나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4732 [1] 서울특별시 구로구 오류동 51-31 포스시티 제1동 제2층 제201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오류동역(지하철1호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 오피스텔, 근린생활시설 및 연립주택 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본 건물은 인근에 노선버스정류장 및 지하철역'오류동역(지하철1호선)'이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지상 19층건 내 2층 201호로서, (사용승인일 : 2014.07.25.) 외 벽 : 석재타일 붙임 등 마감. 내 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 창 호 : 샷시창호 마감.

이용상태

오피스텔(후첨 : "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 승강기설비, 개별난방설비, 위생 및 급배수시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 평지 부정형의 토지로서, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 일부도로를 통해 약32미터 내외, 동측으로 약12미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계: 등기사항전부증명서상 임차권설정 되어있음. 기 타: 해당사항 없음.

물건 비고

신청채권자는 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

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* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4732 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 오류동 51-31 포스시티 제1동 제2층 제201호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 84,000,000원

* 토지면적: 3.45㎡ (약 1.04평)

* 토지 지분: 3.45㎡ (약 1.04평)

* 건물면적: 19.75㎡ (약 5.97평)

* 건물 지분: 19.75㎡ (약 5.97평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2014년 07월 25일

* 총 층수: 19층 (본건 2층)

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본 물건은 서울특별시 구로구 오류동에 위치하며, 지하철 1호선 오류동역 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 연립주택 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 복합 지역의 특징을 보입니다.

* 교통상황: 인근에 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 오류동역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건은 북측으로 약 32미터, 동측으로 약 12미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 서울보증보험 주식회사(권리금액: 107,535,728원)의 강제경매개시결정(갑6)입니다. 이 권리를 포함한 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 한국토지주택공사(HTLK)의 주택임차권(을5)은 보증금 105,000,000원이며, 매각 후에도 인수됩니다. 따라서 낙찰자는 이 보증금 부담을 안고 물건을 취득하게 됩니다.

* 기타 임차인 현황:

* NYAMLKHAGVAENKHBILGUUN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-08-13, 대항력 있음. 해당 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있으므로, 이에 대한 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

* 한국토지주택공사: 보증금 105,000,000원, 차임 120,000원, 전입일자 2022-12-05, 확정일자 2022-11-07, 배당신고일자 2024-12-19, 대항력 없음 (단, 등기부 을5에는 '인수'로 명시되어 있어 대항력 있는 선순위 임차권으로 간주됨).

* 서울보증보험주식회사: 보증금 105,000,000원, 차임 120,000원, 전입일자 2022-12-05, 확정일자 2022-11-07, 배당신고일자 2024-12-19, 대항력 있음. (이는 채권자로서의 지위와 혼동될 수 있으나, 실제로는 한국토지주택공사와의 동일한 계약으로 보이며, 등기부 상 '을5' 임차권이 인수 대상입니다.)

* 특이사항: 신청채권자는 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당의 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이는 신청채권자(서울보증보험)의 권리 행사와 관련된 조건이며, 한국토지주택공사의 인수되는 임차권과는 별개로 해석될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

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* 본 물건이 소재한 지역은 오류동역을 중심으로 한 역세권으로, 오피스텔과 근린생활시설이 혼합된 상권을 형성하고 있습니다.

* 주변에 다양한 상가 및 편의시설이 있어 기본적인 수요는 확보될 것으로 보입니다.

* 인접한 다세대주택 및 연립주택으로 인해 배후 주거 수요도 존재합니다.

1.4. 생활정보

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* 교통: 지하철 1호선 오류동역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 전역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 위치하여 은행, 병원, 마트 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 주거 지역 및 상업 지역이 혼합된 지역으로, 특별히 혐오시설이 인접한 것으로 파악되지는 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2

* 선순위 임차권 인수: 한국토지주택공사(HTLK)의 보증금 105,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 실제 총 투자 비용을 크게 증가시킵니다.

* 미확인 임차인의 존재: 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 NYAMLKHAGVAENKHBILGUUN 임차인의 실체 및 실제 계약 관계에 대한 확인이 필요합니다.

* 총 투자 비용 증가: 감정가(84,000,000원)보다 높은 금액(105,000,000원)의 임차 보증금을 인수해야 하므로, 예상 입찰가와 인수 보증금을 합한 총 투자 비용이 물건의 시세보다 높아질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2

* 본 물건은 오류동역 역세권이라는 장점을 가지고 있으며, 건물의 연식이나 구조상으로도 일반적인 오피스텔의 요건을 갖추고 있습니다.

* 그러나 등기부 상 확인되는 한국토지주택공사의 105,000,000원 상당의 선순위 임차권 인수 부담은 상당한 리스크입니다.

* 총 투자 비용이 시세를 초과할 가능성이 높으므로, 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

2

* 역세권 오피스텔로서의 안정적인 수요 기대.

* 신청채권자가 보증금반환청구권 포기 및 임차권 말소를 조건으로 매각한다는 점은 매각 절차 진행에 긍정적일 수 있습니다. (단, 이는 신청채권자 측의 조건이며, 인수되는 임차권과는 별개임)

1.8. 예상 입찰가

2

* 최근 거래 사례를 바탕으로 시세 분석 결과, 본건(19.75㎡)의 현재 시세는 약 82,000,000원에서 90,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 인수해야 할 한국토지주택공사의 보증금 105,000,000원을 고려할 때, 총 투자 비용은 입찰가에 105,000,000원을 더한 금액이 됩니다.

* 이러한 높은 인수 부담을 감안하여, 감정가 84,000,000원의 60% 수준인 58,800,000원 을 잠정적인 예상 입찰가로 제시합니다.

* 최종 입찰가는 인수되는 임차보증금 105,000,000원을 포함한 총 투자 비용이 시세 대비 합리적인 수준인지 반드시 재검토해야 합니다. 총 예상 비용은 약 163,800,000원 이상이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.