나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4628 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 795-1 필네이처 제11층 제1113호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선 "발산역" 북서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "발산역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 제11층 제1113호로서, (사용승인일: 2016-07-18) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 10m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m )<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>,중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관 한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.2 6.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

- 건축물현황도 상 1113호의 평면도가 현황과 부합하지 않으니 참고바람(감정평가서 2page 그밖의 사항 참고).

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람. 임차보증금 : 금150,000,000원 임대차계약일자 : 2023년2월15일 임차권자 : 김선우

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4628 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 795-1 필네이처 제11층 제1113호 (신주소: 서울특별시 강서구 마곡중앙8로 86)

용도: 오피스텔

감정가: 141,000,000원

토지면적: 5.47㎡ (약 1.65평)

건물면적: 22.16㎡ (약 6.70평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

사용승인일: 2016년 7월 18일

2. 입지조건

주변 교통:

* 본 건은 지하철 5호선 발산역 북서측 인근에 위치하고 있으며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 차량의 진출입이 자유로운 도로에 접해 있어 접근성이 우수합니다.

주변 환경:

* 본 건이 위치한 마곡동 일대는 오피스텔 및 근린생활시설 등이 밀집한 주상복합 지대로, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 도시개발구역, 지구단위계획구역(마곡도시개발사업)으로 지정되어 체계적인 도시 개발이 이루어지고 있으며, 미래 가치 상승이 기대됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 본 건의 말소기준권리는 2026년 4월 14일자 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기입니다.

소멸되는 권리:

* 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(예: 을구의 임차권 등기)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수되는 권리:

* 본 건 명세상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 현재 등기부등본상 지상권은 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 매수인에게 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 임차보증금: 150,000,000원

* 전입일자: 2023년 2월 24일

* 확정일자: 2023년 2월 20일

* 배당신고일자: 2025년 3월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 임차권 등기는 말소될 예정입니다.

인수 보증금:

* 본 건은 특별매각조건에 따라 임차인의 보증금 반환채권을 인수하지 않으며, 임차권 등기도 말소될 예정이므로 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 마곡지구는 서울의 새로운 업무 및 비즈니스 허브로 성장하고 있으며, 다수의 대기업 연구단지와 업무시설이 입주해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 발산역을 중심으로 형성된 상업지역에는 다양한 오피스텔, 상업시설, 편의시설 등이 밀집해 있어 임대 및 투자 가치가 높습니다.

* 5호선 발산역을 통한 서울 도심 및 주요 업무지구로의 접근성이 뛰어나 직주근접 수요가 꾸준히 발생하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 발산역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 강서구 및 서울 전역으로 편리하게 이동할 수 있습니다.

* 편의시설: 오피스텔 밀집 지역 특성상 주변에 다양한 근린생활시설, 상가, 병원 등이 발달해 있어 일상생활에 필요한 편의를 누리기에 부족함이 없습니다.

* 주거환경: 신축급 오피스텔로 1인 가구 또는 소규모 가구에게 쾌적하고 편리한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 건축물현황도 상 1113호의 평면도가 실제 현황과 다르다는 점이 감정평가서에 기재되어 있습니다. (다만, 면적이나 구조 등 다른 차이는 없다고 명시) 입찰 전 현장 확인을 통해 정확한 상태를 파악할 필요가 있습니다.

* 토지이용계획: 본 건은 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 건축 행위 등에 대한 관련 법규를 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 주택도시보증공사(채권자)와 관련된 계약 조건에 변동 사항이 있었음을 시사합니다. 임차인의 보증금 관련 특이사항과 연관 지어 추가적인 사실관계 확인이 요구될 수 있습니다.

* 임차인 관련 조건: 특별매각조건에 따라 매수인은 채권자가 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기해야 하나, 본 건은 임차인의 대항력이 없고 인수 보증금이 0원이므로 실질적인 부담은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 발산역을 중심으로 개발되고 있는 마곡지구 내 신축급 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 미래 성장 가능성을 갖추고 있습니다. 임차인의 대항력이 없고 인수 보증금이 없어 권리관계가 명확한 점은 큰 장점입니다. 다만, 건축물 현황도와의 차이, 토지이용계획상의 제한, HUG 인수조건 변경 등 일부 확인이 필요한 사항들이 존재하므로, 철저한 사전 조사를 통해 잠재적 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 발산역 인근으로 임대 수요가 꾸준하며 공실 위험이 낮은 지역입니다.

* 마곡지구 성장: 서울의 주요 업무지구로 발전하는 마곡지구의 개발 호재에 따른 시세 상승 가능성이 높습니다.

* 신축급 오피스텔: 2016년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 자산 가치가 높고 관리 용이성이 뛰어납니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없고 인수되는 보증금이 없어 권리 분석이 단순하고 안전합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2026년 5월 5일 (8층): 12,950만원

* 2026년 6월 11일 (15층): 11,000만원

* 2026년 6월 17일 (9층): 12,000만원

감정가: 141,000,000원

분석:

본 건은 11층에 해당하며, 최근 실거래가는 11,000만원에서 12,950만원 사이에서 형성되었습니다. 감정가는 141,000,000원으로, 최근 실거래가와 비교했을 때 다소 높은 수준입니다.

다만, 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 매수인은 실질적으로 순수 부동산 가치만을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

마곡지구의 지속적인 개발과 역세권의 입지적 가치를 고려하되, 최근 실거래가 범위를 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

권장 입찰가 범위:

120,000,000원 ~ 135,000,000원

이는 시장 상황, 본인의 투자 성향, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 하는 범위이며, 입찰 전 현장 조사를 통해 건물의 상태와 주변 시세를 다시 한번 확인하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.