나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70722 [1] 경기도 양주시 고암동 601-4 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2026.04.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 고암동 "주공8단지아파트" 남측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 주상용건물 및 공동주택(다세대,아파트 등)이 소재하는 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 버스 등 일반대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인근토지와 평탄한 부정형의 평지로서 주상복합부동산 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 왕복3차선 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 도과 도시개발팀으로 문의바람), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서 일반적인 관리상태는 보통임. 외벽: 몰탈위페인팅, 화강석 등 마감 내벽: 실내인테리어, 벽지 등 마감 창호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

내부개황도 참조 1층: 근린생활시설(상가1,상가2), 주차장, 계단실 2층: 다가구주택(통칭 - 201호, 202호) 3층: 다가구주택(통칭 - 301호, 302호 4층: 다가구주택(통칭 - 401호) 옥탑: 다락

설비내역

일반적인 위배수시설, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호

의정부지방법원 2026타경70722 (1)

소재지

경기도 양주시 고암동 601-4 (고원2길 79)

용도

다가구주택 및 근린생활시설

감정가

1,913,413,026원

토지면적

313. 80㎡ (약 94.93평)

건물면적

594. 816㎡ (약 179.93평) (건축물대장 기준)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

원당신용협동조합 (2026타경70722 관련)

특이사항

대항력있는 임차인 존재, 일괄매각

주의사항

일괄매각

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 양주시 고암동 "주공8단지아파트" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 주상용 건물, 공동주택(다세대, 아파트 등)이 혼재된 주상복합지대로서, 옥정지구 택지개발지구 내에 포함됩니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통해 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 버스 등 일반 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로상태

남동측으로 왕복 3차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다. (옥정지구 지구단위계획 관련 세부 규제 사항은 관련 부서 확인 필요)

3. 권리분석

등기부현황

토지 등기상 한국토지주택공사에서 보존 등기 후 함성호에게 소유권 이전(2022.02.28.)되었습니다.

말소기준권리는 양주신용협동조합의 근저당권 (2024.03.13. 접수, 1,500,000,000원)입니다.

경매개시결정은 원당신용협동조합의 강제경매 (2026.04.07. 접수, 239,595,205원)로 인해 진행 중입니다.

총 등기부채권액은 1,500,000,000원 (근저당권 기준)입니다.

임차인현황

* 설 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-04-22, 확정 2023-03-22. 대항력 없음.

* 안 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-09-26, 확정일자 미상. 대항력 없음.

* 전 : 보증금 30,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입 2023-04-29, 확정 2026-01-29. 대항력 있음.

* 주식회사경림건설 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원, 확정 2025-10-27. 대항력 없음.

* 주식회사에이비엔터프라이지즈 : 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024-02-14, 확정 2025-06-11. 대항력 있음.

인수되는 권리

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

단, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 항목이 명시되어 있으나 구체적인 내용이 기재되어 있지 않아, 해당 지상권의 존재 여부 및 인수 여부에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

인수 보증금 합계는 0원으로, 경매 절차상 채권액이 보증금 전액을 상회할 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

권리분석 요약

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인 2명(전지영, 주식회사에이비엔터프라이지즈)이 존재합니다. 이들의 보증금은 경매 절차에 따라 배당받을 예정이며, 인수되는 보증금은 0원으로 예상됩니다. 다만, 배당 이행 여부에 따라 명도 관련 분쟁 발생 가능성이 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

또한, 미확인된 지상권 존재 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 양주 옥정지구 개발의 수혜가 기대되는 지역에 위치한 택지개발지구 내에 자리하고 있습니다.

1층 근린생활시설(상가) 공간은 지역 주민들을 대상으로 한 소규모 상업 시설 운영에 적합한 입지입니다.

주변에 아파트 단지가 있어 다가구주택의 주거 시설로서 임대 수요가 예상됩니다.

전반적으로 주거와 상업 기능이 혼합된 주상복합지대의 특성을 가집니다.

5. 생활정보

주변에 "주공8단지아파트" 등 공동주택 단지가 있어 주거 생활 편의성이 확보됩니다.

양주고암초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 양주덕현고등학교도 멀지 않습니다.

차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용도 가능하여 출퇴근 및 외부 활동에 불편함이 적을 것으로 보입니다.

양주경찰서, 양주농협 등 공공 및 금융기관 접근이 용이합니다.

특이사항으로 지적되는 혐오시설은 인근에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 전지영 (보증금 30,000,000원, 월세 1,500,000원) 및 주식회사에이비엔터프라이지즈 (보증금 5,000,000원, 월세 300,000원)가 존재합니다. 인수 보증금은 0원으로 예상되나, 배당 이행 여부에 따라 명도 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

미확인 지상권: 물건명세서에 언급된 지상권의 존재 여부 및 내용에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다. 만약 존재하고 말소되지 않는 권리라면 물건 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

토지이용계획상의 제한: 옥정지구 지구단위계획구역 내 세부 규제 사항, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등은 향후 건축 또는 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양주 옥정지구 개발의 수혜가 기대되는 지역에 위치한 다가구주택 및 근린생활시설 복합 건물입니다.

건물의 구조 및 이용 상태는 일반적인 수준으로 평가되었으며, 토지 및 건물 면적 또한 적정합니다.

권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 등기가 소멸될 예정이나, 대항력 있는 임차인의 존재와 미확인된 지상권의 가능성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

따라서, 정확한 권리 분석과 철저한 현장 조사를 통해 리스크를 최종 판단한 후 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

개발 잠재력이 있는 옥정지구 인근 택지개발지구에 위치하여 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

1층 상가와 상층부 주택으로 구성되어 있어 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,913,413,026원입니다.

예상 입찰가는 인수되는 보증금이 0원으로 계산되므로, 감정가 및 유사 물건 시세, 향후 시세 전망, 투자 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

잠재적 리스크(대항력 임차인, 미확인 지상권 등)를 감안하여 입찰가 산정에 신중을 기해야 하며, 보수적인 접근이 요구됩니다.

최종 예상 입찰가는 전문가와 상담 후, 현장 조사 및 주변 시세 분석을 통해 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.