나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50464 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 170-148 골든트리빌주건축물제1동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "연북중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대, 연립, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위여건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 간선, 지선, 마을버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 3층 302호로서, (사용승인일 : 2016.11.01.) 외 벽 : 석재붙임 및 백고벽돌 붙임 등 마감 내 벽 : 타일붙임 등 마감 창 호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨'호별배치도 및 내부구조도'참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 필로티주차장, 승강기, 난방시설 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평지 사다리형으로 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약3m내외의 막다른 도로를 통해 인근 포장도로(연희로33나길)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(12층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관관리구역), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계: 등기사항전부증명서상 임차권 설정 등기 있음. 기 타: 없 음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50464 (1)

* 소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 170-148 골든트리빌 3층 302호

* 용도: 다세대주택

* 토지면적: 30.42㎡ (약 9.20평)

* 건물면적: 49.14㎡ (약 14.87평)

* 감정가: 314,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 서대문구 연희동 소재이며, "연북중학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 아파트, 다세대주택, 연립주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 여건은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선, 지선, 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건은 물건지 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 막다른 도로를 통해 인근 포장도로(연희로33나길)에 접해 있습니다.

* 토지 이용: 인접 도로 대비 평지이며 사다리형의 토지로, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(12층 이하)이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 또한, 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 아파트 관련 토지거래계약 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 12월 12일자 정재흥 근저당권(을5)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 강제경매, 가압류, 주택임차권 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 홍채희의 주택임차권(을6)은 말소 예정이나, 매각조건에 따라 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소가 조건으로 수반됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 공부상 확인된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 사항은 없습니다.

* 인수되는 임차보증금: 0원. (모든 임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 임차인 홍채희는 조건에 따라 잔액 반환청구권을 포기해야 합니다.)

* 임차인 현황:

* 강형문: 전입일자 2025-09-15, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 홍채희: 전입일자 2022-08-29, 보증금 330,000,000원, 차임 0원, 확정일자 2022-08-12, 배당신고일자 2024-09-02, 대항력 없음. (임차권 등기 말소 조건으로 인해 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.)

* 주택임차권 및 HUG 인수조건: 본 건은 HUG 인수조건 변경 사항이 있으며, 임차인 및 주택임차권 승계인(홍채희)은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 아파트, 다세대주택, 연립주택, 학교 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 집객 시설: 인근에 연북중학교가 위치하여 학생 및 교직원 유동인구가 있을 수 있습니다.

* 상권 특징: 연희동은 주택 밀집 지역으로, 상업 시설보다는 주거 지역의 특성이 강하며, 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 연북중학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의 시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 현장 조사 필요)

* 교통: 지하철역과의 직접적인 연결은 부족할 수 있으나, 마을버스 및 간선버스 노선이 다수 운행되어 시내 접근성은 양호한 편입니다.

* 건물 상태: 2016년 11월 사용승인된 건물로, 연식 대비 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 철근콘크리트 구조이며, 승강기, 필로티 주차장 등 기본적인 건축 설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래계약 허가구역: 본 건 토지는 일부 기간 동안 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 관련 규제 변화에 따른 영향 가능성을 고려해야 합니다. (현재는 다세대주택 용도이므로 직접적인 제약은 적을 수 있습니다.)

* 임차인 보증금 포기 조건: 임차인 홍채희가 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행되므로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 조건 이행 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 주변 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 자체 조사 결과, 물건지 인근에 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 서대문구 연희동에 위치한 비교적 신축(2016년 11월 준공) 다세대주택입니다.

* 감정가는 3억 1천 4백만원이며, 토지 및 건물 면적은 각각 약 9.2평, 14.87평으로 소형 주거 공간에 해당합니다.

* 등기상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이나, 임차인 홍채희의 경우 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소라는 명확한 조건이 수반되어, 명도 진행 시 이에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

* 주택임차권 관련 HUG 인수조건 변경 사항은 경매 진행 및 낙찰 후 권리 관계 해소에 중요한 고려 요소입니다.

* 토지이용계획상 일부 제한사항(토지거래허가구역 등)이 있으나, 실거주 목적 또는 소형 투자 목적이라면 크게 문제되지 않을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택: 2016년 준공으로 연식 대비 건물 상태 양호 기대.

* 도심 접근성: 서울 서대문구 내 위치하여 대중교통 이용 시 도심 접근 용이.

* 소형 면적: 1인 가구 실수요자 또는 소형 부동산 투자자에게 적합.

* 명확한 권리관계: HUG 조건 등 특정 조건 이행 시 복잡한 권리관계 해소 가능성 높음.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 건축년도 2004년, 면적 61.45㎡ 주택이 3억 7천만원에 거래되었습니다.

* 건축년도 1986년, 면적 44.37㎡ 주택이 2억 8천 5백만원에 거래되었습니다.

* 건축년도 1991년, 면적 35.4㎡ 주택이 1억 9천만원에 거래되었습니다.

* 본 물건은 2016년 준공, 건물면적 49.14㎡ (약 14.87평)입니다.

* 신축 연도와 면적을 고려할 때, 비교 대상 물건 중 2004년식 61.45㎡ 주택의 시세(3억 7천만원)와 1986년식 44.37㎡ 주택의 시세(2억 8천 5백만원)를 종합적으로 볼 때, 본 물건의 시세는 대략 2억 8천 5백만원에서 3억 2천만원 범위로 추정됩니다.

* 본 건의 감정가(3억 1천 4백만원)는 주변 시세 범위 내에 위치하고 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

* 임차인 보증금 포기 및 말소 조건, 명도 리스크 등을 고려하여 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 전략적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 대략 280,000,000원 ~ 315,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (본 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 경쟁 상황, 시장 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.