나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100777 [1] 서울특별시 서초구 양재동 8-33 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WD · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 양재동 소재‘양재역 (지하철3호선, 신분당선)’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역‘양재역 (3호선, 신분당선)’등이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 4층건 내 제2층 제202호 로서 (사용승인일 : 2013.04.12.) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : PVC 창호 등 임.

이용상태

본건 전체 도시형생활주택 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 가스설비, 난방설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6 미터 내외의 도로, 동측으로 노폭 약 10 미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

양재동 8-33 :도시지역, 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본 물건은 서울특별시 서초구 양재동 8-33번지, 2층 202호에 소재하고 있습니다.

건물의 용도는 도시형생활주택입니다.

1.2. 면적 및 감정가

건물 면적은 24.53㎡ (약 7.42평)이며, 토지 면적은 14.81㎡ (약 4.48평)입니다.

본 물건의 감정가는 307,000,000원입니다.

1.3. 경매 정보

사건번호는 서울중앙지방법원 2026타경100777 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

채권자는 박 이며, 토지와 건물이 일괄하여 매각됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 서초구 양재동에 위치하며, 지하철 3호선 및 신분당선인 양재역에서 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

단지 내 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 양재역이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

물건지는 남측으로 노폭 약 6미터, 동측으로 노폭 약 10미터의 도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 건물 정보

3.1. 구조 및 상태

건축물은 철근콘크리트구조이며, (철근)콘크리트지붕을 갖춘 4층 건물 내 제2층 제202호입니다.

사용승인일은 2013년 4월 12일이며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 PVC 재질로 되어 있습니다.

3.2. 이용현황 및 설비

본 건물은 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

건물에는 위생 및 급배수 설비, 가스 설비, 난방 설비, 주차장 설비 등이 설치되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 경매의 말소기준권리는 2026년 4월 20일 접수된 박 채권자의 강제경매 개시 결정(23,141,452원)입니다.

등기부상에 기재된 농협은행주식회사의 근저당권(167,200,000원) 및 박 의 주택임차권(20,000,000원) 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

4.2. 임차인 현황

임차인으로는 박 이 있으며, 보증금 20,000,000원, 차임 650,000원에 거주 중입니다.

박 은 2024년 10월 23일에 전입 및 확정일자를 받았으며, 2026년 5월 6일에 배당신고를 하였습니다.

4.3. 인수 권리 분석

임차인 박 은 대항력이 없습니다. 따라서 본 경매 절차에서 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

결론적으로, 매수인은 모든 선순위 권리가 소멸된 깨끗한 상태의 소유권을 취득하게 됩니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 지역 분석

본 물건은 서울특별시 서초구 양재동에 위치한 제2종일반주거지역에 속해 있습니다.

주변에는 다양한 형태의 주거시설과 근린생활시설이 분포하고 있어 안정적인 지역 기반을 갖추고 있습니다.

5.2. 생활 편의시설

양재역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 이를 통한 주변 상업시설 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 제한사항

본 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.1.~2026.12.31. 기간). 이는 특정 대상(외국인 등)이나 용도(아파트)로의 변경 시 허가가 필요할 수 있으나, 일반 개인의 주거용 취득에는 큰 제약이 없을 것으로 보입니다.

6.2. 기타 고려사항

임대관계는 현재 파악되지 않았으나, 임차인 박 이 대항력이 없어 매수인이 부담해야 할 임차보증금은 없습니다.

주변 환경 분석 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

양재역 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로서 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

현재의 감정평가액 대비 주변 실거래가를 고려할 때, 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 전혀 없다는 점은 큰 장점입니다.

부동산 투자 관점에서 신중하게 접근할 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 3호선, 신분당선 양재역 초역세권으로 교통 편리성 극대화.

* 낮은 초기 투자 부담: 소형 면적으로 투자금 회수 및 관리가 용이.

* 권리 인수 부담 없음: 등기부상 모든 권리 말소로 안전한 소유권 취득 가능.

* 시세 상승 잠재력: 보수적으로 책정된 감정가 대비 주변 시세가 높아 매입 후 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 307,000,000원입니다.

제공된 주변 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택 거래 시 제곱미터당 약 15,700,000원에서 19,900,000원 수준으로 거래된 사례가 있습니다.

본 건의 면적(24.53㎡)을 적용하여 환산할 경우, 시장 가치는 약 386,000,000원 이상으로 추정됩니다.

이에 따라, 감정가 대비 110% ~ 115% 수준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 340,000,000원에서 360,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.