나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4608 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-73 세담파크뷰(2동) 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지하2층 지상11층 건물내 제4층 제402호로서, 외벽 : 석재붙임마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

대장상 용도는 오피스텔임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 5m 내외의 도로, 북동측으로 노폭 약 2-3m 의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(화곡동 367-73, 367-188) 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77- 257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025. 8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12. 31). (화곡동 367-74) 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77- 257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025. 8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12. 31). (화곡동 367-183) 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면 구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 367-73번지, 세담파크뷰(2동) 제4층 제402호에 위치한 오피스텔입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경4608 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

건물은 철근콘크리트구조 기타지붕의 지하 2층, 지상 11층 건물 중 제4층 제402호에 해당합니다.

전유부분의 면적은 건물면적 37.71㎡ (약 11.41평)이며, 토지 지분 면적은 20.04㎡ (약 6.06평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

감정평가액은 259,000,000원입니다.

주요 용도는 오피스텔 및 도시형생활주택, 업무시설 등으로 복합 용도로 사용 중입니다.

건축물대장상 주요 구조는 철근콘크리트구조이며, 사용승인일은 2020년 07월 02일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재합니다.

또한, 지하철 5호선 "화곡역"이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 북서측으로는 노폭 약 5m 내외, 북동측으로는 노폭 약 2-3m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

채권자는 김OO이며, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재합니다.

등기부등본상 권리 분석 결과, 말소기준권리는 압류(대전지방검찰청천안지청장, 접수일자 2023-01-20)입니다.

을구 5번으로 등기된 주택임차권(권리자: 김소진, 임차금액: 255,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

물건명세서에 따르면, 해당 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 본건의 매수인은 임차인 김 의 보증금 255,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 인수할 가능성이 높습니다.

임차인 김 은 2021년 08월 30일 전입하였으며, 대항력을 갖추고 있습니다. 확정일자는 2021년 07월 28일입니다. (등기부상 확정일자 2021-07-23)

특이사항으로는 임차인의 보증금(255,000,000원)은 명확히 확인되나, 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이사항으로 간주됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 화곡역 인근의 복합적인 주거 및 근린생활시설 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

오피스텔 및 도시형생활주택이 혼합된 건물로, 주변 상권은 해당 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

교통 편의성 덕분에 광역적인 접근성 또한 우수합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 5호선 화곡역 및 다수의 버스 노선 이용 가능

* 교육시설: 화원중학교 인근 위치, 교육환경 보호구역에 해당

* 편의시설: 근린생활시설 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용 가능

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 255,000,000원 인수입니다.

해당 보증금이 경매 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 그 차액을 부담해야 합니다.

감정가(259,000,000원) 대비 인수해야 할 보증금(255,000,000원)의 비율이 매우 높아, 배당을 통한 보증금 회수가 제한적일 가능성이 높으므로 인수 금액이 클 것으로 예상됩니다.

임차인의 차임이 0원으로 기재된 점 또한 일반적인 임대차 관계와 달라 추가 확인이 필요합니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 접근성은 양호하나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수라는 중대한 권리상 부담을 안고 있습니다.

감정평가액 수준의 보증금을 인수해야 하는 상황이므로, 매수인은 인수하는 보증금을 포함한 총 매입 비용을 면밀히 계산하여 수익성을 판단해야 합니다.

권리분석상 임차인 인수 문제가 해결되지 않는 한, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 지하철 5호선 화곡역 역세권으로 인한 우수한 교통망

* 화곡동 지역의 주거 및 상업 기능 혼합으로 인한 잠재적 가치

* 오피스텔 및 도시형생활주택으로의 다양한 활용 가능성

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 259,000,000원입니다.

경매 시 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 직접적으로 제외하지 않고, 해당 물건의 위험 요소를 고려하여 감정가 대비 할인된 가격으로 산정하는 것이 일반적입니다.

선순위 임차인의 보증금 255,000,000원이라는 큰 부담이 존재하며, 이는 낙찰자가 추가적으로 부담해야 할 금액이 될 가능성이 높습니다.

따라서, 이러한 위험 요소를 감안하여 감정가 대비 약 15~20% 정도의 할인율을 적용한 210,000,000원 (2억 1천만원) 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 인수 보증금의 실제 인수 금액, 경매 진행 상황, 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.