나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70822 [1] 경기도 동두천시 상봉암동 207-18 가우디타운3타운 2동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 상봉암동 소재 "소요초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 소규모공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 소요산역이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕

이용상태

다세대주택

설비내역

승강기설비, 도시가스설비 등

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약4미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역,가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역< 교육환경 보호에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

의정부지방법원 2026타경70822 (1)

1.2. 소재지

경기도 동두천시 상봉암동 207-18 가우디타운 3타운 2동 2층 202호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

208,000,000원

1.5. 면적

건물면적: 67.95㎡ (약 20.55평)

토지면적: 66.34㎡ (약 20.07평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 상봉암동 소재 "소요초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 소요산역이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을5 근저당권공동담보목록 (수협은행, 채권최고액 198,950,000원, 2020년 7월 13일 접수) 입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 갑1: 소유권보존 (이화순, 2020년 7월 1일 접수)

* 갑2: 소유권이전 (중국인, 2020년 7월 13일 접수, 매매)

* 갑3: 가압류 (수협은행, 5,291,906원, 2024년 3월 19일 접수) - 말소 예정

* 갑6: 임의경매 (케이에프에프이사공구유동화전문유한회사, 197,634,188원, 2026년 4월 16일 접수) - 말소 예정 (본건 경매)

3.3. 매각 후 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요: 정보 없음)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건 주변은 다세대주택이 밀집한 주거지역과 더불어 소규모 공장 및 근린생활시설이 혼재된 복합적인 지역 특성을 보입니다. 이는 지역의 안정적인 주거 환경과 함께 소규모 경제 활동이 이루어지고 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 소요초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능한 환경입니다.

5.2. 교통시설

인근 버스정류장 및 근거리에 위치한 지하철 소요산역을 통해 시내외 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화물건 및 공동담보

유동화물건 및 공동담보로 설정된 점은 채권 구조의 복잡성을 내포할 수 있으며, 관련 법적 검토가 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 상 제한사항

가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등 토지이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 동두천시 상봉암동에 위치한 다세대주택으로, 소요초등학교와 인접한 주거 입지를 갖추고 있습니다. 신축 연도(2020년)가 비교적 최신이라는 점은 장점으로 작용할 수 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수하는 부담은 적습니다. 다만, 유동화물건 및 공동담보라는 특이사항은 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 연식(2020년 준공)으로 인한 주거 쾌적성 및 상품성 확보

* 소요초등학교 인접 및 소요산역 접근성 등 양호한 생활 인프라

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 인한 권리 관계의 명확성

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 주변 다세대주택의 경우 2026년 5월 기준 면적 및 연식에 따라 30,000,000원(약 469,043원/㎡)에서 60,000,000원(약 743,844원/㎡) 범위에서 거래가 이루어졌습니다. 특히 1997년식 54.86㎡ 주택이 50,000,000원(약 911,411원/㎡)에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 2020년식으로 주변 1997년식 주택보다 신축이라는 점에서 면적당 가격이 더 높게 형성될 수 있습니다. 이를 고려하여 면적 67.95㎡에 최근 사례의 최고가(약 911,411원/㎡) 대비 10~15%의 신축 프리미엄을 적용할 경우, 시장 가치는 약 70,000,000원에서 85,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건의 감정가는 208,000,000원으로, 분석된 시장 가치와 상당한 차이를 보입니다. 이러한 괴리는 감정가 산정 시점의 시장 상황, 건물 가치 평가 방식, 또는 지역 전체의 시세 변동 등 복합적인 요인에 기인할 수 있습니다.

종합적으로 볼 때, 보수적인 시장 분석에 기반한 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 85,000,000원 범위로 볼 수 있습니다. 그러나 감정가와의 큰 차이를 고려하여, 신중한 접근이 필요합니다. 잠재적 가치 상승 여력과 시장의 평가를 종합적으로 고려한 전략적 입찰가로 100,000,000원을 제안합니다. 이는 시장 분석 기반 가치보다 높지만, 감정가의 절반 이하 수준으로, 향후 시장 반등이나 추가적인 가치 상승을 기대하며 접근할 수 있는 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.