나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4720 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-22 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한강 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '독산3동주민센터' 복측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출·입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 7층 건물내 제6층 제601호로서, (사용승인 : 2015.12.22.) - 외벽 : 석재타일 붙임 및 치장벽돌 붙임 등, - 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 설치된 것으로 탐문되며, 폐문부재로 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접토지 대비 대체로 평탄한 세장형 토지로서, '공동주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4720 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-22 제6층 제601호

용도: 다세대주택

감정가: 213,000,000원

토지면적: 11.97㎡ (약 3.62평)

건물면적: 26.91㎡ (약 8.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 고OO (고수현으로 추정)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '독산3동주민센터' 복측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통여건은 보통인 편입니다.

1.2. 권리분석

본 건은 강제경매로 진행되었으며, 채권자는 임차인으로 추정되는 고수현(고OO)입니다.

등기부상 말소기준권리는 2021년 2월 16일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑4)입니다.

주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 선순위 임차권: 고수현 (보증금 183,000,000원, 차임 0원)

* 전입일자: 2019년 1월 30일

* 확정일자: 2019년 1월 15일

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 '을3' 주택임차권으로 2025년 1월 31일 접수되었으며, '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 매각 후에도 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 '매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)'이라고 명시되어 있으므로, 183,000,000원의 보증금은 인수될 가능성이 높습니다.

말소기준권리 이후의 압류, 가압류 등은 매각으로 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 주택이 밀집한 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

독산3동 주민센터가 인근에 있어 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

1.4. 생활정보

건물은 2015년 12월 22일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 7층 건물 내 6층에 위치합니다.

도시가스 개별난방, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

내부 설비의 정상 작동 여부는 폐문부재로 확인되지 않았으므로 입찰 시 유의해야 합니다.

남측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

주변 시세 분석:

최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 대략 14,000만원(21.99㎡, 2012년식)에서 44,000만원(53.72㎡, 2017년식) 범위로 나타납니다.

본건과 유사한 면적(약 8.14평) 및 연식(2015년식)을 고려할 때, 현 시세는 약 2억 5천만원 내외로 추정됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 183,000,000원입니다. 만약 이 금액이 경매 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 실제 투자 비용이 예상보다 높아질 수 있습니다.

건물 내부 상태 확인 불가: 폐문부재로 인해 내부 설비의 정상 작동 여부, 누수, 결로 등 하자를 직접 확인할 수 없습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 다수의 토지이용계획 및 제한사항(준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등)이 존재하므로, 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.

주변에 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건축연도가 2015년으로 신축에 가깝고, 교통 및 주거 환경도 보통 수준입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 183,000,000원이 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점이 가장 중요하게 고려되어야 할 사항입니다. 경매 절차에서 이 보증금이 전액 변제되는지 여부를 면밀히 파악해야 합니다.

채권자가 임차인 자신으로 추정되어, 보증금 회수를 위한 경매 절차로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

보증금 인수 조건으로 인해, 경매 가격이 보증금 이하로 낙찰될 경우 매우 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

시세 대비 저평가된 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

건축 연도가 비교적 최신(2015년)이라는 점도 장점입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 213,000,000원이며, 추정 시세는 약 252,000,000원입니다.

가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인 고수현 씨의 보증금 183,000,000원입니다. 경매에서 이 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

이는 곧, 매수인이 본건을 인수하기 위한 최소 비용은 183,000,000원부터 시작된다는 것을 의미합니다.

만약 낙찰가가 183,000,000원 이상으로 결정될 경우, 임차 보증금은 경매 대금으로 충당되어 매수인이 인수하지 않게 됩니다. 이 경우, 매수인이 실제로 부담하는 금액은 낙찰가입니다.

따라서, 시장 가치와 임차 보증금 인수 여부를 종합적으로 고려할 때, 183,000,000원 이상의 금액으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

감정가(213,000,000원) 및 추정 시세(252,000,000원) 범위 내에서, 임차 보증금 충당 이후의 가격을 고려하면 210,000,000원에서 230,000,000원 사이의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

*최종 예상 입찰가: 210,000,000원 ~ 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.