적이나, 감정가의 80~90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위로 제안합니다.

최종 입찰가는 철저한 현장 조사와 함께 주변 시세, 권리 관계, 물건의 상태 등을 종합적으로 판단하여 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.