나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50451 [1] 서울특별시 은평구 불광동 105-46 더라베불광 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성림 · 평가일 2026.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 불광동 소재 "불광중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 주택 및 소규모의 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철역(6호선 독바위역)이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)지붕 4층건 내 3층 301호로서, 외벽: 석재 및 치장벽돌마감 등. 창호: 새시 창호 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후면 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 완경사인 부정형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설 건부지 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6M내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,소로2류(폭 8m~10m)(저촉),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>,소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관 한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간 :2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)),토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 지목 「도로」한정, 지정기간: 2024. 9. 10.~ 2029. 9. 9.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 수회 방문하였으나, 폐문부재로 인하여 본건의 내부이용상황은 집합건축물대장상 건축물현황도를 기준하였으니, 경매진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50451 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 불광동 105-46 더라베불광 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 305,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 개요

건물명: 더라베 불광

준공일: 2021년 11월 10일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건물 내 3층 301호

총 층수: 4개 층 (지하 1층 포함)

건물면적: 28.99㎡ (약 8.77평)

토지면적: 19.20㎡ (약 5.81평)

토지 지분: 19.2㎡ (약 5.81평)

건물 지분: 28.99㎡ (약 8.77평)

제시외 면적: 토지 0.00㎡, 건물 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 불광동 소재 "불광중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택 및 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로서 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 6호선 독바위역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 현황

본건 토지는 인접필지 대비 완경사인 부정형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 본건 북서측으로는 노폭 약 6M 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

* 제2종일반주거지역

* 소로2류 (폭 8m~10m)(저촉)

* 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>

* 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>

* 소규모주택정비 관리지역 <빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>

* 과밀억제권역 <수도권정비계획법>

* 중점경관관리구역 (주요산 주변)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (허가대상: 지목 「도로」 한정, 지정기간: 2024. 9. 10.~ 2029. 9. 9.)

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2022년 11월 08일 접수된 이정현의 가압류 (을2)입니다.

본건과 관련하여 등기부등본상 다음과 같은 권리사항이 확인됩니다.

* 소유권보존 (갑1): 정은숙 (2021-12-27)

* 가압류 (갑2): 이정현 (2022-11-08, 411,311,270원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (을3): 이정민 (2024-06-03, 240,000,000원, 전입 2022-04-27, 확정 2022-03-14)

* 강제경매 (갑5): 주택도시보증공사 (2026-04-16, 278,768,904원)

등기부채권 총액: 651,311,270원

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리(가압류) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라는 문구가 있으나, 등기부상 별도로 등기된 지상권은 확인되지 않았습니다. 입찰 전 권리관계 재확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 분석

임차인: 이정민

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-27

확정일자: 2022-03-14

배당신고일자: 2024-06-03

대항력: 없음

주의사항: 임차인 이정민은 대항력이 없으며, 신청채권자인 주택도시보증공사에서 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출(2026.07.07.)하였으므로, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 시세 정보

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 삼흥빌리지 (2016년 준공, 54.48㎡): 2026년 5월 350,000,000원에 거래되었습니다.

* 디앤제이하우징 (2016년 준공, 29.87㎡): 2026년 5월 290,000,000원에 거래되었습니다.

* 송광맨션C동 (2003년 준공, 75.9㎡): 2026년 5월 470,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 본건 시세 추정

본건(28.99㎡)은 2020년 준공으로 주변 비교 사례 중 디앤제이하우징(29.87㎡, 2016년 준공)과 면적 및 연식 면에서 유사성이 높습니다. 디앤제이하우징이 2026년 5월 290,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 적정 시세는 290,000,000원 내외로 추정됩니다. 감정가 305,000,000원은 최근 시세보다 소폭 높은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 북서측 인근에 불광중학교가 소재하며, 주변에 다수의 초등학교 및 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. (구체적인 학교 목록은 추가적인 확인 필요)

5.2. 편의 시설

주변에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. (예: 마트, 은행, 병원 등 - 구체적인 시설은 현장 조사 및 지도 검색을 통해 확인 필요)

5.3. 기타 시설

지하철 6호선 독바위역을 도보로 이용할 수 있으며, 주변 버스 노선망을 통해 서울 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 규제

* 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자는 토지 취득 시 허가를 받아야 합니다 (2025.8.26.~2026.8.25.).

* 아파트 관련 토지거래허가구역 지정 (2025.10.20.~2026.12.31.) 및 도로 지목 토지거래허가구역 지정 (2024.9.10.~2029.9.9.) 구역에 포함되어 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 구체적인 내용은 확인되지 않았으나, 인수 조건 변경에 따른 특별한 절차나 고려사항이 있을 수 있습니다.

6.2. 기타 위험 요소

* 내부 상태 미확인: 수차례 방문하였으나 폐문부재로 내부 이용상황을 집합건축물대장상 현황도를 기준으로 작성되었습니다. 실제 내부 상태는 직접 확인이 필요하며, 이에 따른 수리비 등이 발생할 수 있습니다.

* 토지 모양: 인접필지 대비 완경사인 부정형 토지로서, 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 지상권 관련 불확실성: 등기부상 명시된 지상권은 없으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권' 문구에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 불광동 소재 신축급(2020년 준공) 다세대주택으로, 실거주 및 소액 투자용으로 고려해볼 만한 물건입니다. 지하철 6호선 독바위역이 근거리에 있고 주변 생활 편의시설 이용이 편리한 입지입니다. 권리상 인수되는 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 감정가가 주변 실거래가 대비 다소 높게 책정되었으며, 내부 상태를 확인하지 못한 점, 토지거래허가구역 지정 등의 리스크 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 은평구 불광동의 안정적인 주거지 입지.

* 2020년 준공으로 비교적 신축급 건물에 해당.

* 전용면적 약 9평의 소형 주택으로 1~2인 가구 실수요자에게 적합.

* 모든 권리가 말소되어 인수 부담이 없음.

* 지하철 6호선 독바위역 도보권 (근거리).

* 소규모주택정비 관리지역으로 향후 지역 개발 가능성 내포.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 305,000,000원입니다.

주변 유사 면적(29.87㎡)의 다세대주택이 2026년 5월 290,000,000원에 거래된 사례가 있으며, 본건 건물은 이보다 신축(2020년 준공)입니다.

그러나 내부 상태 미확인, 토지거래허가구역 지정 등의 리스크 요인을 감안할 때, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

이에 따라, 실거래가 수준 및 감정가 대비 할인율을 고려하여 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다.

최종 입찰가는 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.