나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4633 [1] 서울특별시 양천구 목동 553-33 동인에버빌 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 실버스타 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "목3동 주민센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 아파트, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철(9호선) "등촌역" 및 "염창역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2011.12.13) 외벽: 석재붙임 등 마감, 창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비, cctv설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 토지는 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 5m 내외의 막다른 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

양천구 목동 553-33: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 번호: 서울남부지방법원 2026타경4633 (1)

1.2. 소재지: 서울특별시 양천구 목동 553-33 동인에버빌 제2층 제201호

1.3. 용도: 다세대주택

1.4. 감정가: 202,000,000원

1.5. 토지 면적: 18.56㎡ (약 5.62평)

1.6. 토지 지분: 18.56㎡ (약 5.62평)

1.7. 건물 면적: 23.00㎡ (약 6.96평)

1.8. 건물 지분: 23㎡ (약 6.96평)

1.9. 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.10. 경매 구분: 부동산 강제 경매

1.11. 채권자: 주OOOOOOO

1.12. 건물 사용승인일: 2011년 12월 13일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경:

본 물건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "목3동 주민센터" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다가구주택, 아파트, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황:

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 근거리에는 지하철 9호선 "등촌역" 및 "염창역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리:

등기부등본상 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정등기(접수일자: 2026-04-14)입니다.

3.2. 권리 분석 상세:

* 등기구분: 갑1, 접수일자: 2011-12-23, 권리종류: 소유권보존, 권리자: 홍혜진

* 등기구분: 갑2, 접수일자: 2012-12-24, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 주석순

* 등기구분: 갑3, 접수일자: 2019-10-30, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 박태훈 (매매)

* 등기구분: 을3, 접수일자: 2024-11-25, 권리종류: 주택임차권, 권리자: 양수열, 권리금액: 138,000,000원, 말소: 말소예정 (전입일자: 2022-10-07, 확정일자: 2022-09-21)

* 등기구분: 갑6, 접수일자: 2026-04-14, 권리종류: 강제경매, 권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 138,000,000원, 말소: 말소기준권리

3.3. 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(양 )

* 보증금: 138,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-10-07

* 확정일자: 2022-09-21

* 배당신고일자: 2024-11-25

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리 분석 요약:

본 물건은 말소기준권리인 강제경매(갑6)보다 앞선 순위의 권리 중 주택임차권(을3)이 존재하나, 해당 임차인의 대항력이 없으므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성:

목동 지역은 주거 중심의 신시가지로, 다양한 주거 형태와 더불어 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역입니다. 본 물건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설과 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설:

인근에 "목3동 주민센터"가 있으며, 근린생활시설들이 소재하여 지역 주민들을 위한 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다. 대규모 상업시설 이용 시에는 대중교통을 통해 접근이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설:

* 관공서: 목3동 주민센터 인근

* 대중교통: 버스정류장 인근, 지하철 9호선 등촌역 및 염창역 접근 용이

* 기타: 주변 근린생활시설 이용 가능

5.2. 교육시설:

(제공된 정보에 교육시설에 대한 구체적인 언급은 없으나, 목동 지역은 교육 환경이 우수한 것으로 알려져 있습니다.)

5.3. 의료시설:

(제공된 정보에 의료시설에 대한 구체적인 언급은 없으나, 주변 지역에 종합병원 및 의원급 의료기관 이용 가능성이 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 특별 매각 조건:

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각을 진행합니다. 이는 임차인의 대항력이 없음을 전제로 하며, 매수인 또한 이 조건을 이해하고 참여해야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련:

'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이라는 문구가 있으나, 등기부등본상 임차인(을3)의 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 매수인이 인수할 보증금은 없으나, 'HUG 인수조건 변경'의 구체적인 내용에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다. 또한, 감정평가서 상에는 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있어, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 면적 표기 차이:

건물등기부상 표제부의 토지면적(220.2㎡)과 토지대장상 면적(213.8㎡) 간에 차이가 있으며, 이는 도로 후퇴에 따른 '도로' 면적 포함 여부 때문으로 추정됩니다. 본건의 실제 토지 지분은 18.56㎡로 표기되어 있으며, 이는 대지권 면적과 관련된 사항이므로 건축물 현황 등을 통해 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 목동에 위치한 다세대주택으로, 역세권 입지와 주변 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 가장 중요한 권리 분석 결과, 주된 임차권의 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금이 없는 상황입니다. '특별 매각 조건' 및 'HUG 인수조건 변경' 관련 문구는 확인되었으나, 대항력 부재로 인해 매수인의 부담은 크지 않을 것으로 판단됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'에 대한 구체적인 내용 및 임대관계 미상인 점 등은 추가적인 확인이 권장됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리상 안전성:

대항력 있는 임차인이 없어 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 0원이라는 점은 매우 큰 장점입니다. 이는 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 발생할 가능성을 최소화합니다.

8.2. 입지적 가치:

서울 목동 지역은 우수한 주거 환경과 편리한 교통망을 갖추고 있어 꾸준한 수요가 예상되는 지역입니다.

8.3. 시세 상승 잠재력:

최근 주변 다세대주택의 매매 사례를 고려할 때, 본건의 감정가 대비 상승 여력이 있을 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석:

주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 25.97㎡(약 7.86평)의 신축빌라(2022년 준공)는 2억 6,500만원(약 3,371만원/평), 전용면적 28.47㎡(약 8.61평)의 빌라(2016년 준공)는 3억 0,000만원(약 3,484만원/평)에 거래되었습니다. 본건은 전용면적 23.00㎡(약 6.96평)에 2011년 준공된 건물로, 감정가는 2억 200만원(약 2,902만원/평)입니다. 최근 거래 사례의 평당가와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 시세는 평당 약 3,000만원에서 3,300만원 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정:

본건은 대항력 있는 임차인이 없고, 특별 매각 조건을 통해 인수 부담이 없는 점을 고려하면, 감정가 이상의 입찰을 고려할 수 있습니다. 최근 거래된 유사 면적 및 준공 연도의 건물을 기준으로, 시세 대비 합리적인 수준에서 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

본건의 전용 면적(6.96평)에 최근 시세(평당 약 3,000만원 ~ 3,300만원)를 적용하여 산정 시, 약 2억 900만원 ~ 2억 3,000만원 범위의 가치를 예상할 수 있습니다.

다만, 감정가가 2억 200만원임을 감안할 때, 입찰 경쟁률 및 현장 분위기를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

수익성 및 투자 가치를 고려하여, 예상 입찰가는 약 2억 3,000만원 ~ 2억 4,000만원 범위에서 결정하는 것을 추천합니다.

9.3. 최종 제안 입찰가:

약 2억 3,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.