나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4642 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1018-3 우솔하우징 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2026.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 강신초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트, 단독주택, 저층 공동주택, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕으로 외벽 : 벽돌쌓기 등, 창호 : P.V.C샷시창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. <후첨 내부구조도 참조>

설비내역

엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수설비 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경 제과 확인 요망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 수평표면구역(수평표면){공항시설 법}, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요청){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공 방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계 획법}, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독. 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정 기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4642 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1018-3 우솔하우징 제5층 제502호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 482,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 29.26㎡ (약 8.85평)

건물면적: 50.87㎡ (약 15.39평)

1.3. 건물 정보

건물명: 우솔하우징

호수: 제5층 제502호

건축년도: 2022년 02월 16일 사용승인 (신축급)

구조: 철근콘크리트구조 (평슬라브지붕)

층수: 본건은 6층 건물 중 5층에 위치

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 강신초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 단독주택, 저층 공동주택, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하여 형성된 주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속합니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역(공항 관련) 등 공항 관련 규제를 받습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역(강서교육지원청 확인 필요), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25 및 2025.10.20.~2026.12.31) 내에 있어, 특정 대상자(외국인 등)는 거래 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2026년 3월 23일 접수된 광주은행의 가압류(금50,656,520원)입니다. 본 경매 절차로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(김동혁, 금590,000,000원, 말소), 소유권이전(김홍중) 등 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, 등기부상 명시된 지상권(해당하는 경우)은 매각으로 소멸되지 않습니다. 총 등기부채권 금액은 640,656,520원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

보증금: 590,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-01

확정일자: 2022-05-13

배당신고일자: 2024-07-05

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권은 말소된 것으로 확인됩니다.

* 임차인: 유

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-13

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로, 임대차 계약 조건 승계 여부 및 관련 세부 사항 확인이 필요합니다. 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리인 광주은행 가압류(2026.03.23)를 기준으로, 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 특별매각조건에 따라, 매수인은 HUG의 임대차보증금 반환 청구권 포기로 인해 보증금 관련 추가 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례

최근 2026년 7월의 주변 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 19.98㎡ (약 6.05평), 4층: 216,000,000원 (약 10.81백만원/㎡)

* 37.44㎡ (약 11.33평), 2층: 150,000,000원 (약 4.01백만원/㎡)

* 37.56㎡ (약 11.36평), 3층: 160,000,000원 (약 4.26백만원/㎡)

4.2. 시세 분석

본건은 건물 면적 50.87㎡ (약 15.39평)의 다세대주택입니다. 최근 거래된 유사 면적(37.44㎡, 37.56㎡)의 다세대주택 매매가는 ㎡당 약 400만원대 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 면적(50.87㎡)을 감안할 때, 이러한 시세가 적용될 경우 시장 예상가는 약 210,000,000원 ~ 230,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건의 감정가는 482,000,000원으로, 최근 거래 시세 대비 약 2배 이상 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정평가액 산정 시점, 건물 신축 연도(2022년), 그리고 HUG 관련 채권액(590,000,000원) 등 복합적인 요인이 반영되었을 가능성이 있습니다.

다만, HUG가 특별매각조건을 통해 잔여 보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각을 진행하므로, 매수인의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 강신초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 다만, '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 조건

본건은 주택도시보증공사(HUG)의 채권으로 인한 경매이므로 HUG 관련 인수조건 변경, 채권자의 보증금 반환청구권 포기 조건 등을 면밀히 확인해야 합니다. 특별매각조건이 명확히 이행되어 매수인에게 추가적인 보증금 관련 부담이 없어야 합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 (유 )

보증금이 0원이고 차임이 0원인 유 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 임대차 계약의 법적 효력이 유지될 수 있습니다. 임차인의 전입 일자(2022-07-13)가 소유권 이전 등기일(2022-07-21) 이후이므로 유효한 대항력으로 간주될 수 있습니다. 이는 매수인이 임차인의 주거권을 인수하거나, 해당 임차인과의 관계를 재정립해야 할 수 있음을 의미합니다.

6.3. 토지이용계획 관련 제한

본건은 2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역 등 공항 관련 엄격한 규제를 받습니다. 이는 향후 건물 증축, 개축, 리모델링 등에 제약이 될 수 있습니다. 또한, 토지거래계약 허가구역으로 지정된 기간이 경매 진행 시점과 겹치므로, 매수인이 외국인 등 허가 대상에 해당할 경우 별도의 허가 절차를 거쳐야 할 수 있습니다. (허가구역 지정 만료일이 2026년 12월 31일로 경매 시점과 가까워, 실제 거래 완료 시점의 효력 여부 확인 필요)

7. 투자 포인트

7.1. 신축 건물

2022년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 건축물에 해당하여 내부 상태 및 설비가 양호할 것으로 기대됩니다. 이는 리모델링 비용 절감 및 빠른 임대 전환 가능성으로 이어질 수 있습니다.

7.2. 좋은 입지 잠재력

강서구 화곡동 지역은 지속적인 도시 개발과 함께 주거 선호도가 높은 지역 중 하나입니다. 학교, 교통 등 생활 편의 시설 접근성이 우수하여 장기적인 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 기반 분석

감정가: 482,000,000원

최근 거래 시세: ㎡당 약 400만원 ~ 450만원 수준 (50.87㎡ 기준 약 210,000,000원 ~ 230,000,000원 추정)

감정가와 실제 시세 간의 큰 괴리가 존재합니다. 이는 감정평가액의 적정성에 대한 의문을 제기하며, 투자자에게는 감정가 대비 낮은 가격으로 입찰할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다. HUG의 특별매각조건에 따라 매수인이 인수하는 보증금 부담은 없으나, 대항력 있는 임차인(유 )의 존재는 고려해야 할 요소입니다.

8.2. 예상 입찰가 제안

상기 분석을 종합하여 볼 때, 본건은 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다. 최근 거래 시세 및 잠재적 리스크를 감안하여, 보수적으로 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 350,000,000원

9. 종합 의견

본 물건은 신축급 다세대주택으로, 주택도시보증공사(HUG)의 채권으로 인한 강제경매 절차가 진행 중입니다. HUG의 특별매각 조건으로 인해 매수인이 인수하는 보증금 부담은 없을 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인(유 )의 존재는 임대차 계약 조건의 승계 여부 등 세부 사항 검토가 필요합니다. 최근 거래 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점, 공항 관련 규제, 토지거래허가구역 지정 등 여러 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 결정이 요구됩니다. 본 물건은 시세 대비 잠재적인 가격 메리트가 있으나, 권리관계 및 제반 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.