나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4734 [1] 서울특별시 구로구 구로동 44-5 비즈트위트레인보우 제7층 제712호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로고등학교" 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위로는 아파트, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통사정은 양호 한 편임.

건물의 구조

기호(가):철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제7층 제712호 건으로서,(사용승인일:2012.06.05.) 외벽 : 돌붙임마감 등, 창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):본건은 업무시설(오피스텔)로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1):본건은 인접도로대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1):본건 남동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 일반상업지역, 도로(접합),가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건 축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-52 4-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약 에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허 가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.2 6.~2026.8.25.), 건축선임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자 겸 주택임차권자 승계인인 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대한 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4734 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 44-5 비즈트위트레인보우 제7층 제712호

용도: 오피스텔 (건축물물리부상 업무시설)

건물면적: 19.02㎡ (약 5.75평)

토지면적: 3.04㎡ (약 0.92평) (토지지분 포함)

감정가: 120,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

사용승인일: 2012년 06월 05일

2. 입지조건

위치: 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로고등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본 건 주위로는 아파트, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2026년 01월 29일자 구로구의 압류 (갑5) 입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상 지상권 등은 확인되지 않습니다.

등기부 요약:

소유권 변동: 주식회사 문영엔지니어링(보존) → 이동희(이전) → 이시우(이전) 순으로 소유권이 변동되었습니다.

주요 권리 관계:

을3. 주택임차권: 한국토지주택공사, 권리금액 132,000,000원, 2024.09.23 접수 (말소 예정). 확정일자 2022.08.22, 전입일자 2022.09.16. 본 임차인은 대항력이 없습니다.

갑5. 압류: 구로구, 2026.01.29.

갑6. 압류: 영등포구, 2026.01.30.

갑7. 강제경매: 서울보증보험, 권리금액 139,460,711원, 2026.04.20 접수 (본 경매 사건).

임차인 현황:

이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-11-10, 대항력 있음.

한국토지주택공사: 보증금 132,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-09-16, 확정일자 2022-08-22, 배당신고일자 2024-09-23. 대항력 없음.

특이사항:

신청채권자 겸 주택임차권자 승계인인 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대한 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

4. 상권분석

입지: 본 물건은 구로디지털단지역 등 주요 업무지구 인근에 위치하여 직주근접성이 우수하며, 배후 주거 단지 및 업무 시설이 밀집되어 있어 임대 수요가 풍부한 지역입니다.

주변 시설: 주변에는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 구로고등학교가 인접해 있습니다.

교통: 지하철 1호선 구로역 및 2호선 구로디지털단지역 등 대중교통 이용이 편리하며, 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량 접근성도 양호합니다.

시세 분석 (최근 매매 정보):

2026년 5월 4일: 90,000,000원 (19.61㎡, 직거래)

2026년 5월 12일: 102,500,000원 (19.02㎡, 중개거래)

2026년 6월 9일: 110,000,000원 (19.02㎡, 중개거래)

본 건의 전용면적(19.02㎡) 기준 최근 실거래가는 9,000만원에서 11,000만원 사이를 형성하고 있습니다.

본 건의 감정가 120,000,000원은 최근 최고 실거래가인 110,000,000원 대비 다소 높게 책정된 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

교육시설: 구로고등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 세대에게도 고려해볼 만합니다.

주거환경: 오피스텔과 다세대주택이 혼재된 지역으로, 주거 및 업무 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 이 임차인은 보증금 0원, 차임 0원임에도 불구하고 2025년 11월 10일 전입일자 기준으로 대항력을 가지고 있습니다. 보증금액이 명시되어 있지 않아 실제 인수 또는 배당 여부 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

서울보증보험(SGI) 관련: 신청채권자이자 주택임차권자 승계인인 서울보증보험이 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으나, 해당 계약의 정확한 법률적 효력 및 이행 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

토지거래허가구역: 본 건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간 2025.10.20~2026.12.31). 외국인 등 특정 대상 매수인에게는 허가가 필요할 수 있으나, 일반적인 개인 매수자의 경우 직접적인 영향은 적을 것으로 예상됩니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건 부동산의 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 건으로, 서울특별시 구로구 구로동에 위치한 비즈트위트레인보우 오피스텔입니다.

건물은 2012년에 준공되어 비교적 신축이며, 전용면적 19.02㎡의 소형 오피스텔로서 직주근접성이 뛰어나 투자 또는 실거주 목적으로 적합한 물건입니다.

권리 분석상 인수해야 할 주요 부담은 적을 것으로 판단됩니다. 한국토지주택공사는 대항력이 없고, 신청채권자인 서울보증보험은 대항력 포기 확약서를 제출하였습니다.

다만, 보증금 0원인 임차인 이 의 대항력 존재는 잠재적 변수로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 확인 및 대처 방안 마련이 요구됩니다.

감정가는 최근 실거래가 범위 대비 다소 높게 책정되었으므로, 입찰 참여 시에는 시장 상황과 물건의 가치를 종합적으로 고려하여 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

구로디지털단지역 등 주요 업무지구와 인접하여 풍부한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

권리 관계가 비교적 명확하고 인수 부담이 적어 투자 안정성이 높은 편입니다.

소형 면적의 오피스텔로서 소액 투자에 적합하며, 도심 내 공실 위험이 낮은 편에 속합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 120,000,000원

최근 실거래가 범위: 90,000,000원 ~ 110,000,000원

인수 보증금: 0원 (서울보증보험 확약서, 한국토지주택공사 대항력 없음, 이 보증금 0원)

잠재적 리스크(보증금 0원 임차인) 해소 비용 및 최근 시장 거래 상황을 종합적으로 고려할 때, 100,000,000원 ~ 107,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 이는 최근 최고 실거래가 수준을 감안한 보수적인 접근이며, 법적 검토 및 추가적인 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.