나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100808 [1] 서울특별시 동작구 상도동 214-84 다솜그랑빌 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청아 · 평가일 2026.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 "국사봉중학교" 북측 인근에 소재하는 부동산으로서, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 2020.07.23) 외 벽 : 돌 붙임 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방 설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-07-24)((최초)제한공고(고시)일로부터 2년단 정비계획의 결정 및 정비구역의 지정·고시가 있는 경우 고시일까지)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-09-25)(지정기간 : 2025년 9월 30일부터 2026년 8월 30일까지),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100808 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 214-84 다솜그랑빌 3층 301호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

토지면적: 13.40㎡ (약 4.05평)

토지 지분면적: 13.4㎡ (약 4.05평)

건물면적: 21.59㎡ (약 6.53평) (전용면적)

건물 지분면적: 21.59㎡ (약 6.53평)

건축물 정보: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제301호 (사용승인일: 2020.07.23)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 307,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 "국사봉중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 편의시설 및 교육 시설

국사봉중학교가 인근에 있으며, 상도동 일대의 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다. 숭실대학교가 소재하여 대학가 인프라 접근성도 고려할 수 있습니다.

2.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

보증금: 231,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-02

확정일자: 2022-08-23

배당신고일자: 2024-08-01

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 사항이 있으며, 임차권 등기 말소 관련 확약서가 제출되었습니다. 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

* 임차인: 유

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-17

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없어 인수 대상이 아닙니다.

인수 보증금 합계: 0원 (해당 없음)

금액이 미상인 임차인은 없으나, 보증금이 0원인 임차인도 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

말소기준권리: 갑3. 주택도시보증공사의 가압류 (2023.04.24. 접수, 채권액 1,949,000,000원)

등기부 현황상 소유권 보존, 공유자 이전, 주택임차권 (을1), 가압류 (갑3), 압류 (갑4, 갑5), 강제경매 (갑6) 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이후의 모든 권리(을1, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리 분석

'매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 명시되어 있습니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 낙찰자는 등기부상 모든 권리 제한 사항을 소멸시키고 소유권을 취득하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 연식(1986년~1995년)이 오래된 다세대 주택으로, 본건(2020년 준공)과는 건물 연식 및 유형에서 차이가 있습니다.

* 55.64㎡ (약 16.8평) 주택, 2026년 7월 거래, 6400만원 → 평당 약 381만원

* 41.1㎡ (약 12.4평) 주택, 2026년 7월 거래, 6950만원 → 평당 약 560만원

* 41.16㎡ (약 12.4평) 주택, 2026년 7월 거래, 7400만원 → 평당 약 597만원

4.2. 감정가 대비 시장가치 평가

본건의 감정가는 307,000,000원으로, 전용면적 21.59㎡(약 6.53평) 기준 평당 약 4,723만원입니다. 이는 신축 건물로서의 가치와 서울 지역 시세를 반영한 것으로 판단됩니다. 제공된 과거 시세 데이터와는 큰 차이를 보이지만, 이는 건물 노후도 및 건축 연도 차이로 인한 것으로 해석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 시설

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 승강기가 1대 설치되어 있습니다.

5.2. 주거 환경

도시형생활주택으로, 일반적인 주거 편의시설을 갖추고 있습니다. 주변에 학교와 상업시설이 혼재하여 생활 인프라가 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2025.07.24.~2년), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.08.26.~2026.08.25.) 등 다수의 도시계획적 제한 사항이 존재합니다. 이 중 건축허가·착공제한지역 및 토지거래허가구역 지정 기간은 향후 사업 추진 시 고려가 필요할 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 관련 리스크

HUG 인수조건 변경 사항이 있으며, HUG로부터 임차인 관련 확약서가 제출되었습니다. 이는 HUG가 채권자로서 경매 진행 및 자산 정리에 적극적으로 관여하고 있음을 시사합니다. 임차인의 대항력 없음 및 임차권 말소 예정으로 낙찰자의 직접적인 인수 부담은 적으나, HUG와의 관련 조건에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 신축(2020년 준공)에 가까운 도시형생활주택으로, 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 원활할 것으로 예상됩니다. HUG가 채권자이며 임차인과의 관계가 정리 수순에 있어 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금 등 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 다수의 도시계획적 제한 사항과 HUG 관련 조건 변경 사항은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축(2020년 준공)에 가까운 현대적인 건물

* 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸로 권리관계 명확

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (대항력 없는 임차인)

* HUG가 채권자로서 자산 정리 진행 중

* 서울시 동작구 상도동의 입지

9. 예상 입찰가

9.1. 인수 보증금 제외 산정

본건은 인수해야 할 임차 보증금이 0원입니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

감정가는 307,000,000원이며, 신축 건물임을 감안할 때 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰이 예상됩니다. 다만, 제시된 주변 시세는 연식 및 유형 차이로 인해 직접 비교가 어렵습니다.

안정적인 투자를 고려하여 감정가의 80~90% 수준을 예상 범위로 제시합니다.

* 최소 예상 입찰가: 감정가의 80% 수준 (약 245,600,000원)

* 적정 예상 입찰가: 감정가의 85~90% 수준 (약 260,950,000원 ~ 276,300,000원)

최종 입찰가는 본건의 정확한 시장 가치 분석, HUG 관련 조건의 구체적인 내용, 동시 진행되는 타 경매 물건 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.