나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4637 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 935-2 제이투리더스뷰 제9층 제905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해원 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상가, 오피스텔, 주상복합아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물내 제9층 제905호 로서, (사용승인일 : 2022.02.22) 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감. 창호: 하이샤시 창호임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.(후첨하는 내부구조도 참조)

설비내역

위생.급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기, 소화설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 4필지 일단의 정방형 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약6미터, 서측으로 노폭 약3미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만) (접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입 표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4637 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 368,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 935-2, 제이투리더스뷰 제9층 제905호

건물명: 제이투리더스뷰

신 주소: 서울특별시 강서구 곰달래로16길 34 (화곡동)

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축물 사용승인일: 2022년 2월 22일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 제9층 제905호

1.3. 면적 정보

건물면적 (전용면적 기준): 29.90㎡ (약 9.05평)

토지면적 (지분): 6.80㎡ (약 2.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상가, 오피스텔, 주상복합아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 대체로 무난한 환경입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 등기부등본에 기재된 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

- 소유권보존: 2022-03-03, 주식회사제이투건설

- 소유권이전: 2022-04-08, 윤주성

- 주택임차권: 2024-04-23 접수, 유수정, 360,000,000원, 말소

- 강제경매(말소기준권리): 2026-04-14 접수, 주택도시보증공사, 360,000,000원

- 가압류: 2026-06-01 접수, 동양자산관리대부, 10,120,952원

등기부채권 총액: 370,120,952원

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사 (유 )

보증금: 360,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-08

확정일자: 2022-03-31

배당신고일자: 2024-04-23

대항력: 없음

매각으로 인한 임차인의 보증금 인수 여부는 없습니다.

특별매각조건에 따라 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 또한, 임차인의 대항력이 없으므로 매수인은 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

3.3. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2026년 4월 14일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이보다 선순위인 권리는 존재하지 않으며, 매각으로 인해 위 권리들을 포함한 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 도시지역 내 일반상업지역으로, 오피스텔, 상가, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 상권이 활성화되어 있는 지역입니다. 신축 건물로서 지역 내에서 상대적으로 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 용이하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 주거환경: 오피스텔 및 주거 시설이 혼재된 지역으로, 비교적 쾌적한 주거 및 업무 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특별매각조건 관련

임차인(HUG)의 보증금 반환청구권 포기를 조건으로 하는 특별매각조건이 존재하나, 이는 매수인에게 유리하게 작용하여 보증금 인수 부담이 없음을 명확히 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류, 가축사육제한구역, 진입 표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 규제들은 향후 건물 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 법규를 사전에 확인하는 것이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 사용승인된 신축 오피스텔로, 권리관계가 비교적 명확하고 임차인 관련 인수 부담이 전혀 없는 것이 큰 장점입니다. 채권자인 주택도시보증공사가 강제경매를 신청하였고, 임차인 역시 HUG로서 대항력이 없으며 보증금 반환청구권을 포기하는 특별매각조건이 붙어 있어 매수인에게는 매우 유리한 조건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 건물이 깔끔하고 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 정리된 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이며, 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 실용적인 면적: 1인 가구 또는 소규모 사업 운영에 적합한 면적입니다.

* 입지: 상업지역에 위치하여 임대수익 및 투자 가치가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 368,000,000원이며, 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없어 실질적인 매수인의 부담은 입찰가와 낙찰 잔금 납부 시 발생하는 부대 비용으로 제한됩니다. 신축 건물임을 감안할 때, 현재 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 하나, 제시된 정보를 바탕으로 370,000,000원 ~ 380,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

(참고: 주변 시설에 대한 혐오시설 유무 등은 외부 지도 서비스 및 검색을 통한 추가 확인이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 파악하기 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.