나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4672 [1] 서울특별시 영등포구 양평동1가 271 영등포중흥에스클래스 제101동 제7층 제705호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동1가 소재 '양평역(5호선)' 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 주상용건물 및 로변을 따라 각종 근린상가 등이 소재하는 지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 북측으로 양평역(5호선) 및 인근에 시내버스정류장이 소재하 여 교통상황 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 내 제7층 제705호로서, 사용승인일: 2021.03.29. 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감. 창호: 칼라알루미늄샷시창호임.

이용상태

아파트: 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인 못하였으며, 건축물현황도상 거실/침실2, 욕실및화장실2, 주방/식당2, 현관2 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지기, 소화전설비 및 도시가스에 의한 난방 및 온수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형 광평수의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 광대로, 서측, 동측 및 북측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의) <수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래 계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건 축법 시행령 별표1)),건축선(건축과 문의).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4672 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 양평동1가 271 영등포중흥에스클래스 제101동 제7층 제705호

용도: 아파트

감정가: 128,000,000원

토지면적: 18.01㎡ (약 5.45평)

건물면적: 55.95㎡ (약 16.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO

건물 준공년월: 2021년 03월 29일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건물 중 제7층 제705호

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 영등포구 양평동1가에 소재하며, 5호선 양평역 남측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 본건 주변은 아파트단지, 오피스텔, 주상복합 건물 및 각종 근린상가 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

교통: 북측으로 5호선 양평역이 위치하고 있으며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

1.2. 권리분석

경매 종류: 본건은 주식회사인트러스트자산관리대부의 신청에 의한 부동산 임의경매입니다.

말소기준권리: 2024년 04월 11일 접수된 주식회사인트러스트자산관리대부의 근저당권 (금644,000,000원)입니다.

주요 권리사항:

* 임차인 현황:

* 김 (보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자/확정일자 2024.02.14, 배당신고일자 2026.06.04, 대항력 있음)

* 신 (보증금 20,000,000원, 차임 1,100,000원, 전입일자/확정일자 2024.11.25, 배당신고일자 2026.05.12, 대항력 없음)

* 인수 보증금: 0원. 대항력 있는 임차인 김 의 경우, 법원 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 최종 배당표 확정 시까지 변동 가능성은 있습니다.

* 기타 등기사항: 소유권보존, 소유권이전, 다수의 근저당권, 임의경매 개시결정, 압류, 근질권설정 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 김 이 존재합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 배당 절차 및 결과에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 경매 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 지역: 본건이 위치한 영등포구 양평동1가 일대는 아파트 단지, 오피스텔, 주상복합 건물 및 다양한 근린상가들이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

배후 수요: 인근에 다수의 아파트 단지와 오피스텔이 있어 안정적인 주거 수요를 확보할 수 있습니다.

상업 시설: 로변을 따라 형성된 근린상가 덕분에 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 일부 제한 사항(가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등)이 존재합니다.

1.4. 생활정보

주거 편의: 5호선 양평역 역세권에 위치하며, 도보로 이용 가능합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 인근 근린상가 이용이 용이합니다.

건물 상태: 2021년 3월 29일 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 내부 시설 및 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

특별 구조: 본건은 현관문이 2개이고 내부에 주방 및 욕실 등이 독립적으로 설치된 '세대 분리형(부분 임대형)' 구조입니다. 이는 1인 가구 임대 또는 두 가구가 분리되어 거주하기에 적합한 구조입니다.

교육 시설: 주변 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 보증금 회수: 대항력 있는 임차인 김 의 보증금이 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 실제 배당 절차 및 결과에 따라 보증금 회수에 변동이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 따라서 배당표 확정 과정을 철저히 확인해야 합니다.

세대 분리형 구조의 법적 검토: 세대 분리형 구조는 부분 임대 수익 창출에 유리하지만, 해당 구조가 건축법 및 관련 법규에 따라 적법하게 구성되었는지 여부를 확인하는 것이 좋습니다. (일반적으로 집합건축물대장상 해당 표기가 있다면 문제는 없으나, 특이사항으로 인지할 필요가 있습니다.)

복합적인 권리 관계: 다수의 근저당, 압류, 근질권 등이 등기되었으나, 본건의 말소기준권리 하에 모두 소멸될 예정입니다. 그럼에도 불구하고, 경매 절차 진행 과정에서 예상치 못한 복병이 나타날 가능성은 늘 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 양평동에 위치한 2021년 준공의 신축급 아파트로, 5호선 양평역 역세권에 자리 잡고 있어 입지적으로 매우 우수합니다.

'세대 분리형' 구조는 부분 임대를 통한 추가적인 임대 수익 창출이 가능하다는 점에서 투자 가치가 높습니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수할 보증금이 없는 것으로 분석되어 매수인의 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 해당 임차인의 보증금 회수 절차를 주의 깊게 살펴보는 것이 중요합니다.

편리한 교통, 발달된 생활 편의 시설, 비교적 신축인 건물 상태 등을 고려할 때, 실거주 및 투자용으로 모두 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 신축급 아파트: 5호선 양평역 초역세권에 위치하며 2021년 준공되어 희소성과 가치 상승 여력이 있습니다.

부분 임대 수익 기대: 세대 분리형 구조를 통해 월세 수입을 추가적으로 확보할 수 있는 장점이 있습니다.

영등포 지역 개발 잠재력: 영등포구 전반에 걸쳐 진행되는 도시 개발 및 정비 사업들은 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. (뉴스 검색 결과, 롯데 등 대기업의 양평동 일대 개발 추진 움직임이 활발하며, 양평동4가 일대에서는 도심복합개발사업 추진 등 개발 기대감이 높습니다.)

풍부한 주거 수요: 주변에 아파트 단지 및 오피스텔이 많아 안정적인 주거 수요가 뒷받침됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 12억 8천만원을 기준으로 하되, 최근 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 해당 경매의 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수해야 할 보증금이 0원이므로, 부동산의 순수 시장 가치와 잠재적 수익률을 바탕으로 전략적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사, 현장 방문을 통한 면밀한 분석, 그리고 본건의 배당 현황을 상세히 파악하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.