나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100806 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1586-14 멜라 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Q · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "관악구청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 위주로 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철2호선 "서울대입구역"이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2021.12.29) 외벽 : 외장석재붙임 등 마감, 내벽 : -, 창호 : 샤시창 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 토지로서, 공동주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

부지의 북서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

봉천동 1586-14, 1586-15 (각 필지별): 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100806 (1)

물건종별: 도시형생활주택

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1586-14 멜라 2층 201호

감정가: 323,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 27.73㎡ (약 8.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 33.20㎡ (약 10.04평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 (철근콘크리트구조)

사용승인일: 2021년 12월 29일

1.3. 감정가 및 시장 동향

감정가: 323,000,000원

토지 지분: 27.733000000000004㎡

건물 지분: 33.2㎡

최근 매매 사례 분석 (상세 내용은 4.2항 참조)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "관악구청" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택 위주로 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능합니다.

인근에 버스정류장과 지하철 2호선 "서울대입구역"이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 인접 도로

부지의 북서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2026타경100806) 등기 (2026.04.21. 접수)입니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가서 및 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

단, 물건명세서 참고사항에 "지상권개요: -"로 기재되어 있으나, 구체적인 권리 내역은 상세히 파악되지 않아 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

임차인: 주택도시보증공사 (김현지)

보증금: 379,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 1월 21일

확정일자: 2022년 1월 6일

배당신고일자: 2024년 1월 9일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이에 따라 본 건 경매 절차에서 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

3.4. 등기부 현황 요약

소유권보존: 김석원 외 3명 (2022.01.06. 접수)

공유자전원지분전부이전(매매): 조경환 (2022.01.24. 접수)

주택임차권: 김현지 (2022.01.06. 접수) (말소 예정)

강제경매: 주택도시보증공사 (2026.04.21. 접수) (말소기준권리)

등기부채권 총액: 379,000,000원

4. 상권분석

4.1. 용도 및 주변 이용 현황

건물 용도: 공동주택 (도시형생활주택 단지형)

주변 지역: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등 혼재

4.2. 인근 유사 물건 시세 분석

본 건 건물(멜라)은 2021년 12월 사용승인된 철근콘크리트 구조 도시형생활주택입니다.

건물 전용면적은 33.20㎡ (약 10.04평)입니다.

주변 유사 면적 다세대주택 최근 매매 사례 (2026년 7월 기준) 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 전용면적 26.98㎡ (약 8.16평), 2016년식, 매매가 283,000,000원 (약 10,490,000원/㎡)

* 전용면적 39.75㎡ (약 12.03평), 2022년식, 매매가 540,000,000원 (약 13,580,000원/㎡)

* 전용면적 69㎡ (약 20.87평), 2003년식, 매매가 385,000,000원 (약 5,580,000원/㎡)

본 건의 감정가는 323,000,000원 (약 9,730,000원/㎡)입니다.

이는 주변 신축 및 유사 면적 다세대주택의 최근 매매 시세보다 다소 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

특히 2022년식 건물 사례(약 1358만원/㎡)와 비교 시, 본 건의 감정가는 시세 대비 낮은 수준으로, 잠재적 상승 여력이 있다고 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

인근에 "관악구청"이 소재하여 행정 편의성이 있습니다.

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

본건 주변의 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

5.3. 기타

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등 생활 편의 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

HUG 인수조건 변경 및 공동담보로 인한 경매 절차의 복잡성이 있었으나, 확약서 제출 등을 통해 임차권 관련 인수 부담은 해소된 것으로 보입니다.

다만, 복잡한 권리 관계를 파악하는 데 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

건축물대장상 별도 표기된 위반 건축물 정보는 없습니다.

건물 사용승인일(2021.12.29)이 비교적 최근이므로, 건물 노후화에 따른 즉각적인 대규모 수리 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

6.3. 주변 혐오시설

서울특별시 관악구 봉천동 1586-14번지 일대 부동산에 대한 주변 혐오시설 유무를 확인하였으나, 현재까지 관련 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치한 2021년 신축 도시형생활주택으로, 지하철 2호선 서울대입구역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 모든 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 평가되며, HUG 관련 복잡성은 종결된 것으로 판단됩니다.

주변 유사 물건 시세 대비 감정가가 보수적으로 책정된 것으로 보여, 시세 상승 및 투자 수익을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 서울대입구역 인접하여 교통 편리.

* 최신 건축물: 2021년 준공으로 건물 노후화에 대한 걱정이 적음.

* 권리 분석상 안전: 임차인 인수 부담 없음.

* 시세 상승 잠재력: 감정가 대비 주변 시세가 높게 형성될 가능성 보유.

9. 예상 입찰가

감정가: 323,000,000원

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본 건의 현재 시장 가치는 약 348,000,000원 ~ 450,000,000원 범위로 추정됩니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 명도 관련 예상 비용 외 추가적인 금액 부담은 없습니다.

경쟁률, 명도 가능성, 낙찰 후 예상 수익률 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 80% ~ 95% 수준 또는 시장 가치 하단부에서 결정될 수 있습니다.

따라서, 보수적으로는 270,000,000원 ~ 330,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 시장 상황 및 개인의 투자 전략에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.