나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1534 [7] 부산광역시 연제구 연산동 658-59 행복드림주건축물 1동 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일감정 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도3호선'물만골역' 북동측 인근에 위치
하는 행복드림주건축물 1동 2층 201호 외 7개호(총 8개호)로서 부근은 단독주택 및 공동
주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도3호선'물만골역' 이
위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 202호 외 7개호로서
외벽 : 스톤코트 및 차장석붙임 마감 등
내벽 : 벽지마감 등
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~8) : 공동주택(다세대주택-도시형생활주택).

설비내역

위생설비 및 화재탐지·경보설비, 공동현관기, 가스난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접함.

인접 도로상태등

인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계 : 미상임.
2). 기타 : (1). 기호(6) 402호는 2개의 현관문 중 공부(건축물현황도)상 복도 서측 입구의
현관문을 사용하지 않고 복도 북측 입구의 현관문에 402호를 표시하여 출입하고 있는 것
으로 탐문되오니, 경매진행 및 응찰시 재확인을 바랍니다.

(2). 기호(6) 402호 구분건물에는 별지 '건물개황도', ‘사진용지’와 같이 제시외건물
기호㉠[경량철골조 판넬지붕 단층(4층소재) 주택일부]이 소재하여 구조·용재·시공정도
·관리상태 및 현상 등을 참작하여 원가법으로 평가하되, 감가수정은 현상, 관리상태
등을 고려하여 관찰감가법으로 평가하고 건물의 면적은 간이한 방법에 의거 개략적으로
사정하였으며 제시외건물의 소유권 및 일괄 경매여부를 재확인하시기 바랍니다.



(3). 기호(6) 402호에서 이용하는 제시외건물 기호㉠에 대한 적법성여부(건축허가 또는
신고 없이 임의로 무단 증축 등의 건축행위) 및 위반건축물여부, 이행강제금여부 등은
관계기관 등에 확인이 필요하오니 경매진행 및 참여시 참고하시기 바랍니다.

(4). 본건은 현장조사시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 내부확인이 곤란하여 관련공부와
외부관찰, 탐문조사 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으니 경매진행 및
응찰시 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경1534 (7)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 658-59 행복드림주건축물 1동 5층501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 85,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 11.72㎡ (약 3.55평)

토지지분: 11.72㎡ (약 3.55평)

건물면적: 16.06㎡ (약 4.86평)

건물지분: 16.06㎡ (약 4.86평)

1.3. 특이사항

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

특수물건정보: 공동담보, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 '물만골역' 북동측 인근에 위치한 행복드림주건축물 1동 5층 501호입니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 '물만골역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 교육환경 보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2018년 4월 26일 접수된 부산은행의 근저당권(583,000,000원)이며, 경매개시결정 등기(부산은행) 및 압류(동래세무서장)는 모두 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 583,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (비고: 없음)

3.2. 임차인 현황

임차인: 최민호 (성씨는 최 )

보증금: 37,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2018년 4월 23일

배당신고일자: 2025년 5월 19일

대항력: 있음

비고:

3.3. 권리분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 법원 기록상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없을 것으로 보입니다. 공동담보물건으로, 다른 담보물건의 매각 결과에 따라 채권 변제율이 달라질 수 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다. 물만골역 역세권으로 유동인구 확보에 유리할 수 있습니다.

4.2. 생활 정보

* 주거 형태: 도시형생활주택 (다세대주택)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층

* 내부 설비: 위생설비, 화재탐지·경보설비, 공동현관기, 가스난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 내부 상태

현장 조사 시 폐문 등으로 인해 내부 확인이 어려웠으며, 외부 관찰 및 탐문 조사에 의거하여 감정평가되었습니다. 따라서 경매 진행 시 내부 이용상황 및 관리상태에 대한 재확인이 필요합니다.

5.2. 제시외 건물 관련

감정평가서 요약에 따르면, 타 호실(기호 6, 402호)에는 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕 단층 주택 일부)이 소재하며, 이와 관련하여 적법성, 위반건축물 여부, 이행강제금 등 추가 확인이 필요하다는 내용이 있습니다. 본건 501호는 공부와의 차이가 없으나, 건물 전체의 복합적인 상황을 고려해야 합니다.

5.3. 건축물 일부 변경 가능성

기호 6, 402호의 경우, 공부상 현관문 외 다른 현관문 사용 정황이 탐문되었습니다. 이는 건물 내 일부 호실에서 발생한 사항으로, 전체 건물의 관리 및 이용 현황을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

5.4. 혐오시설 및 주변 환경

현재 조사된 정보에 따르면, 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 주택 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있으며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 주거 환경으로 양호한 편입니다.

6. 종합 의견

본건은 부산 연제구 연산동 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적 대비 감정가가 책정되어 있습니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다. 다만, 내부 확인의 어려움과 제시외 건물 등 건물 전반에 대한 추가 확인이 요구되는 물건입니다. 교육환경보호구역에 해당한다는 점은 장기적인 가치 측면에서 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 물만골역(3호선) 도보 접근 가능한 위치로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 소형 면적: 1인 가구나 소형 투자 목적에 적합한 면적입니다.

* 교육 환경: 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 권리 인수 부담 적음: 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 없어 권리상 부담이 적습니다.

8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 시기(2017년경 준공 추정)에 건축된 인근 '햇살가득한집'(53.808㎡)의 경우 약 483만원/㎡의 가격으로 거래되었습니다. 이를 바탕으로 본건(16.06㎡)의 시가를 산정하면 약 7,760만원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 8,500만원으로, 이는 시가 추정치 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

제시된 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점과, 경매 물건의 특성상 내부 상태 미확인, 잠재적 법적 이슈 가능성 등을 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가보다 낮은 수준의 입찰을 고려할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 78,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.