나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경192 [1] 경기도 포천시 군내면 용정리 475-1 포천용정대광로제비앙 101동 22층2203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2026.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 군내면 용정리 소재 "포천종합운동장" 남측 인근에 위치하며, 부근은 용정산업단지, 농경지, 아파트 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

2023년 8월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 25층건내 22층 2204호로서 외벽은 석재 및 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중창임.

이용상태

후첨 "내부 구조도" 참조.

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 광평수 부정형의 토지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측, 동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역(용정산단 기업지원과 문의) , 지구단위계획구역(기업지원과 문의) , 대로3류(폭 25m~30m)(용정산업단지도로(기업지원과 문의))(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 지방산업단지(기업지원과 문의)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경192 (1)

* 소재지: 경기도 포천시 군내면 용정리 475-1 포천용정대광로제비앙 101동 22층2203호

* 용도: 아파트

* 감정가: 239,000,000원

* 토지면적: 34.94㎡ (약 10.57평)

* 토지지분: 34.9449㎡ (약 10.57평)

* 건물면적: 59.03㎡ (약 17.85평)

* 건물지분: 59.0305㎡ (약 17.85평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OO

* 사용승인일: 2023년 8월

1.2. 위치 및 입지조건

* 본건은 경기도 포천시 군내면 용정리 소재 "포천종합운동장" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경으로는 용정산업단지, 농경지, 아파트 단지 등이 형성된 지대입니다.

* 교통 상황은 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 단지 북측 및 동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 지방산업단지, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26까지, 용도주택 대상 외)에 해당합니다.

1.3. 건물 및 구조

* 본건은 2023년 8월에 사용승인된 철근콘크리트구조의 25층 건물 중 22층 2203호(101동)에 해당합니다.

* 외벽은 석재 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중창으로 시공되었습니다.

* 기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 권리분석

* 본건은 부동산 임의경매로, 채권자는 김OO입니다.

* 등기부등본상 말소기준권리는 2025년 11월 18일 접수된 김양권의 근저당권(채권금액 25,000,000원)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 배

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-10-12

* 확정일자: 2025-02-21

* 배당신고일자: 2026-07-03

* 대항력: 있음

* 임차인: 주택도시보증공사

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-10-12

* 확정일자: 2025-02-21

* 배당신고일자: 2026-07-07

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 상기 임차인들은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 낙찰자가 보증금을 직접 인수할 의무는 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

* 기타 등기사항: 소유권 보존, 소유권 이전(증여), 근저당권, 임의경매개시결정 등기가 존재하였으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 25,000,000원

1.5. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 용정산업단지와 인접해 있어 관련 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변에 농경지와 아파트 단지가 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 기능도 갖추고 있습니다.

* 포천종합운동장이 인근에 있어 지역 커뮤니티 시설 접근성이 양호합니다.

* 다만, 산업단지 인근이라는 점은 주거 환경에 영향을 줄 수 있으므로 소음, 분진 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 생활정보

* 아파트 정보: 포천용정대광로제비앙 아파트는 2023년 8월에 사용승인된 신축 단지입니다.

* 총 세대수: 437세대

* 최고층: 25층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등이 있습니다.

* 단지 내 주차 대수는 총 442대(지하 326대, 지상 116대)로 계획되어 있습니다.

* 전용면적: 59.03㎡ (약 17.85평)

* 분양면적: 본건의 분양면적은 별도로 명시되지 않았으나, 전용면적 59.03㎡는 일반적으로 84㎡(구 25평형)대 아파트의 전용면적과 유사한 규모입니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 배 임차인과 주택도시보증공사가 대항력을 갖추고 있습니다. 인수 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 시간 지연이 발생할 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 기타 참고사항에 임대 관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. (인수 보증금 0원과는 별개로, 임대차 계약의 상세 내용 확인 필요)

* 산업단지 인근 환경: 용정산업단지가 인근에 위치하고 있어, 해당 산업단지의 업종 및 운영 현황에 따라 소음, 대기질 등 주거 환경에 영향을 줄 수 있습니다. (추가적인 현장 조사 권장)

1.8. 종합 의견

* 본건은 2023년 8월에 준공된 신축 아파트로, 비교적 최신 건물이지만 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이 주요 고려 사항입니다.

* 다행히 인수 보증금이 없어 낙찰자의 직접적인 금전적 부담은 없으나, 명도 진행 과정에서의 리스크를 감안해야 합니다.

* 감정가 대비 최근 실거래가를 비교 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요하며, 입지 조건 및 주변 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

* 신축 아파트: 1년 남짓 된 신축 건물로 하자 보수 부담이 적고 즉시 거주가 가능합니다.

* 인수 부담 없는 임차인: 대항력있는 임차인이 존재하지만, 보증금을 인수하지 않아 추가 자금 부담 없이 명도 진행 후 입주 또는 전세/월세 전환이 가능합니다.

* 포천시 내 주거 수요: 용정산업단지 등 주변 산업단지 종사자 및 지역 주민들의 주거 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

* 감정가: 239,000,000원

* 최근 매매가 (동일 면적 기준):

* 2024년 11월 29일: 227,000,000원 (59.59㎡, 22층)

* 2026년 2월 12일: 215,000,000원 (59.59㎡, 1층)

* 예상 입찰가: 230,000,000원

* 상기 물건은 신축 아파트로서의 가치와 더불어, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려했습니다. 최근 실거래가 추이를 볼 때 감정가에 근접하는 수준에서의 입찰도 고려해볼 만하나, 명도 리스크와 시장 상황을 감안하여 감정가 대비 약간 낮게 설정하였습니다. 최종 입찰가 결정 시에는 현장 조사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 경쟁 물건 및 당시 경매 시장 분위기를 종합적으로 판단하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.