나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경120 [1] 서울특별시 영등포구 도림동 187-61 제5층 제503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별 영등포구 문래동1가 소재 '서울영등포초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환 경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재 하는 등 제반 교통상황은 대 체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 -층/ 지상 6층 건물 내 제5층 제503호, 제6층 제601호 및 제6층 제603호로서, (사용승인일 : 2023-10-04) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

[일련번호 가, 나 다] 공히, 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대 주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 4m내외 및 남측으로 약 2m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[일련번호 1, 2] 공히 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가 축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2015-08-27)(건축과문의)<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등 ), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세 부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상 자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.2 5.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 소재지: 서울특별시 영등포구 도림동 187-61 제5층 제503호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 6층 중 제5층 제503호 (2023년 10월 4일 사용승인)

* 용도: 다세대주택

* 면적:

* 토지: 13.50㎡ (약 4.08평)

* 건물: 21.04㎡ (약 6.36평)

* 감정가: 287,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠에스에이치제삼차유동화전문

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본 건은 서울영등포초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역임.

* 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준임.

3. 권리분석

* 권리 내역

* 말소기준권리: 2024년 2월 20일 접수된 강구수산업협동조합의 근저당권 (을1)임.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위로 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 임차인 정 (전입 2023-12-01, 확정 2023-11-13, 보증금 185,000,000원)의 주택임차권(을5, 접수 2025-12-05)은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으며, 이는 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없음을 시사함. 다만, 등기부등본 상 '말소: 인수'로 표기되어 있고 물건명세서에 '임차보증금 전액 변제되지 않으면 말소되지 아니함'이라는 문구가 있어, 최종적인 인수 여부는 법원의 배당 결과 및 법원 공고를 통해 반드시 확인해야 함.

* 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 12월 1일

* 확정일자: 2023년 11월 13일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 12월 5일

* 비고: 상기 임차인은 대항력을 갖추고 있음.

4. 상권분석

* 주변 환경

* 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역임.

* 개발 가능성

* 도림동 일대는 지속적인 도시 재생 및 개발 가능성을 가진 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력이 있음.

5. 생활정보

* 교육시설

* 인근에 서울영등포초등학교 등 교육시설이 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 편의시설

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 가능성

* '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없을 것으로 보이나, 등기부등본 상 '말소: 인수'로 표기된 점과 물건명세서의 주의 문구는 추가적인 확인이 필요함. 만약 보증금 185,000,000원이 인수될 경우, 실질적인 취득 비용이 증가함.

* 유동화 물건

* 유동화 전문회사 채권으로 인한 경매 절차로, 일반 경매와는 다른 복잡성이 있을 수 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 토지 이용 제한이 존재함.

7. 종합 의견

* 물건 개요

* 본 물건은 2023년 신축된 다세대주택으로, 서울시 영등포구 도림동에 위치함. 소형 면적임에도 불구하고 최신 건물이라는 점이 강점임.

* 주요 고려사항

* 임차인 정 의 보증금 185,000,000원 인수 여부가 가장 중요한 고려사항임. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보에 따라 낙찰자에게 직접적인 인수 의무는 없을 것으로 예상되나, 최종 확인은 필수적임.

* 신축 건물로서의 가치와 소형 면적의 장점을 고려하여 합리적인 입찰가를 산정해야 함.

8. 투자 포인트

* 신축 건물

* 2023년 사용승인된 신축 건물로, 하자 보수 및 관리 비용이 적게 들 것으로 예상됨.

* 서울 도심 입지

* 서울 영등포구에 위치하여 지속적인 가치 상승 잠재력이 있음.

* 소형 면적

* 1인 가구 및 투자 수요가 꾸준하며, 임대 회수 용이성이 높을 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석

* 제공된 주변 시세 정보는 거래 시점이 2026년 7월이며, 거래된 물건의 면적, 건축 연도, 건물 유형이 본건과 차이가 있어 직접적인 비교에 한계가 있음.

* 본건(21.04㎡, 2023년 건축)의 감정가는 287,000,000원임.

* 임차인 정 의 보증금 185,000,000원에 대해 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 보증금을 직접 인수할 가능성은 낮다고 판단됨. 이는 법원의 배당 절차를 통해 처리될 것으로 예상됨.

* 따라서 감정가 287,000,000원을 기준으로, 신축 건물이라는 점과 소형 면적, 그리고 임차인 관련 사항을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정함.

* 예상 입찰가

* 신축 건물이라는 점을 감안하여 감정가의 약 85~90% 수준을 적정 입찰가 범위로 판단함.

* 이를 바탕으로 본건의 예상 입찰가는 약 240,000,000원 ~ 260,000,000원으로 판단됨.

* 적정 입찰가로 250,000,000원을 제안함. (본 입찰가는 임차인 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않는다는 전제 하에 산정된 것으로, 임차인 인수 가능성 여부에 따라 조정이 필요함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.