나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100800 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1330-12 강남역인앤인 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해윤 · 평가일 2026.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 '서울서이초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설, 근린생활시설, 아파트 및 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 '강남역'(지하철 2호선, 신분당선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 제7층 제703호로서, (사용승인일: 2005.03.30) 외벽: 석재붙임 등 마감 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘레베이터 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 및 판매시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

서초동 1330-12 :도시지역, 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100800 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1330-12 강남역인앤인 7층703호

용도: 오피스텔

감정가: 198,000,000 원

토지면적: 5.30㎡ (약 1.60평)

건물면적: 32.27㎡ (약 9.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 남OOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 '서울서이초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설, 근린생활시설, 아파트 및 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 2호선, 신분당선 '강남역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(서초동 1330-12)는 도시지역, 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 특정 건축물 용도 관련) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2026년 4월 20일자 남궁건우 강제경매개시결정 (등기부상 갑6)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 2025년 10월 16일자 남궁건우 주택임차권 (등기부상 을19)

* 임차인: 남궁건우

* 보증금: 200,000,000원

* 대항력: 있음. 위 임차권은 매수인에게 대항 가능하므로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 보증금을 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 남궁건우

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 9월 13일

* 확정일자: 2021년 7월 28일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 200,000,000원을 매수인에게 인수시킬 수 있는 권리가 있습니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

4. 상권분석

* 본건 소재지인 강남역 인근은 서울의 대표적인 중심 업무 및 상업 지구로서, 유동인구가 매우 풍부하고 상권이 활성화되어 있습니다.

* 주변에 다수의 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 판매시설 등이 밀집해 있어 상권의 집객력이 높으며, 오피스텔로서의 임대 수요 또한 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 강남역 일대에 위치한 롯데백화점, 신세계백화점, 다양한 대형마트, 병원, 금융기관 등 풍부한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: 본건 북동측으로 서울서이초등학교가 인접해 있으며, 서운중학교, 서문여고 등 다수의 교육 시설이 위치하고 있습니다.

* 문화/여가시설: CGV, 메가박스 등 멀티플렉스 영화관 및 다양한 문화, 여가 활동을 즐길 수 있는 시설 접근성이 뛰어납니다.

* 주변 교통: 지하철 2호선, 신분당선 환승역인 강남역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 서울 전역 및 수도권으로의 이동이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 남궁건우의 보증금 200,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 실제 총 취득 비용을 감정가보다 훨씬 초과하게 만들 수 있습니다.

* 감정가 대비 높은 인수 보증금: 물건의 감정가(198,000,000원)보다 인수해야 할 임차인의 보증금(200,000,000원)이 더 높습니다. 따라서 낙찰가 외 추가 비용이 발생하며, 물건 자체의 가치를 넘어서는 금액을 지불하게 될 위험이 있습니다.

* 시장 가격 변동성: 최근 매매 사례를 분석한 결과, 비슷한 면적의 거래에서 가격 변동이 관찰되었으므로, 실제 거래 시세에 대한 면밀한 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 탁월한 강남역 역세권 입지에 위치하여 기본적인 상품성은 우수합니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 200,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리 분석상의 리스크를 가지고 있습니다. 임차인의 보증금 액수가 물건의 감정가를 상회하므로, 경매 절차를 통해 보증금이 전액 변제될 가능성이 매우 낮아 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 이러한 인수 부담은 낙찰가 외 추가되는 비용이므로, 실제 총 투자 비용이 물건의 시장 가치를 크게 초과할 수 있습니다. 따라서 본 물건 투자는 높은 위험을 수반하므로, 예상되는 총 지출 비용을 면밀히 검토하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최적의 강남역 초역세권 입지: 서울의 중심 업무 지구에 위치하여 풍부한 임대 수요와 높은 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 오피스텔의 안정적 수익 가능성: 강남 지역 오피스텔은 꾸준한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 투자 상품입니다.

* (중요) 임차인 부담 완화 시 고려: 대항력 있는 임차인과의 협상 또는 기타 방법을 통해 인수 보증금 부담이 해결될 경우, 투자 가치가 상승할 수 있습니다. 단, 현재 정보로는 이러한 가능성이 불투명하며, 높은 리스크를 인지해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인이 보증금 200,000,000원을 인수해야 하는 조건으로 인해, 실제 총 취득 비용은 '낙찰가 + 200,000,000원'이 됩니다. 이는 물건의 감정가 198,000,000원 및 최근 실거래가(최고 200,000,000원) 대비 상당히 높은 수준입니다.

'예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 원칙에 따라, 물건 자체의 시장 가치(감정가 기준 약 198,000,000원)를 고려하여, 위험 요소를 감안한 보수적인 입찰가를 산정합니다.

현 시세 및 인수 조건의 중대성을 고려하여, 제안하는 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위입니다.

이를 통해 예상되는 총 실질 취득 비용은 약 350,000,000원 ~ 370,000,000원 수준으로, 현재 물건의 시장 가치보다 매우 높을 수 있습니다. 따라서 투자 결정 시에는 이러한 총 지출 비용과 예상 수익률을 철저히 분석해야 합니다.

본건과 관련하여 주변 지도 및 검색 사이트를 통해 혐오시설 존재 여부를 확인한 결과, 강남역 인근의 중심 상업지역 특성상 특별히 문제될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.