나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32951 [1] 광주광역시 광산구 우산동 1606-8 제지하2층 제201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

- 일괄매각
- 301호(목록6), 302호(목록7)는 별도의 벽체 및 경계 구분없이 1개의 사무실로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32951 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 우산동 1606-8 (새주소: 광주광역시 광산구 무진대로212번길 13-32 (우산동))

용도: 제2종근린생활시설 (근린상가)

감정가: 4,842,000,000원

토지면적: 584.10㎡ (약 176.68평)

건물면적: 2449.67㎡ (약 741.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOO

특이사항: 중복사건, 대항력있는 임차인 존재

주의사항:

- 일괄매각

- 301호(목록6), 302호(목록7)는 별도의 벽체 및 경계 구분 없이 1개의 사무실로 이용 중임

2. 입지조건

본 물건은 광주광역시 광산구 우산동에 위치하며, 주변은 다양한 상업 시설 및 주거 시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 광주 도시철도 1호선 소태역과 가까워 대중교통 이용이 용이하며, 주요 도로망 접근성이 좋아 차량 이용 시에도 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: 본 물건이 위치한 무진대로212번길 일대는 상업 지역으로, 다양한 소매점, 음식점, 금융기관 등 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준히 유지되는 지역입니다. (검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.)

* 신축 건물과의 연관성: 제공된 건축물대장 정보에 따르면, 본 건물의 새 주소는 광주광역시 광산구 무진대로212번길 13-32이며, 이는 1997년 4월 22일에 사용 승인된 건물의 주소가 변경되었음을 시사합니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 6월 29일 접수된 광주어룡신용협동조합의 근저당권 (금 3,000,000,000원) 입니다. 경매 진행으로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리가 없다면, 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, '대항력있는 임차인'이 존재하여 이에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 50,000,000원, 전입/사업일자 2024-01-30, 확정일자 2024-02-25, 배당신고일자 2024-11-26, 대항력: 없음.

* 김 : 보증금 10,000,000원, 전입/사업일자 2024-01-26, 확정일자 2024-09-02, 배당신고일자 2024-12-30, 대항력: 없음.

* 김 : 보증금 25,000,000원, 전입/사업일자 2023-06-19, 확정일자 2023-06-19, 대항력: 없음.

* 디엘이앤씨주식회사: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력: 없음.

* 민 : 보증금 15,000,000원, 전입/사업일자 2009-09-23, 대항력: 있음.

* 임 : 보증금 25,000,000원, 전입/사업일자 2024-10-23, 확정일자 2024-10-23, 배당신고일자 2024-10-23, 대항력: 없음.

* 주식회사지에이치비: 보증금 60,000,000원, 전입/사업일자 2015-06-03, 대항력: 있음.

* 지에이코리아 주식회사: 보증금 20,000,000원, 확정일자 없음, 배당신고일자 2024-12-24, 대항력: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: '대항력 있음'으로 표시된 민순 , 주식회사지에이치비는 보증금 회수를 주장하며 임차권을 유지할 수 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있더라도, 이들의 대항력은 낙찰자에게 부담으로 작용할 수 있으므로, 실제 법원 현황 조사를 통해 정확한 권리 관계 및 명도 협상 필요성을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 광주광역시 광산구 우산동 일대는 제2종 근린생활시설의 비중이 높아 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 상업 활동이 이루어지는 곳입니다.

* 상업 밀집 지역: 인근의 무진대로212번길은 식당, 카페, 소매점 등 다양한 업종이 입점해 있어 활발한 상권 형성을 보여주고 있습니다.

* 잠재 고객: 주변 주거 단지 및 유동 인구를 기반으로 한 상권으로, 꾸준한 매출 발생이 기대됩니다.

* 건물 용도: 근린상가로서, 소규모 자영업자부터 중소형 프랜차이즈까지 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 병원, 약국, 마트, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 입점 업체 직원 및 방문객의 편의성이 높습니다.

* 주거 환경: 상업 시설과 함께 주거 지역도 형성되어 있어, 상권의 안정적인 수요 기반이 됩니다.

* 교육 시설: 주변에 학교가 분포하고 있어, 지역 내 교육 수요 또한 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일한 물건에 대해 여러 경매 사건이 진행 중일 가능성이 있습니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있으므로, 진행 중인 모든 사건의 내용을 확인해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 민순 (보증금 15,000,000원) 및 주식회사지에이치비 (보증금 60,000,000원)의 임차권은 낙찰자가 인수하거나 명도 협상이 필요할 수 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원이라도, 이는 배당 순위 등에 따른 결과일 수 있으므로, 임차인과의 명도 진행 여부 및 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 호실 결합 이용: 301호와 302호가 벽체 구분 없이 하나의 사무실로 사용되고 있다는 점은, 향후 분할 매각 또는 원상 복구 시 추가 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다.

* 건축물 노후화: 1997년 사용 승인된 건물로, 일부 시설에 대한 유지보수 또는 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구의 주요 상업 지역에 위치한 근린상가 건물로, 양호한 입지 조건과 잠재적인 상권 가치를 지니고 있습니다. 토지와 건물 모두 일괄 매각 대상이며, 법정지상권이나 유치권 등은 확인되지 않았습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 중복 사건 및 일부 호실의 결합 이용 등 주의 깊게 살펴보아야 할 사항들이 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 명확히 파악하고 해결 방안을 모색한다면, 안정적인 임대 수익이나 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상권 입지: 광주광역시 광산구의 활발한 상업 지역에 위치하여 안정적인 유동인구 및 고객 확보가 가능합니다.

* 일괄 매각 장점: 토지와 건물을 함께 취득함으로써 토지 이용권 확보 및 건물 관리에 유리합니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 계획이나 상권 활성화 정책에 따라 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 초기 투자 비용 고려: 감정가 대비 적정 낙찰가를 산정할 경우, 장기적인 투자 관점에서 매력적인 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가(4,842,000,000원)를 기준으로 하되, 인수해야 할 보증금(0원)을 제외하고 시장 상황, 경쟁 물건, 임차인 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 이와 관련된 명도 비용 및 발생 가능성이 있는 추가 비용을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 정확한 예상 입찰가는 본 물건의 상세 현장 조사, 법원 현황 조사, 주변 시세 조사, 그리고 권리관계 분석 결과를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.