나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1534 [5] 부산광역시 연제구 연산동 658-59 행복드림주건축물 1동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일감정 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도3호선'물만골역' 북동측 인근에 위치
하는 행복드림주건축물 1동 2층 201호 외 7개호(총 8개호)로서 부근은 단독주택 및 공동
주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도3호선'물만골역' 이
위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 202호 외 7개호로서
외벽 : 스톤코트 및 차장석붙임 마감 등
내벽 : 벽지마감 등
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~8) : 공동주택(다세대주택-도시형생활주택).

설비내역

위생설비 및 화재탐지·경보설비, 공동현관기, 가스난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접함.

인접 도로상태등

인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계 : 미상임.
2). 기타 : (1). 기호(6) 402호는 2개의 현관문 중 공부(건축물현황도)상 복도 서측 입구의
현관문을 사용하지 않고 복도 북측 입구의 현관문에 402호를 표시하여 출입하고 있는 것
으로 탐문되오니, 경매진행 및 응찰시 재확인을 바랍니다.

(2). 기호(6) 402호 구분건물에는 별지 '건물개황도', ‘사진용지’와 같이 제시외건물
기호㉠[경량철골조 판넬지붕 단층(4층소재) 주택일부]이 소재하여 구조·용재·시공정도
·관리상태 및 현상 등을 참작하여 원가법으로 평가하되, 감가수정은 현상, 관리상태
등을 고려하여 관찰감가법으로 평가하고 건물의 면적은 간이한 방법에 의거 개략적으로
사정하였으며 제시외건물의 소유권 및 일괄 경매여부를 재확인하시기 바랍니다.



(3). 기호(6) 402호에서 이용하는 제시외건물 기호㉠에 대한 적법성여부(건축허가 또는
신고 없이 임의로 무단 증축 등의 건축행위) 및 위반건축물여부, 이행강제금여부 등은
관계기관 등에 확인이 필요하오니 경매진행 및 참여시 참고하시기 바랍니다.

(4). 본건은 현장조사시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 내부확인이 곤란하여 관련공부와
외부관찰, 탐문조사 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으니 경매진행 및
응찰시 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 바랍니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경1534 (5)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 658-59 행복드림주건축물 1동 4층401호 (도로명: 부산광역시 연제구 쌍미천로73번길 28)

* 용도: 도시형생활주택 (공동주택)

* 건물개요: 2017년 사용승인, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호

* 면적:

* 토지면적: 11.72㎡ (약 3.55평)

* 건물면적(전용면적): 16.06㎡ (약 4.86평)

* 감정가: 86,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 주요 특이사항: 공동담보, 재매각

* 특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 물만골역 북동측 인근에 위치.

* 주변환경: 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역.

* 교통: 차량 접근 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 물만골역이 위치하여 대중교통 이용이 편리함. (전반적 교통 사정은 보통)

* 토지 이용: 남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 인접지와 등고 평탄한 세장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 4월 26일 부산은행 근저당권 (583,000,000원).

* 말소예상 권리:

* 주택임차권 (배범석): 보증금 40,000,000원, 확정일자 2021.09.27, 전입일자 2023.12.14. 대항력 없음. (말소 예정)

* 임의경매 (부산은행)

* 압류 (동래세무서장)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 것으로 예상됨. 인수되는 보증금은 0원임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 배범석 (B ), 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-12-14, 확정일자 2021-09-27. 대항력 없음.

* 임차인: 황지현 (H ), 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-03-31. 대항력 없음. (해당 임차인은 말소기준권리보다 늦은 전입일자를 가지고 있어 대항력이 없을 것으로 판단되나, 보증금 및 차임이 미상이므로 주의가 필요합니다.)

* 집합건물 등기부 요약: 총 채권액 623,000,000원으로 감정가를 초과함.

1.3. 상권분석

* 본건은 부산 연제구 연산동에 위치하며, 주거 지역 내 근린생활시설이 혼재된 지역임.

* 인근에 부산도시철도 3호선 물만골역이 있어 역세권의 이점을 가질 수 있으나, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됨.

* 도시형생활주택이라는 점을 고려할 때, 1인 가구 또는 소규모 가구를 대상으로 하는 임대 수요가 있을 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 3호선 물만골역 이용 편리, 시내버스 노선 다수 운행.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능. 대형 쇼핑몰 등은 인근 택시 또는 대중교통 이용 필요.

* 교육시설: 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있어 학교가 인근에 위치할 가능성이 높음. (정확한 학교 위치는 별도 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 폐문 등으로 내부 확인이 어려워 감정평가서상 통상적인 상태를 상정하여 평가함. 경매 진행 및 응찰 시 내부 이용 상황 및 관리 상태 재확인 필요.

* 제시외 건물 존재 (402호 관련): 기호(6) 402호에 경량철골조 판넬지붕 단층의 제시외 건물이 소재하며, 이에 대한 소유권, 일괄 경매 여부, 적법성, 위반건축물 여부, 이행강제금 부과 가능성 등을 재확인해야 함. 이는 본건 401호 물건의 가치에도 간접적인 영향을 줄 수 있음.

* 재매각 물건: 이전 매각에서 유찰되었거나 문제가 발생하여 재매각되는 경우로, 특별한 사유가 있을 수 있으므로 주의 깊은 검토 필요.

* 최저매각가의 20% 보증금: 일반적인 10%가 아닌 20%의 매수신청보증금이 요구되므로 자금 계획 시 유의해야 함.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 검색 결과에서 본건과 직접적으로 연관되거나 영향을 미칠 만한 뚜렷한 혐오시설은 발견되지 않았음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산 연제구 연산동 소재 도시형생활주택으로, 지하철역 인근에 위치하여 기본적인 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있음.

* 권리관계는 비교적 명확하며, 임차인의 대항력이 없고 모든 권리가 말소될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 부담은 적을 것으로 보임.

* 다만, 건물의 내부 상태 확인이 어렵고, 인접 호수(402호)와 관련된 제시외 건물 존재 및 법적 문제 가능성이 잠재적 리스크로 존재함. 또한, 재매각 물건이라는 점과 높은 보증금 비율은 투자 결정 시 추가적인 검토가 필요함을 시사함.

* 소형 평형(약 4.86평)으로, 소형 주거 또는 투자용으로 고려될 수 있으나, 감정가 및 주변 시세와의 비교 분석이 필수적임.

1.7. 투자 포인트

* 소형 평형 도시형생활주택으로 1인 가구 임대 수요 기대 가능.

* 비교적 현대적인 건물 연식 (2017년 준공).

* 명확한 권리관계로 낙찰 후 인수 부담 적음.

* 지하철 역세권 인근에 위치하여 교통 편리성 확보.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 86,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 연산동 라비앙로즈2 (34.65㎡, 2013년식, 4층): 2026년 7월 9,800만원 거래.

* 연산동 햇살가득한집 (53.808㎡, 2017년식, 2층): 2026년 7월 26,000만원 거래.

* 본건은 16.06㎡ (약 4.86평)으로, 면적 대비 가격 결정 요인이 중요함. 제공된 인근 거래 사례에서 면적당 가격 편차가 존재하며, 본건 면적(약 4.86평)을 고려 시, 개별 특성에 따른 가격 산정이 필요함.

* 감정가 86,000,000원은 최근 거래 사례와 비교 시, 물건의 면적, 상태, 재매각 등의 리스크 요인을 감안할 때 신중한 접근이 요구됨.

* 재매각, 내부 미확인, 제시외 건물 관련 리스크 등을 고려하여, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정함.

* 입찰가 제안: 75,000,000원 ~ 85,000,000원. (최종 입찰가는 현장 재확인 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.