나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70826 [1] 경기도 의정부시 의정부동 369-2 의정부역한양수자인파크뷰 24층2416호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지금 · 평가일 2026.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 의정부역 남측 인근에 위치하며, 본건 일대는 근린생활시설 주를 이루고 주거용 부동산 등이 혼재하는 노선 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 본건 북측에 수도권 지하철 1호선 의정부역, 남동측 및 북동측 인근에 버스정류장이 각각 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상25층 중 제24층 제2416호로서, 외벽: 몰탈 위 돌붙임 및 페인트 등 마감, 내벽: 도배지 및 일부 타일붙임 등 마감, 바닥: 바닥재 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호: 새시임.

이용상태

도시형 생활주택(원룸형: 거실/침실, 주방, 욕실, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 개별난방에 의한 도시가스설비, 전기설비, 승강기설비, 소화설비, 주차설비 등이 갖추어져 있는 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로와 대체로 평탄하게 조성된 사다리형 유사 토지로서, 주상용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 다수의 도로에 접하는 필지로, 북측으로 그 상태가 양호한 폭 30m내외의 도로 등이 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건의 위치확인은 인근 탐문, 실제 점유 사용부분 등을 통해 위치 확인하였으며, 본건의 이용상황 및 내부구조는 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 외부관찰 및 집합건축물 대장의 도면 등을 기준으로 평가하여 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 한 바, 실제와 다소 상이할 수 있으니 참고하시기 바람. -본건은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되어 토지·건물의 구분평가는 곤란하나 귀 평가명령에 따라 대상 부동산의 평가액을 ‘집합건물 토지·건물 배분비율표(한국부동산연구원)’상의 배분비율 등을 고려하여 토지가액과 건물가액으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바람. -본건 관련 등기사항전부증명서 및 건축물대장 등을 경매진행 및 참여시 확인하시기 바람. -본건 현황 임대관계는 이해관계인의 폐문부재 등으로 미상이나, 등기사항전부증명서 상 주택임차권등기가 기재되어 있으니 경매 진행 및 참여 시 별도 확인하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사가 대항력포기확약서 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70826 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 369-2, 의정부역한양수자인파크뷰 24층 2416호

용도: 아파트 (도시형 생활주택)

토지 면적: 2.17㎡ (약 0.66평)

건물 면적: 14.54㎡ (약 4.40평)

감정가: 70,000,000 원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 의정부역 남측 인근에 위치하며, 근린생활시설 및 주거용 부동산 등이 혼재하는 노선 상가지대임.

2.2. 교통 환경

차량 접근이 용이하며, 북측으로는 수도권 지하철 1호선 의정부역이 소재함. 남동측 및 북동측 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 이용 계획

일반상업지역, 대로2류(폭 30m~35m) 및 대로3류(폭 25m~30m)에 접함.

가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 황동옥의 가압류 (의정부지방법원 2023카단201732, 금80,000,000원)임.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 아래 권리들은 소멸될 예정임.

* 김경자의 소유권이전1번신탁등기말소 (갑3)

* 지혜은의 주택임차권 (을1, 금90,000,000원, 확정일자 2021-01-13, 전입일자 2021-02-08)

* 황동옥의 가압류 (갑4, 금80,000,000원)

* 주택도시보증공사의 강제경매 (갑5, 금90,000,000원)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 주택도시보증공사가 제출한 확약서 내용을 별도 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

임차인: 지혜은

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-08

확정일자: 2021-01-13

배당신고일자: 2025-03-06

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)가 신청채권자로서 임차보증금반환채권 양수인이자 우선변제권 승계인이며, '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 확약서를 제출함.

인수 보증금 합계: 0원

주의: 임차인의 대항력이 없으므로 보증금은 인수되지 않으나, HUG의 확약서 내용을 면밀히 검토해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 일대는 근린생활시설을 주로 이루고 주거용 부동산 등이 혼재하는 상가지대로, 상권은 보통 수준으로 평가됨.

4.2. 상권 특성

의정부역 인근의 역세권 입지로, 유동인구 및 배후수요가 일정 수준 확보될 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건물명: 한양수자인파크뷰

준공일: 2020년 12월 21일

총 세대수: 299세대

주차: 총 174대 (지상 12대, 지하 4대)

최고층: 25층

건물 구조: 철근콘크리트구조

이용 상태: 도시형 생활주택 (원룸형: 거실/침실, 주방, 욕실, 현관 등)

설비 내역: 기본 위생, 급배수, 개별난방(도시가스), 전기, 승강기, 소화, 주차 설비 등이 갖추어져 있음.

5.2. 편의시설

인근 의정부역을 중심으로 다양한 편의시설, 관공서, 병원, 금융기관 등을 이용하기 편리함.

5.3. 주거 환경

원룸형 도시형 생활주택으로 1인 가구 또는 소형 가구에 적합한 주거 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

주택도시보증공사(HUG)가 대항력포기확약서를 제출하였으나, HUG의 확약서 내용을 재확인하고 법적 검토가 필요함.

6.2. 임차인 보증금

임차인 지혜은의 보증금 9천만원은 말소되나, HUG의 확약서 내용에 따라 처리될 예정이므로 인수 보증금은 0원으로 예상됨.

6.3. 혐오시설 확인

제공된 정보상으로는 인근에 혐오시설이 명시되지 않았습니다. 정확한 확인을 위해서는 지도 서비스 등을 통한 추가적인 조사나 현장 방문이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부역 초역세권에 위치한 도시형 생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수함.

감정가는 7천만원이나, 최근 실거래가는 6천만원에서 7천5백만원 사이에서 형성되어 있어 시세 반영이 필요함.

말소기준권리보다 후순위인 권리들이 다수 존재하며, 임차인의 대항력은 없으나 HUG의 확약서로 인해 추가적인 보증금 인수 부담이 없을 것으로 분석됨.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

의정부역 도보권에 위치하여 출퇴근 및 교통 이용이 매우 편리함.

8.2. 소형 면적

14. 54㎡ (약 4.40평)의 전용면적으로 1인 가구, 소형 투자 상품으로 적합함.

8.3. 명확한 권리 관계

대항력 있는 임차인이 없고, HUG의 확약서로 인해 추가적인 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되어 권리 분석이 비교적 명확함.

8.4. 개발 호재 (추가 조사 필요)

향후 의정부 지역 개발 계획 및 교통망 확충 등 잠재적 가치 상승 요인이 있는지 추가적인 조사가 필요함.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례:

* 2026년 3월 22일, 18층, 6,700만원

* 2026년 5월 11일, 16층, 7,500만원

* 2026년 6월 3일, 15층, 6,000만원

최고가: 7,500만원, 최저가: 6,000만원, 평균가: 약 6,733만원.

본건 감정가는 7,000만원으로, 최근 실거래가 평균과 유사한 수준임.

2026년 6월 거래(6,000만원) 및 2026년 3월 거래(6,700만원)를 고려할 때, 15-18층 거래가가 6,000만원-6,700만원 선이었음을 감안해야 함. 7,500만원 거래는 16층이었으며, 최고가로 보임.

본건은 24층으로 고층에 해당하나, 최근 거래 가격을 최우선으로 고려해야 함.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금: 0원

경매 수수료, 취득세, 명도 비용 등을 고려해야 함.

감정가(7,000만원)를 기준으로 하되, 최근 실거래가 하단(6,000만원) 및 중간(6,700만원)을 참고하여 보수적으로 접근.

고층이라는 장점을 감안하되, 최근 거래가격을 최우선으로 고려.

수익률 및 낙찰 후 예상 임대 수익, 시세차익 등을 종합적으로 고려하여 최적의 입찰가 결정 필요.

제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정에 한계가 있으나, 시세 하단부인 6,000만원 ~ 6,500만원 선에서 적극적으로 검토해 볼 수 있음.

7,000만원 이상 입찰 시에는 신중한 판단이 요구됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.