나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100807 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 832-3 강남역쉐르빌 8층809호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2026.05.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 "역삼초등학교"서측 인근에 소재하며, 주위는 상업 및 업무용빌딩, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 강남역 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건 내 제8층 제809호로서, 외벽:석재 및 복합판넬 붙임 등 마감 창호:샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.< 후면"내부구조도"참조 >

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 3필지 일단의 세장형의 토지로, 업무시설(오피스텔),근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 방면으로 "강남대로", 동측 방면으로 "역삼로2길" 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2):도시지역 , 일반상업지역 , 광로3류(폭 40m~50m)(접합),가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),건축선 <추가기재>건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴),가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임,건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호3):도시지역 , 일반상업지역,가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정) <추가기재>가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임,건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등을 참조하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100807 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 832-3 강남역쉐르빌 8층 809호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제8층 제809호

준공연도: 2014년

총 층수: 20층 (지하 6층)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 평가

감정가: 266,000,000원

토지면적: 4.05㎡ (약 1.22평)

토지지분: 4.05㎡ (약 1.22평)

건물면적 (전용면적): 27.74㎡ (약 8.39평)

건물지분: 27.74㎡ (약 8.39평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 "역삼초등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 상업 및 업무용 빌딩, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 강남역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건은 건물의 서측으로 "강남대로", 동측으로는 "역삼로2길" 도로에 접해 있어 차량 및 보행자 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 07월 16일자 용인시의 압류입니다. [cite:Building Ledger Summary - 갑4]

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. [cite:물건명세서 참고사항 - 개요]

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (실질적 임차인: 김 )

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 09월 29일

* 확정일자: 2022년 09월 29일

* 배당신고일자: 2024년 10월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 확약서 제출로 인해 대항력은 없으며, 보증금 우선변제권만 주장하고 임차권 등기 말소에 동의한 것으로 확인됩니다. 이는 임차인으로 인한 인수 부담이 없음을 의미합니다. [cite:임차인현황, 물건명세서 참고사항]

3.4. 등기부 요약

* 을9: 주택임차권 (김진, 270,000,000원, 2022-09-29 전입/확정, 말소) [cite:Building Ledger Summary - 을9]

* 갑6: 강제경매 (주택도시보증공사, 270,000,000원, 2026-04-21, 말소기준권리) [cite:Building Ledger Summary - 갑6]

* 총 등기부채권액: 270,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본건이 소재한 지역은 서울특별시 강남구 역삼동으로, 강남역 인근의 일반상업지역에 해당합니다. 주변으로 다수의 업무용 빌딩, 상업시설, 주거시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역

* 광로3류(폭 40m~50m) 접합

* 가로구역별 최고높이 제한 지역, 건축선 지정 (도로경계선에서 3미터 후퇴)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.; 아파트 용도 한정, 지정기간: 2025.10.1.~2026.12.31. / 2025.10.20.~2026.12.31.)

해당 토지에는 다수의 도시계획상 제한사항이 존재하나, 일반적인 오피스텔 용도 및 건축과는 크게 충돌하지 않을 것으로 판단됩니다. [cite:토지이용계획 및 제한상태]

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

강남역을 중심으로 한 상업지역에 위치하여 백화점, 쇼핑몰, 식당, 병원 등 각종 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 주차 시설 등이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육환경

본건 서측 인근에 역삼초등학교가 소재하고 있으며, 주변에 다수의 교육시설이 위치하고 있습니다. 이는 학생들에게는 교육 접근성을 높여주지만, 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 확인의 제약

임대관계 미상이며, 현장 확인 시 이해관계인의 부재 등으로 내부 구조 및 실제 이용 상태를 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등을 참조하여 작성되었습니다. 따라서 실제 이용 상황과 일부 상이할 수 있으므로 경매 진행 시 유의가 필요합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 관련

HUG 인수조건 변경, 특수물건정보 등으로 표기되어 있으나, 임차인 김 의 대항력 포기 및 임차권 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 계약 조건의 세부 내용을 면밀히 재확인할 필요가 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

상기 4.2. 항목에서 기술된 다양한 도시계획상 제한사항들이 잠재적 리스크 요소로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울의 핵심 상업 및 업무 지구인 강남역 인근에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통 및 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 6천 6백만원이며, 최근 실거래가도 유사한 수준에서 형성되고 있습니다. 임차인 관련 인수 부담이 없고 말소기준권리 이하 권리는 모두 소멸될 예정이어서 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, 현장 확인의 제약 및 토지이용계획상 일부 제한사항은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울 강남의 핵심 지역인 강남역 초역세권에 위치하여 접근성과 미래 가치가 높습니다.

* 안정적인 수요: 오피스텔 밀집 지역으로 임대 수요가 꾸준하며, 상업 및 업무 시설 이용객의 배후 주거지로 선호도가 높습니다.

* 권리관계 명확: 인수 부담 있는 권리 없이 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 분석이 가능합니다.

* 최근 실거래가 반영: 감정가 수준에서 최근 실거래가가 형성되어 있어 시장 가격 대비 적정 수준으로 평가되었습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 6월 27일에 동일 면적(27.74㎡)의 4층 물건이 26,500만원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 26,600만원으로, 이를 종합적으로 고려할 때 현 시세 및 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 보수적으로 감정가의 90%~100% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 최근 실거래가 범위: 약 22,500만원 ~ 26,500만원

* 감정가: 26,600만원

이를 바탕으로 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 260,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있으며, 입찰 현장의 경쟁 상황 및 추가 정보 확인을 통해 최종 결정하는 것이 좋습니다.

참고: 주변 시설 검색 결과, 강남역 832-3번지 일대는 상업 및 업무 밀집 지역으로, 통상적인 오피스텔 및 상가 건물들이 위치하고 있어 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. [cite: 혐오시설 관련 검색 결과]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.