나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100791 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 6층608호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예현 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '신림고등학교' 북서측 인근에 위치하는 오피스텔 더 위일관악파크뷰 제6층 제608호로서, 주위는 아파트, 오피스텔, 상업시설, 업무시설, 각종 근 린생활시설, 다세대주택, 공원, 교육시설 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본동까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 2호선 '신대방역'이 소재하는 등 대중 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건물 내 제6층 제608호로서, (사용승인일 : 2021.12.13) 외벽 : 외장 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 하이샷시 이중창호 마감 등임.

이용상태

현황 복층형 오피스텔로 이용중임.(후면 별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 기계식 주차 장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

본동 서측 방향으로 노폭 약 26m 내외 및 동측 방향으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 신림동 1568-5 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315 호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기 간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허 가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2 026.8.25.)임. 기호(2) 신림동 1568-6 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315 호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지 거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼 재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며,본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물대장상 현황도면, 유사 평가전례 및 외부관찰 등에 의해 작성되어 실제 이용상태 및 내부구조도와 상이할 수 있는 바 경매 입찰 시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100791 (1)

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

경매 구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 6층 608호

건물명: 더위일관악파크뷰

용도: 오피스텔

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

토지 면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

건물 면적: 17.30㎡ (약 5.23평)

1.3. 평가 요약

감정가: 233,000,000원

건물 사용승인일: 2021년 12월 13일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 1층/지상 14층 건물 내 제6층 제608호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '신림고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 상업시설, 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 공원, 교육시설 및 공공시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 2호선 '신대방역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 신대방역을 이용하면 강남, 서초, 역삼, 잠실, 시청 등 서울 주요 업무지구로의 출퇴근이 용이합니다.

2.3. 접근성

지하철 2호선 신대방역이 근거리에 있어 도심 접근성이 양호하며, 경전철 난곡선 사업 완료 시 난곡사거리역(가칭)이 신설될 예정으로 향후 교통 여건이 더욱 개선될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

갑4 강제경매, 2026년 4월 17일 접수, 채권자: 주택도시보증공사.

3.2. 인수되는 권리

경매로 인해 말소기준권리보다 늦은 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 명시적으로 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: BAYARTUGSMISHEEL

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 8월 30일

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 포함됩니다. (B )

* 임차인: BAYARTUGSUNDRAL

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 7월 31일

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 포함됩니다. (B )

* 임차인: ENKHBATMUNKHSHUR

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 8월 30일

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 포함됩니다. (E )

* 임차인: 주택도시보증공사(제혜연)

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 5월 20일

확정일자: 2022년 4월 26일

배당신고일자: 2023년 12월 15일

대항력: 없음

비고: 물건명세서상 신청채권자로부터 대항력을 포기하고 임대차보증금반환청구권을 포기한다는 확약서가 제출되었습니다.

3.4. 권리 분석 종합

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정일(2026.04.17)보다 앞선 권리는 인수될 수 있으나, 등기부등본 요약상 을3 주택임차권(2023.12.15)은 말소 예정으로 보입니다. HUG 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되며, 보증금 반환 채권에 대한 포기 확약서가 제출되어 매수인에게 인수되는 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 보증금이 0원으로 기재된 대항력 있는 임차인 3명(B , B , E )의 경우, 전입일자를 기준으로 대항력을 주장할 가능성이 있어 명도 과정에서 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 위치한 신림동 일대는 일반상업지역으로서, 오피스텔, 상업시설, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집하여 활성화된 지역입니다. 1인 가구 비율이 높은 지역적 특성상 오피스텔에 대한 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 건물 용도 및 현황

해당 물건은 '더위일관악파크뷰'라는 오피스텔 내 6층 608호로, 연면적 3,974.81㎡, 지하 1층/지상 14층 규모의 업무시설입니다. 건물 전체 120호실 중 전용면적 17.30㎡(약 5.23평)의 복층형 오피스텔입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통

지하철 2호선 신대방역이 도보 가능한 거리에 있으며, 인근 버스정류장을 통해 다양한 노선 이용이 가능합니다.

* 편의시설

도보 1분 거리에 CU 편의점이 있으며, 주부수퍼(88m) 등 다양한 편의시설이 근접해 있습니다. 신림중앙시장, 신림종합시장 등도 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설

신림고등학교가 북서측 인근에 위치하며, 서울미성초등학교, 남서울중학교, 성보중학교, 성보고등학교 등이 인근에 있습니다.

* 기타

건물 내부에 세스코 UV파워 공기살균기가 설치되어 있으며, 지상 1, 2층에는 근린생활시설이 조성되어 있습니다. 신림근린공원과 신림체육센터가 가까워 여가 활동에도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

보증금이 0원으로 기재된 대항력 있는 임차인 3명(B , B , E )의 존재는 명도 과정에서 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 이들이 실제 거주하며 대항력을 주장할 경우, 법적 절차 및 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 내부 미확인 리스크

감정평가 당시 폐문, 시건장치 등으로 인해 내부 확인이 불가능하여, 실제 이용 상태, 내부 구조, 하자 여부 등이 평가 내용과 상이할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 수리비나 명도 관련 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.

6.3. 지역 위험 요소

주변 지역에 유해하거나 혐오감을 줄 수 있는 시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 관련 정보를 재확인하여 잠재적 위험 요소를 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 복층형 오피스텔로, 2021년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 신대방역 역세권으로 교통이 편리하고 주변 편의시설 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 현재 등기부상 말소기준 권리보다 후순위인 권리는 대부분 소멸될 것으로 보이나, 보증금이 0원으로 기재된 대항력 있는 임차인 3명의 존재는 명도에 있어 주요 변수가 될 수 있습니다. HUG 임차인은 대항력이 없고 보증금 포기 확약서가 제출되어 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 따라서 입찰 시 임차인 관련 리스크와 내부 미확인 사항을 신중히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 역세권 입지: 지하철 2호선 신대방역 도보 이용 가능 거리로, 우수한 교통망을 자랑합니다.

* 배후수요 풍부: 1인 가구 비율이 높은 신림동 지역 특성상 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 향후 가치 상승 기대: 경전철 난곡선 신설 예정 등 지역 개발 호재를 고려할 때 향후 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 233,000,000원입니다. 현재 유사 오피스텔의 시세 분석 결과, '더위일관악파크뷰'의 최근 실거래가 및 평당가 정보는 다음과 같습니다.

* '더위일관악파크뷰' 건물 자체의 최근 실거래가 정보상 2026년 9월 기준 2억 4,000만원의 매매 사례가 확인됩니다. 또한, 이 건물의 평당가 추정치는 4,654만원으로, 신림동 평균 평당가(2,371만원) 및 서울 평균 평당가(2,936만원)보다 현저히 높습니다.

* 건물 기준시가(공시지가)는 2026년 기준 1,084만원/m²로, 신림동 평균(409만원/m²) 대비 높은 수준입니다.

* 신대방역 인근 오피스텔의 경우, 전용 14.55㎡ 원룸의 월세가 6,000만원 수준(2023년 10월 5일)이며, 전용 20.07㎡의 경우 7,000만원 수준(2025년 1월 7일)의 시세를 보이고 있습니다.

제공된 정보상 인수해야 할 임대차 보증금이 없는 점, 그리고 건물 자체의 평당가 및 공시지가가 높은 점을 고려할 때, 시세 수준은 감정가를 상회할 가능성이 있습니다. 그러나 보증금 0원인 대항력 있는 임차인 3명의 존재로 인한 명도 리스크와 내부 미확인 사항을 고려하여, 낙찰 후 추가 비용 및 발생 가능한 명도 비용을 감안한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

현 시세 수준 및 유사 거래 사례, 그리고 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 80~90% 수준에서 결정될 수 있습니다. 구체적인 예상 입찰가는 186,400,000원 ~ 209,700,000원 범위로 추정되나, 실제 현장 조사 및 법률 검토를 거쳐 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.