나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70275 [1] 경기도 의정부시 신곡동 456 신곡신일1차아파트 102동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 '의정부초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근 아파트, 단독주택, 다세대주 택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 20층건내 3층 304호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 창 호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

대상물건은 아파트(방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)로 이용중임. -후첨 '호별배치도 및 내부개황도' 참조.

설비내역

대상물건은 급배수시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 통해 외곽공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2016-06-09)(대로3-2호선)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소 로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구 역(의정부초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점 경관관리구역(시민로-송산로)), 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10. ~ 2029. 11. 9.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70275 (1)

소재지: 경기도 의정부시 신곡동 456 신곡신일1차아파트 102동 3층 304호

용도: 아파트

감정가: 218,000,000원

건물 전용면적: 59.88㎡ (약 18.11평)

건물 면적/지분: 59.88㎡ / 59.878㎡ (약 18.11평)

토지 면적/지분: 23.58㎡ / 23.58㎡ (약 7.13평)

1.2. 매각 정보

매각 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

건물 전용면적: 59.88㎡ (약 18.11평)

건물 지분: 59.878㎡ (약 18.11평)

토지 면적: 23.58㎡ (약 7.13평)

토지 지분: 23.58㎡ (약 7.13평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 의정부시 신곡동에 소재하며, '의정부초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.

인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설

교육 시설: 의정부초등학교가 북동측 인근에 위치하며, 해당 학교 주변은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

상업 및 편의 시설: 근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

소유권 이전은 1997년 12월 30일 최초 등기 이후 여러 차례 변동되어 최종 소유권자는 김홍재입니다.

등기부상 채무로는 한국주택금융공사 근저당권(140,400,000원, 2016-05-25 접수), 주식회사에이치에스자산대부 근저당권(32,500,000원, 2020-07-20 접수), 롯데캐피탈 가압류(40,705,708원, 2020-12-14 접수), 백영숙 근저당권부채권질권(27,000,000원, 2023-06-15 접수) 등이 기재되어 있습니다.

본건 경매는 주식회사에이치에스자산대부의 임의경매 신청(2026-04-17 접수)으로 진행 중입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

등기부상 '을10' 한국주택금융공사 근저당권(2016-05-25 접수)이 말소기준권리가 됩니다.

해당 권리 및 그 이후에 접수된 모든 권리(가압류, 후순위 근저당권, 질권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황에 대한 정보는 '미상'으로 기재되어 있으며, 인수할 보증금은 0원으로 확인됩니다.

임차인 정보가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 별도로 철저히 조사해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 개요로 기재되어 있습니다.

실제 지상권 설정 여부 및 그 내용에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 속한 지역은 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 아파트 등 공동주택 건축 및 거주가 가능합니다.

주변으로는 주거 시설이 밀집해 있으며, 대로와 소로와 접하는 등 도시계획상으로도 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

4.2. 이용 현황

대상 물건은 신곡신일1차아파트 102동 3층 304호로, 방 3개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성된 통상적인 아파트 이용 상태입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 의정부초등학교가 위치하여 자녀들의 안전하고 편리한 통학이 가능합니다.

5.2. 편의 시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등 부대시설이 갖추어져 있습니다.

또한, 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 상점, 병원, 금융기관 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주거 환경

신곡신일1차 아파트는 1997년 12월에 사용 승인된 연식의 아파트 단지입니다.

총 7개 동, 452세대로 구성되어 있으며, 최고 20층 높이의 건물입니다.

지상 주차 12대, 지하 주차 12대 (전기차 충전기 6대 포함) 등 총 105대의 주차 공간이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

매각으로 소멸되지 않는 권리인 '지상권'의 존재 가능성을 반드시 확인해야 합니다. 지상권이 설정되어 있다면 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

임차인 현황이 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

대상 물건 소재지는 토지거래계약허가구역(2024.11.10 ~ 2029.11.9)으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 관련 법규를 준수해야 하는 제약이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 신곡동에 위치한 아파트로, 의정부초등학교 인근의 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 채무가 소멸될 예정으로 명확한 편입니다.

하지만 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성과 임차인 현황 미상은 주의 깊게 살펴야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

최근 실거래가 데이터를 바탕으로 시세 분석 후, 리스크 요인 해소 정도에 따라 적정 입찰가 산정이 필요합니다.

주변에 특별히 알려진 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 의정부시 신곡동 지역의 안정적인 주거 수요

* 의정부초등학교 인접으로 교육 환경 우수

* 말소 예정 권리가 다수 존재하여 권리 관계 명확 (지상권 예외)

* 최근 실거래가 비교를 통한 시세 차익 및 시세보다 낮은 감정가 활용 가능성

9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 59.878㎡ 면적의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 6일: 210,000,000원 (18층)

* 2026년 7월 22일: 180,000,000원 (1층)

상기 2건의 거래 사례를 기준으로 59.878㎡ 면적의 평균 시세는 약 195,000,000원 수준으로 추정됩니다. (180,000,000원 + 210,000,000원) / 2 = 195,000,000원

감정가 대비 시세:

감정가 218,000,000원은 최근 평균 시세 195,000,000원보다 높게 책정되었습니다.

예상 입찰가 산정:

본 물건은 잠재적 리스크(지상권, 미상 임차인)가 존재하므로, 이를 충분히 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

리스크 해소 정도에 따라 다르겠지만, 현재 시세 하단부와 감정가와의 차이를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 보수적으로는 170,000,000원에서 185,000,000원 사이의 입찰가를 고려할 수 있습니다.

권장 입찰가: 185,000,000원

(참고: 위 권장 입찰가는 일반적인 분석에 따른 것이며, 실제 현장 조사 및 권리 관계 추가 확인 후 최종 결정하시는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.