나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100814 [1] 서울특별시 동작구 상도동 279-475 리안아트 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 '서울상도초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위 환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철7호선 '상도역'이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상4층 건물 내 제1층 제101호로서, (사용승인일 : 2018.06.05) 외벽 : 화강석붙임 마감 등, 내벽 : 몰탈위 벽지 및 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 난방시설, 위생시설 및 급배수시설, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 완경사의 가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약4미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(교육환경보호구역 (재)설정 고시 일자:2025년9월8일)<교육환경 보호 에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일~2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) ((대상자: 외국인 등. 용도: 단독다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)) .

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

건축물대장상 ‘위반건축물’ 등재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100814 (1)

* 소재지: 서울특별시 동작구 상도동 279-475 리안아트 1층 101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 302,000,000원

* 토지면적: 22.25㎡ (약 6.73평)

* 건물면적: 28.49㎡ (약 8.62평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 '서울상도초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 양호함.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 7호선 '상도역'이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상4층 건물 내 제1층 제101호로서, 사용승인일은 2018년 6월 5일임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 6월 21일 접수된 주영 근저당권 (을4) 입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리 및 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (등기부요약상 모든 을구 권리가 말소 예정임)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (전 임차인: 김 ).

* 보증금: 300,000,000원.

* 차임: 0원.

* 전입일자/확정일자: 2022년 5월 23일.

* 배당신고일자: 2024년 7월 8일.

* 대항력: 없음.

* 비고: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 비교 대상 물건 (주변 시세):

* 2026년 7월 4일 거래: 55.64㎡ (약 16.83평) 다세대 주택 (1995년식) 64,000만원.

* 2026년 7월 3일 거래: 41.1㎡ (약 12.43평) 다세대 주택 (1986년식) 69,500만원.

* 2026년 7월 1일 거래: 41.16㎡ (약 12.45평) 다세대 주택 (1991년식) 74,000만원.

* 시세 분석:

* 상기 비교 대상 물건들의 최근 실거래가를 기준으로 볼 때, 3.3㎡당 약 550만원 ~ 590만원 수준으로 형성되어 있습니다. (예: 74,000만원 / (41.16㎡ / 3.3058㎡) ≈ 590만원/평)

* 본건의 감정가는 28.49㎡ (약 8.62평)에 대해 30,200만원으로, 3.3㎡당 약 350만원 수준입니다.

* 이는 최근 거래된 주변 다세대 주택 시세 대비 낮은 감정가로, 감정 시점, 시장 상황 변화, 또는 물건 자체의 하자 요인(위반건축물 등)을 반영한 것으로 판단됩니다.

* 위반건축물 리스크를 고려하더라도, 감정가가 현저히 낮게 책정되어 있어 시세 대비 잠재적 투자 가치가 있는 것으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 서울상도초등학교와 인접한 주거 밀집 지역에 위치합니다. 다양한 형태의 주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 지하철 7호선 상도역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 통한 서울 시내 및 외곽으로의 이동도 용이한 편입니다.

* 교육: 서울상도초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: (별도 조사 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 건축물대장상 ‘위반건축물’로 등재되어 있어, 이는 향후 건물 사용, 유지보수, 매도 시 제약이 될 수 있습니다. 또한, 관련 법규 위반에 따른 시정명령, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있습니다. 이행강제금은 위반 내용 및 건물 가치에 따라 산정되므로, 추가적인 상당한 비용 발생 가능성이 있습니다.

* HUG 관련 조건: 임차인인 주택도시보증공사(HUG)가 대항력이 없으며, 보증금 및 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출하여 권리상 문제는 없습니다. 그러나 HUG와의 행정적인 절차나 협조가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. (지정 기간: 2024년 9월 10일~2029년 9월 9일, 2025년 8월 26일~2026년 8월 25일, 2025년 10월 20일~2026년 12월 31일)

* 공동담보: 본건은 공동담보로 경매가 진행되었습니다. 다른 공동담보 물건의 진행 상황이나 결과에 따라 본건 매각 결과에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2018년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물임에도 불구하고, '위반건축물'이라는 중대한 하자를 안고 있습니다. 이로 인해 감정가가 주변 시세 대비 낮게 책정된 것으로 보이며, 잠재적인 추가 비용 발생 및 향후 자산 가치 하락의 위험이 존재합니다. 권리 분석상 인수할 부담은 없으나, 위반건축물에 대한 명확한 해결 방안(원상 복구 또는 이행강제금 부담 계획 등)을 사전에 철저히 검토하고, 해당 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 시세 대비 낮은 감정가는 위반건축물이라는 리스크를 감안하더라도 시세 차익을 기대할 수 있는 기회를 제공합니다.

* 비교적 신축 건물: 2018년 사용승인으로 건물 상태가 양호할 가능성이 높습니다.

* 역세권 입지: 지하철 7호선 상도역과 인접한 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 권리상 안전성: 모든 권리가 말소되는 경매로, 권리 분석상 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 302,000,000원

* 주변 시세 (추정): 약 481,700,000원 ~ 512,400,000원 (최근 거래 사례 기준, 면적 및 연식 고려)

* 위반건축물 관련 예상 비용: 해소 방안 및 이행강제금 부담 등을 고려하여 감정가의 10%~20% (약 3,020만원 ~ 6,040만원) 또는 그 이상 추가 비용 발생 가능성.

* 보수적 접근 제안: 위반건축물 관련 불확실성 및 잠재적 비용을 감안하여, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가: 260,000,000원 ~ 290,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다. (추후 위반건축물 해소 가능성 및 비용을 고려하여 최종 입찰가 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.