나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50465 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 OOOOOO O OOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아이비 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 대상물건은 서울특별시 서대문구 신촌동 소재 "연세대학교 신촌캠퍼스" 서측 인근에 위 치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지대 임.

교통상황

본건 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철역이 소재하는 등 교 통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 10층 내 2층 205호외 4개호로서, 외벽 : 치장석, 드라이비트 등 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재감지기, 소화전, 화재경보기, CCTV, 스프링쿨러, 방송설비, 기계식 주차기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 가각전재된 사다리형의 토지로서, 주거·업무용 건부지 로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측과 남측의 약 5미터, 4미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도 : 아파트, 지정기간 : 2025.10.20.~2026. 12.31.), 건축선임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 기본 사항

2.1. 1. 사건 번호

서울서부지방법원 2026타경50465 (1)

2.1. 2. 소 재 지

서울특별시 서대문구 연희동 218-11 더 연희힐 2층 205호

2.1. 3. 용 도

오피스텔

2.1. 4. 감 정 가

220,000,000원

2.1. 5. 면 적

토지 면적: 11.12㎡ (약 3.36평)

건물 면적: 18.92㎡ (약 5.72평)

2.1. 6. 매 각 대 상

토지/건물 일괄매각

2.1. 7. 경 매 구 분

부동산 임의경매

2.1. 8. 채 권 자

최OO

2.1. 9. 특이사항

중복사건, 공동담보, 대항력있는 임차인

3. 권리 분석

3.1. 등기부 요약

3.1. 1. 말소기준권리

을1 근저당권, 최문희, 2022-04-22 접수, 300,000,000원. 본 경매로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

3.1. 2. 주요 권리 내역

* 신탁등기 말소: 소유권이전 1, 3번 신탁등기 말소 (권리자: 김용범 외 1명)

* 근저당권: 을1 근저당권 (말소예정)

* 가압류/압류: 갑4 김용범 지분 가압류 (근로복지공단, 2024-06-05 접수, 말소예정), 갑8 김용범 지분 압류 (서대문구, 2024-12-31 접수, 말소예정), 갑9 한진숙 지분 압류 (서대문구, 2024-12-31 접수, 말소예정), 갑12 김용범 지분 압류 (용산세무서장, 2026-03-10 접수, 말소예정)

* 임의경매: 갑13 임의경매 (최문희, 2026-04-21 접수, 말소예정)

3.1. 3. 등기부채권 총액

310,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 문성호

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-31

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력은 있는 것으로 확인됩니다. 이 부분은 권리분석 및 명도 과정에서 면밀한 검토가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

상기 등기부 요약 및 임차인 현황에 따라, 원칙적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 입지 조건

4.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 서대문구 연희동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 특히 "연세대학교 신촌캠퍼스" 서측 인근에 자리하고 있어 대학가 상권의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 교통 상황

인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

4.3. 토지 이용 및 개발 계획

본건 토지는 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 가각전재된 사다리형으로, 주거·업무용 건부지로 이용 중입니다. 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 일부 제한사항(가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역)이 있으나, 일반적인 오피스텔 거래 및 이용에는 큰 제약이 없을 것으로 판단됩니다.

5. 건물 상태 및 이용 현황

5.1. 건물 구조 및 마감

철근콘크리트 구조 평지붕 10층 건물 내 2층 205호에 해당합니다. 외벽은 치장석, 드라이비트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

5.2. 이용 상태 및 설비 내역

현재 오피스텔로 이용 중입니다. 위생설비, 급·배수설비, 도시가스 개별난방설비, 화재감지기, 소화전, 화재경보기, CCTV, 스프링클러, 방송설비, 기계식 주차기 등 기본적인 생활 및 안전 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 상권 분석

연세대학교와 인접한 대학가 상권에 위치하여 젊은 유동인구 및 학생, 직장인 수요가 풍부한 지역입니다. 주변에 다양한 상업시설과 편의시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

7. 생활 정보

* 주변 교통: 지하철역 및 버스정류장 인접으로 편리한 대중교통 이용 가능.

* 편의시설: 근린생활시설, 병원, 은행 등 편의시설 이용 용이.

* 교육시설: 연세대학교, 신촌 등 교육 및 문화 시설 접근성 우수.

* 주거 환경: 오피스텔 및 주거 밀집 지역으로 주거 환경 양호.

8. 잠재적 리스크

8.1. 임차인 관련 위험

문성호 임차인은 전입일자(2021-08-31)가 말소기준권리(2022-04-22)보다 앞서고 '대항력 있음'으로 기재되어 있습니다. 비록 보증금 및 차임이 0원으로 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 강제집행이나 기타 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이는 시간과 비용을 초래할 수 있습니다.

8.2. 중복/공동 담보

본 물건은 중복사건으로 진행 중이며, 공동담보 물건이 존재할 수 있습니다. 이는 경매 진행 과정이나 낙찰 후 권리관계에 영향을 미칠 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

9. 종합 의견

본 물건은 연세대학교 인근의 우수한 입지에 위치한 신축급 오피스텔로, 대학가 상권의 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나며, 비교적 최근에 건축되어 건물 상태 또한 양호합니다. 다만, '대항력 있는 임차인'이 보증금 0원으로 존재한다는 점은 명도 관련 리스크로 반드시 고려해야 할 요소입니다.

10. 투자 포인트

* 핵심 대학가 상권의 안정적인 수요

* 신축급 건물로 관리 상태 양호

* 편리한 교통 및 생활 인프라

11. 예상 입찰가

최근 매매 사례(2026년 3월 18,000만원, 2025년 6월 16,800만원, 2025년 4월 22,000만원) 및 감정가(22,000만원)를 고려할 때, 본 건의 적정 시세는 18,000만원 ~ 20,000만원 범위로 판단됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재로 인한 명도 리스크와 추가적인 명도 비용 발생 가능성을 감안하여, 보수적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.

종합적으로 검토 시, 190,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.