나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경141 [1] 서울특별시 구로구 구로동 744-3 제4층 제401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매산 · 평가일 2026.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 구로구 구로동 소재 지하철 7호선 "남구로역(6번출구)" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 위주의 주택지대이며, 인근에 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 "남구로역"이 소재하는 등으로 전반적인 대중교통 편의성 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬래브지붕 5층건 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 치장 적벽돌쌓기 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일, 창호 : 샷시 등임.

이용상태

아파트임(후면 건물개황도 참조).

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

동남측 인근 소재 간선도로 대비 완만한 고지에 위치한 2필지 일단의 장방형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동남측으로 포장된 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 건축허가·착공제한지역((최초) 제한공고(고시)일부터 2년(단, 정비계획의 결정 및 정비구역의 지정·고시가 있는 경우 고시일까지))<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.11.11.~ 2027.1.28.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 기타 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호

서울남부지방법원 2026타경141 (1)

소재지

서울특별시 구로구 구로동 744-3 제4층 제401호

용도

아파트

감정가

204,000,000 원

토지 면적

10. 90㎡ (약 3.30평)

건물 면적

38. 81㎡ (약 11.74평)

매각 대상

토지/건물 일괄매각

경매 구분

부동산강제경매

채권자

이OO

건물 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬래브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호

준공 연도

1998년 11월 04일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

서울특별시 구로구 구로동 소재 지하철 7호선 '남구로역(6번출구)' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택 위주의 주택지대이며, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 '남구로역'이 소재하여 전반적인 대중교통 편의성은 보통 수준입니다.

* 토지 형상 및 이용상태

동남측 인근 간선도로 대비 완만한 고지에 위치한 2필지 일단의 장방형 평지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건 동남측으로 포장된 세로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로, 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (지정기간은 상이하며, 관련 법규 확인 필요)

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

을1 (근저당, 황보장, 150,000,000원, 2025-12-19 접수)

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: ZHENGYUSHU

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-03-07, 대항력: 있음

* 임차인: BAICHUNSHAN

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-03-07, 대항력: 있음

* 임차인: BAIXIUYING

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-02-27, 대항력: 있음

* 임차인: PIAOTZHIXUN

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-03-07, 대항력: 있음

* 임차인: 백수영(BAIXIUYING)

보증금: 20,000,000원, 차임: 500,000원, 전입일자: 2025-02-27, 확정일자: 2025-03-07, 배당신고일자: 2026-04-29, 대항력: 있음

* 권리분석 요약

본 건에는 대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 특히 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인(ZHENGYUSHU, BAICHUNSHAN, BAIXIUYING, PIAOTZHIXUN)은 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 또한, 백수영 임차인의 경우 보증금 20,000,000원을 인수할 가능성이 있으므로, 배당 여부 및 인수 조건을 면밀히 확인해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 백수영 임차인의 보증금 20,000,000원 인수 가능성을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 등기부채권 총액

164,446,376 원

1.4. 상권분석

* 주변 환경

서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, 지하철 7호선 남구로역 역세권입니다. 주변은 주거지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 역세권 가치

지하철 7호선 남구로역 이용이 편리하여 강남 및 도심 접근성이 양호한 편입니다.

1.5. 생활정보

* 교통

지하철 7호선 남구로역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

* 편의시설

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경

공동주택 위주의 주거 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담

총 5명의 임차인 중 4명이 보증금/차임이 0원으로 기재되어 있으며 대항력이 있습니다. 백수영 임차인은 보증금 20,000,000원을 인수할 가능성이 존재합니다. 이러한 임차인 관련 인수 부담은 낙찰 후 추가적인 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 토지거래허가구역

본 물건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간이 2026년 12월 31일, 2026년 8월 25일, 2027년 1월 28일까지 등으로 복수로 지정되어 있습니다. 잔금 납부 시점 등에 따라 허가 여부 및 절차 확인이 필요합니다.

* 건축법상 제한

건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 건축 관련 행위 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 여부

현재까지 공개된 정보 및 주변 검색 결과상, 물건지 인근에 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 구로 차량기지 이전 관련 논의가 있었으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 7호선 남구로역 역세권에 위치한 아파트로, 주거지로서의 기본적인 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리상으로는 말소기준권리 하 모든 권리 소멸이 예상되나, 대항력 있는 임차인 인수 부담이 존재하며, 특히 보증금 0원 임차인들의 현황과 백수영 임차인의 보증금 인수 가능성에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 토지거래허가구역 지정 등 법규상 제한 사항도 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 지하철 7호선 남구로역 역세권 단지로 출퇴근 편의성이 높습니다.

* 구로구 지역의 지속적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권을 확보할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가는 204,000,000원입니다. 현재 파악된 인수 보증금은 0원이나, 백수영 임차인에게 20,000,000원의 보증금 인수 가능성이 있으므로 이를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인근 실거래가 정보를 바탕으로 시세를 파악하고, 임차인 인수 금액, 명도 비용, 수리비 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 시세 분석을 통해 산정할 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.