나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4220 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 717 그레이스힐 제13층 제1405호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "유석초등학교" 북서측 인근에 위치하고, 본건 주위는 업무시설, 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 "가양역"이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상15층 건물 내 제13층 제1405호로서, (사용승인일 : 2006-11-15) 외벽: 석재 붙임 마감 창호: 섀시창호

이용상태

공부상 교육연구시설(노인복지주택)임.

설비내역

위생급배수설비, 승강기설비, 커뮤니티시설, 화재탐지설비, 소화전설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 교육연구시설,판매시설,제1종근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 도시철도(9호선)(저촉) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지역특화발전특구(2015-12-10)<지역특화발전 특구에 대한 규제특례법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선(2019-04-03)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 집합건축물대장 상 "교육연구시설(노인복지주택)으로서 「노인복지법」제33조의2에 따라 입소 자격을 규정하고 있는바 경매 참여서 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4220 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 717 그레이스힐 제13층 제1405호

용도: 교육연구시설 (노인복지주택)

감정가: 396,000,000원

토지면적: 25.52㎡ (약 7.72평)

토지 지분: 25.52㎡ (약 7.72평)

건물면적: 75.85㎡ (약 22.95평)

건물 지분: 75.854㎡ (약 22.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 홍OO

사용승인일: 2006년 11월 15일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상15층 건물 중 제13층 제1405호

1.2. 토지이용계획 및 제한상태

해당 물건지는 도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 도시철도(9호선)(저촉) 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 원추표면구역, 상대보호구역(강서교육지원청 확인 요망), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 지역특화발전특구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며(외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 용도: 아파트. 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선에 관한 규제도 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "유석초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 업무시설, 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 "가양역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 본건 북동측으로는 노폭 약 30미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 주변 환경 분석

주변에 학교 및 근린공원이 있어 교육 및 휴식 환경이 비교적 양호합니다. 다만, 공항 관련 보호구역, 폐기물 매립시설 설치 제한 지역 등에 해당되는 점은 향후 개발 행위에 제한이 될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 홍OO

* 보증금: 409,724,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2009-11-30

* 배당신고일자: 2026-04-22

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 중 미배당분이 있을 경우 낙찰자가 인수할 수 있습니다.

3.2. 등기부현황

* 말소기준권리: 을1 전세권설정 (홍은애, 2013-01-31, 409,724,000원). 해당 권리는 말소 예정입니다.

* 현재 소유권 이전 (갑19, 고진호, 2024-10-14) 및 임의경매 개시 (갑21, 홍은애, 2026-04-22, 409,724,000원) 등기 존재.

* 총 등기부채권액: 409,724,000원

3.3. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리

* 토지 을구 9번 구분지상권설정등기(2006.12.13. 등기)는 매수인에게 인수됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건지는 업무시설, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 가양역 인근의 상업 및 업무 기능을 공유합니다.

4.2. 가양역 상권

가양역은 9호선 급행역으로 유동인구가 많으며, 주변에 대형마트, 병원, 금융기관 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 유석초등학교가 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 강서교육지원청 관할 구역으로, 일부 학교에 대해 상대보호구역 지정이 있을 수 있으므로 확인이 필요합니다.

5.2. 편의시설

* 인근 근린생활시설 및 가양역 주변 상업시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 녹지 및 휴식공간

* 주변 근린공원이 소재하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재

* 홍OO 임차인은 전입일자(2009-11-30)가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다.

* 보증금 409,724,000원 중 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* 임차인과의 명도 협상 및 명도 소요 기간에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

6.2. 노인복지주택 관련 법규

* 본 물건의 공부상 용도는 "교육연구시설(노인복지주택)"입니다. 「노인복지법」 제33조의2에 따라 입소 자격이 별도로 규정되어 있어, 일반적인 주거 용도로 사용 시 법적 제한이 있을 수 있습니다. 경매 참여 시 반드시 관련 법규를 확인해야 합니다.

6.3. 인수되는 권리

* 토지 을구 9번 구분지상권설정등기는 매수인에게 인수되므로, 이에 대한 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 공항 관련 보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 재산권 행사나 이용에 제약을 줄 수 있으므로, 입찰 전 관련 부서에 상세 확인이 필수적입니다.

6.5. 혐오시설 유무

* 현재 확인된 정보만으로는 특정 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 공장 밀집 지역 등)이 직접적으로 물건지와 인접해 있다는 정보는 없습니다. 다만, 장기적으로 해당 지역의 개발 계획이나 환경 변화에 대한 지속적인 관찰이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 9호선 가양역 역세권이라는 탁월한 입지 조건과 교육, 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역에 위치하고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 노인복지주택이라는 특수 용도, 그리고 인수되는 구분지상권 등 복잡한 권리 관계를 가지고 있습니다. 또한, 토지이용계획상 공항 관련 보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 규제 사항이 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 9호선 가양역을 이용한 우수한 교통 접근성.

* 유석초등학교 인접 및 주변 근린공원 조성으로 인한 쾌적한 주거 환경.

* 잠재적 임차인 보증금 인수 리스크에도 불구하고, 시세 대비 저렴한 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 396,000,000원

인수 보증금 합계: 0원 (권리분석표상 표기)

*중요 고지*: 위 '인수 보증금 합계: 0원' 표기는 채권자 중심의 배당 절차상으로 보일 수 있으나, 대항력 있는 임차인 홍OO의 보증금 409,724,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 실제 예상 입찰가 산정 시에는 이 인수될 보증금을 반드시 고려하여, 본 물건의 감정가와 인수될 보증금을 합산한 금액을 초과하지 않는 범위 내에서 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.