나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경122 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 385-22 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주 · 평가일 2026.04.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역(2,5호선)" 북측 인근에 소재하고 있으며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장 및 까치산역(2,5호선)이 소재 하는 등 대중교통 이용 편의도는 무난한 편임.

형태 및 이용상태

대체로 장방형 토지로서, 건부지(제2종근린생활시설(고시원))로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 세로(가)와 접하며, 서측으로 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀억 제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간: 2025.10.20~2026.12.31)임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층로서(사용승인일:2010.12.14), 외벽 : 석재붙임 등, 내벽 : - , 창호 : 샷시창호임.

이용상태

제2종근린생활시설(고시원, 통칭 "샬롬하우스")으로 이용중임.

설비내역

위생시설, 급배수설비, 도시가스 및 난방설비 등이 구비 되어있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

일반건축물대장에 기재된 주용도는 "제2종근린생활시설(고시원23실)"이나, 현황 "27실"인 것 으로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 일반건축물대장상 위반건축물로서 변동사항란에"변동일 2020.1.6, 주택과-497(2020.01.06 )호에 의거 위반건축물 표기[3층,4층 무단증축]"으로 기재되어 있으니 참조바랍니다. 상기 위반건축물 부분 등은 제시외 건물(㉠,㉡,㉢)로서 외부관찰, 건축물현황도 등에 근거 한 대략적인 측량 등에 근거하여 표시하였는 바 정확한 면적 및 이용상황 등은 실제상황과 다소 상이할 수 있으니 참조바랍니다(후첨,"내부구조도 및 사진용지" 참조).

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경122 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 385-22

* 용도: 다중주택 (건축물대장상 주용도는 제2종근린생활시설(고시원)으로 확인됨)

* 토지 면적: 220.00㎡ (약 66.55평)

* 건물 면적: 576.58㎡ (약 174.41평)

* 감정가: 3,025,756,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 하나은행

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역(2,5호선)" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 본건 주위는 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2, 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 양호한 편입니다.

* 도로 상태: 본건 남측으로 '세로(가)'와 접하며, 서측으로는 막다른 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 인한 소멸: 본 건의 말소기준권리인 하나은행 근저당권(2018.09.14. 설정)보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 지상권: 물건명세서 상 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 등기부등본상 현재 확인되는 지상권은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 강인수: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2017-05-23, 대항력 있음. (금액이 0원이지만 대항력 보유로 인한 명도 협의 필요)

* 박정래: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2012-03-05, 대항력 있음.

* 이준형: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018-07-30, 대항력 있음. (금액이 0원이지만 대항력 보유로 인한 명도 협의 필요)

* 정재훈: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입 2014-07-25, 대항력 있음.

* 황금래: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입 2015-02-09, 대항력 있음.

* (상기 5명의 임차인은 대항력을 보유하고 있어, 낙찰자가 보증금을 인수하거나 명도 협상을 진행해야 합니다.)

* 그 외 다수의 임차인이 조사되었으나, 대항력이 없는 것으로 파악되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 인수 보증금: 170,000,000원 (강인수 0원 + 박정래 60,000,000원 + 이준형 0원 + 정재훈 55,000,000원 + 황금래 55,000,000원)

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 지하철 2, 5호선 까치산역 역세권에 위치하며, 주변 지역은 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 상업 및 주거 혼합 지역입니다.

* 상권 현황: 본건은 제2종근린생활시설(고시원)로 현재 이용 중이며, 역세권 및 주거 밀집 지역의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 입지입니다.

* 경쟁 분석: 고시원 등 숙박 시설 관련 경쟁 업체 현황 및 임대료 수준에 대한 추가 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용할 수 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 쇼핑, 외식, 금융 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 주변에 주거 단지가 형성되어 있어 비교적 안정적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 혐오시설: 관련 검색 결과, 본건 소재지(서울특별시 강서구 화곡동 385-22) 및 까치산역 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 건축물 현황 조사 결과, 3층 및 4층에 무단 증축된 위반건축물로 등재되어 있습니다 (2020.01.06. 관련 내용 등재). 이는 향후 철거 명령, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등의 문제가 발생할 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

* 건축물 공부와 현황의 차이: 건축물대장 상 주용도는 '제2종근린생활시설(고시원 23실)'이나, 현황은 '27실'로 조사되었습니다. 이는 위반건축물과 관련하여 발생한 사항으로, 실제 이용 현황과 공부상 내용이 일치하지 않습니다.

* 대항력 있는 임차인 다수: 총 5명의 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 이들의 보증금 합계 170,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 부담입니다. 특히 보증금이 0원인 임차인이 2명 포함되어 있어, 명도 협상 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 유동화 물건: 본 건은 채권 유동화 물건으로, 자산 관리 및 처리 과정에서 일반 경매 물건과 다소 다른 절차가 적용될 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 공항 관련 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등 토지 이용에 있어 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 역세권이라는 입지적 강점을 가지며, 현재 고시원으로서 운영되어 수익 창출이 가능한 시설입니다. 그러나 3, 4층의 무단 증축으로 인한 위반건축물 등재, 공부와 현황 간의 차이, 그리고 다수의 대항력 있는 임차인 존재는 본 건의 가치와 명도 과정에 상당한 영향을 미칠 수 있는 위험 요소입니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 철저한 현장 조사를 통해 해결 방안을 모색하는 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역 인근의 우수한 교통 접근성을 보유하고 있습니다.

* 수익성: 현 고시원 운영 시 안정적인 임대 수익이 기대됩니다. (단, 현재 임대관계 및 임대료 수준에 대한 추가 확인 필요)

* 잠재적 가치 상승: 위반건축물 문제 해결 및 대항력 있는 임차인과의 원만한 명도 협상 완료 시, 투자 가치를 크게 향상시킬 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 3,025,756,000원

* 인수 보증금 (대항력 있는 임차인 보증금 합계): 170,000,000원

* 시세 분석 및 리스크 고려:

주변 다세대 주택 매매 정보는 본건의 고시원 용도와 직접 비교하기 어렵습니다. 그러나 위반건축물, 공부와 현황의 차이, 다수의 대항력 있는 임차인 존재 등 잠재적 위험 요인을 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰을 고려해야 합니다.

* 보수적인 접근을 고려하여, 감정가의 약 75~85% 수준을 예상 범위로 설정할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정 (감정가 80% 적용 시):

* 평가액: 3,025,756,000원 x 0.80 = 2,420,604,800원

* 예상 입찰가: 2,420,604,800원 - 170,000,000원 (인수 보증금) = 2,250,604,800원

* 최종 입찰가는 물건의 상세 조사 결과, 현장 조사 내용, 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.