나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70864 [1] 경기도 양주시 회정동 369 양주회정범양아파트 203동 16층1602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상록 · 평가일 2026.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 회정동 소재 '회정초등학교' 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 20층건 내 16층 제1602호로서 (사용승인일:2003.07.09) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창 호 : 샤시창호임.

이용상태

아파트 (방4, 화장실2, 거실, 주방 및 식당. 발코니, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 주차장설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 부정형의 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 개설된 포장도로를 통하여 외부 도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(국지도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(회천시가지)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : - .

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70864 (1)

소재지: 경기도 양주시 회정동 369 양주회정범양아파트 203동 16층 1602호

용도: 아파트

감정가: 229,000,000원

토지면적: 42.06㎡ (약 12.72평)

건물면적: 84.71㎡ (약 25.62평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2003년 (사용승인일: 2003.07.09)

구조: 철근콘크리트조 경사지붕 20층 건물 내 16층

총 세대수: 883세대

주차 대수: 총 359대

1.1. 입지조건

본건은 경기도 양주시 회정동 소재 '회정초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

단지 내 개설된 포장도로를 통해 외부 도로와 연결되어 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역이며, 대로1류, 소로1류, 소로2류, 중로1류 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리구역, 중점경관관리구역(회천시가지)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

말소기준권리는 2026년 4월 22일에 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기입니다.

* 임차인: 장영덕

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-10-01

확정일자: 2021-10-01

배당신고일자: 2023-10-16

대항력: 없음

비고:

HUG(주택도시보증공사)는 신청 채권자로서 임차권자 장영덕의 임차보증금반환채권을 양수하였으며, 우선변제권을 승계하였습니다. HUG는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.

이에 따라 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

집합건물 등기부 요약상 여러 차례 소유권 이전이 있었으며, 주택임차권(장영덕, 300,000,000원)은 말소 예정 또는 말소되었습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거단지 내에 위치하며, 인근에 회정초등학교와 같은 교육시설이 자리하고 있습니다.

아파트 단지 주변으로 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

토지이용계획상 배출시설설치제한지역에 해당하므로, 관련 시설 입주 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설로는 회정초등학교가 있으며, 도보로 접근 가능합니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등의 복리시설이 마련되어 있습니다.

기본적인 위생, 급배수, 승강기, 난방, 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

총 359대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축년도가 2003년으로, 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 배출시설설치제한지역에 해당하여, 주변 환경에 대한 민감도가 있는 경우 고려해야 할 사항입니다.

HUG의 인수 조건 변경 및 임차권 관련 사항은 권리 분석 시 고려되었으나, 명확한 확약서 제출로 인해 법적 리스크는 최소화된 것으로 보입니다. 하지만 관련 서류 재확인은 필수입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 회정동에 위치한 아파트로, 주변 환경 및 교통 여건이 무난하며 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

권리상 복잡성이 있었던 사항(임차권)은 HUG의 적극적인 개입과 확약서 제출로 인해 낙찰자에게 인수되는 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

감정가 대비 최근 실거래가 수준을 고려한 합리적인 입찰 전략이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

양주시의 지속적인 개발 가능성과 함께 주거지로서의 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

회정초등학교 인근이라는 점은 가족 단위 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

권리관계가 비교적 명확하게 정리되어 있어 안전한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 229,000,000원입니다.

최근 실거래가를 분석한 결과, 동일 평형(84.71㎡)의 거래가 2026년 6월 13일에 220,000,000원으로 확인되었습니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 순수 입찰 금액만 고려하면 됩니다.

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 229,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.