나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100804 [1] 서울특별시 중구 신당동 400-3 신당상상헌 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 '지하철 5,6호선 청구역' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 밀집지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철 5,6호선 청구역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 2020-10-06) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

조사일 현재 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 완경사지로, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 7m 내외, 남측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(제2종일반주거(7층이하)지역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-07-09)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 중부교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 등기 되어 있음.(임차보증금 300,000,000원)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100804 (1)

소재지: 서울특별시 중구 신당동 400-3 신당상상헌 3층301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 475,000,000원

토지면적: 19.02㎡ (약 5.75평)

건물면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2020년 10월 06일

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 중구 신당동에 위치하며, 주변은 다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경이 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건 소재 건물은 지하철 5, 6호선 청구역에서 도보로 접근 가능한 거리에 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 진출입 또한 원활한 편입니다.

인접도로: 본건 서측으로는 노폭 약 7m, 남측으로는 노폭 약 4m의 포장도로에 접해 있습니다.

주변 시설: 청구역을 중심으로 상업시설 및 생활 편의시설이 분포하고 있으며, 주거 지역 내에 위치하여 비교적 조용한 편입니다. 지도 검색 결과 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 의정부지방법원 2026카단200113 (접수일자 2026-02-03, 가압류)

등기부상 권리:

갑1: 소유권보존 (2020-10-15)

갑2: 공유자전원지분전부이전 (2020-12-18)

을4: 주택임차권 (강 , 보증금 300,000,000원, 2025-01-24 접수, 말소: 인수)

갑3: 가압류 (경기신용보증재단, 2026-02-03 접수, 말소: 말소)

갑4: 강제경매 (주택도시보증공사, 2026-04-21 접수, 말소: 말소)

주요 권리 분석:

본건에는 대항력 있는 임차인 강 씨가 존재하며, 임차보증금 300,000,000원은 매각 이후에도 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 을구 4번 주택임차권입니다.

만약 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

경매 채권자는 주택도시보증공사 (318,905,337원) 및 경기신용보증재단 (10,207,966원) 등입니다.

1.3. 상권분석

소재지: 서울특별시 중구 신당동.

주변시세 (참고):

유사 물건 (2020년식, 28.605㎡, 다산미룸)의 최근 매매가는 354,000,000원 (2026년 7월 3일)입니다.

이를 기준으로 평당가 환산 시 약 12,375,810원/㎡ 입니다.

본 물건의 감정가는 475,000,000원으로, 유사 물건의 매매가 대비 높은 편으로 보입니다.

유사 물건 면적 (29.93㎡)에 적용 시 추정 시세는 약 370,500,000원 내외로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조, 6층 건물 중 3층 301호 (2020년 사용승인).

내부 설비: 기본 위생 및 급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기, CCTV, 주차장 설비가 구비되어 있습니다.

주변 환경: 주거 밀집 지역으로 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 보증금 300,000,000원 인수: 가장 큰 리스크 요인으로, 배당 후 잔액 발생 시 매수인이 추가 부담해야 합니다.

감정가와 유사 물건 시세 간의 괴리: 감정가가 유사 부동산의 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 명도 및 자금 운용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

경매 채무 총액: 약 3.29억 원 (주택도시보증공사, 경기신용보증재단)이 존재하나, 선순위 임차인으로 인해 채권 회수 순위 및 매수인의 부담을 명확히 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년에 건축된 비교적 신축의 도시형생활주택으로, 청구역 인근에 위치하여 입지 조건은 양호합니다.

그러나 3억 원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담입니다.

또한, 감정평가액 475,000,000원이 유사 물건의 실거래가(약 354,000,000원)보다 높게 책정된 점을 고려할 때, 수익성 분석에 신중해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 사용승인으로 비교적 최신 설비 및 상태 유지.

역세권 입지: 지하철 5, 6호선 청구역 인근으로 교통 편의성 우수.

향후 임대 수익 잠재력: (단, 인수되는 임차 보증금 규모를 고려한 현실적인 수익률 분석 필요)

1.8. 예상 입찰가

본건의 시장 가치는 유사 물건의 실거래가를 바탕으로 약 350,000,000원 ~ 400,000,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만 매수인이 인수해야 하는 임차 보증금이 300,000,000원이므로, 실제 매수인이 부담해야 할 총 금액은 '입찰가 + 300,000,000원'이 됩니다.

따라서, 시장 가치 범위 내에서 수익성을 확보하기 위한 합리적인 입찰가는 약 70,000,000원으로 산정됩니다. (추정 시장가 370,000,000원 - 인수 보증금 300,000,000원)

이는 감정가 475,000,000원과는 큰 차이가 있으며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 경매 시작가를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.