나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100813 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1491-13 다솜그랑빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진영 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "미성초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 층/지상 5층 건내 제4층 제402호로서, 외벽 : 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사) 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 토지로서 공동주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 세로(가)의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -기타 참고사항 없음.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100813 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1491-13, 다솜그랑빌 4층 402호

건물용도: 다세대주택

감정가: 424,100,000원

토지면적: 33.38㎡ (약 10.1평)

건물면적: 51.97㎡ (약 15.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 관악구 신림동 소재 "미성초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본건 건물 동측으로 포장된 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지 형상: 자루형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래허가구역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한이 적용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 9월 18일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (말소기준권리)

인수되는 권리:

을구 3번 전세권 설정 등기 (2022년 3월 14일 등기, 권리자: 박준규, 금액: 390,000,000원)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 신청 채권자가 최선순위 전세권자 겸 임차인이지만, 임차인으로서 배당요구를 하였으므로 전세권은 소멸되지 않고 인수됩니다.

말소되는 권리:

갑구 1번 소유권보존 (2019-11-21)

갑구 2번 공유자전원지분전부이전 (2020-02-13)

갑구 5번 가압류 (2023-09-18, 주택도시보증공사) - 말소기준권리

갑구 6번 압류 (2023-10-04, 서초세무서장)

갑구 7번 강제경매 (2026-04-22, 박준규)

임차인 현황:

임차인: 박

전입일자(사업일자): 2022-03-16

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

주의: 임차인 박 은 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인(겸 전세권자)으로서 390,000,000원의 전세보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높으므로, 이에 대한 철저한 확인 및 인수 부담을 인지해야 합니다. (본 물건명세서상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있으나, 이는 임차인으로서의 배당요구 보증금을 의미할 수 있으며, 전세권 설정 금액 390,000,000원이 인수되는 것이 핵심임.)

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

신림동은 서울 서남권의 주요 주거 밀집 지역 중 하나로, 유동인구가 비교적 풍부하며 상권이 발달해 있습니다.

개별 상가의 경쟁력이나 업종별 특성은 추가적인 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 미성초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

교통: 노선버스정류장이 인근에 소재하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

편의시설: 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 본 물건지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설(예: 대규모 공장, 유해 시설 등)은 없는 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(겸 전세권자) 인수: 390,000,000원의 전세보증금이 매수인에게 인수되므로, 이는 입찰가 산정 및 총 취득 비용에 반드시 고려해야 할 핵심 사항입니다.

제시외 건물 포함: 매각물건에 포함되는 제시외 건물 면적이 1.50㎡가 있으므로, 해당 부분에 대한 정확한 현황 파악 및 처리 방안 검토가 필요합니다.

토지이용계획 상 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도 지역이 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 다수의 법적 제한 사항(교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래허가구역 등)이 존재하므로, 관련 법규 준수 여부 및 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신림동에 위치한 다세대주택으로, 미성초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호한 편이며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성도 보통 수준입니다.

권리 분석상 가장 중요한 점은 390,000,000원의 전세권 설정이 매수인에게 인수된다는 사실입니다. 신청 채권자 겸 임차인 박 씨는 보증금 0원, 차임 0원으로 되어 있으나, 2022년 3월 14일에 설정된 3.9억 원 상당의 전세권이 말소되지 않고 인수되므로, 이를 낙찰가 결정 시 반드시 고려해야 합니다.

감정가는 424,100,000원으로 책정되었으나, 인수되는 전세권 금액을 고려하면 실질적인 투자 가치를 면밀히 분석해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

초등학교 인접: 미성초등학교가 인근에 있어 자녀가 있는 가정의 실거주 목적 투자에 유리할 수 있습니다.

신림동 지역 특성: 신림동은 서울 서남권의 주요 주거 지역으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

명확한 권리관계: 인수되는 전세권 외에는 대부분 말소되는 권리이므로, 권리 관계 자체는 비교적 명확한 편입니다. (단, 전세권 인수 부담은 큽니다.)

가치 상승 잠재력: 지역 개발 계획이나 교통 개선 등의 호재가 있다면 장기적인 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

물건 정보:

건물 연식: 2019년 준공 (비교적 신축)

전용 면적: 51.97㎡ (약 15.7평)

감정가: 424,100,000원

인수되는 전세권 보증금: 390,000,000원

주변 시세 분석:

최근 2018년식, 45.37㎡ (약 13.7평) 다세대 주택이 390,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 2850만원).

본 물건은 2019년식으로 더 신축이며, 면적도 15.7평으로 유사합니다.

따라서, 본 물건의 시장 가치를 보수적으로 평당 2850만원으로 가정할 경우, 총 시장 가치는 약 15.7평 * 2850만원/평 = 447,450,000원으로 추정할 수 있습니다.

입찰가 산정:

매수인의 총 실질 부담액 = 입찰가 + 인수되는 전세권 보증금

총 실질 부담액을 추정 시장 가치(447,450,000원) 수준으로 맞춘다고 가정할 때,

입찰가 = 추정 시장 가치 - 인수되는 전세권 보증금

입찰가 = 447,450,000원 - 390,000,000원 = 57,450,000원

권장 입찰가 범위:

시장 상황 및 실제 경쟁 강도에 따라 달라질 수 있으나, 보수적으로 57,000,000원 ~ 70,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 인수되는 390,000,000원을 제외한 '입찰가'에 대한 범위이며, 실제 총 취득 비용은 입찰가에 390,000,000원을 더한 금액이 됩니다.

본 물건은 인수되는 보증금이 높아, 입찰가는 낮게 형성될 수 있으나, 총 부담액은 시장 가치 대비 경쟁력이 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

최종 입찰가 결정 시에는 본인의 자금 계획, 투자 목표, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.