나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1534 [8] 부산광역시 연제구 연산동 658-59 행복드림주건축물 1동 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일감정 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도3호선'물만골역' 북동측 인근에 위치
하는 행복드림주건축물 1동 2층 201호 외 7개호(총 8개호)로서 부근은 단독주택 및 공동
주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도3호선'물만골역' 이
위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 202호 외 7개호로서
외벽 : 스톤코트 및 차장석붙임 마감 등
내벽 : 벽지마감 등
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~8) : 공동주택(다세대주택-도시형생활주택).

설비내역

위생설비 및 화재탐지·경보설비, 공동현관기, 가스난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접함.

인접 도로상태등

인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계 : 미상임.
2). 기타 : (1). 기호(6) 402호는 2개의 현관문 중 공부(건축물현황도)상 복도 서측 입구의
현관문을 사용하지 않고 복도 북측 입구의 현관문에 402호를 표시하여 출입하고 있는 것
으로 탐문되오니, 경매진행 및 응찰시 재확인을 바랍니다.

(2). 기호(6) 402호 구분건물에는 별지 '건물개황도', ‘사진용지’와 같이 제시외건물
기호㉠[경량철골조 판넬지붕 단층(4층소재) 주택일부]이 소재하여 구조·용재·시공정도
·관리상태 및 현상 등을 참작하여 원가법으로 평가하되, 감가수정은 현상, 관리상태
등을 고려하여 관찰감가법으로 평가하고 건물의 면적은 간이한 방법에 의거 개략적으로
사정하였으며 제시외건물의 소유권 및 일괄 경매여부를 재확인하시기 바랍니다.



(3). 기호(6) 402호에서 이용하는 제시외건물 기호㉠에 대한 적법성여부(건축허가 또는
신고 없이 임의로 무단 증축 등의 건축행위) 및 위반건축물여부, 이행강제금여부 등은
관계기관 등에 확인이 필요하오니 경매진행 및 참여시 참고하시기 바랍니다.

(4). 본건은 현장조사시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 내부확인이 곤란하여 관련공부와
외부관찰, 탐문조사 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으니 경매진행 및
응찰시 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경1534 (8)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 658-59 행복드림주건축물 1동 5층502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 89,000,000원

토지면적: 12.29㎡ (약 3.72평)

토지지분: 12.29㎡ (약 3.72평)

건물면적: 16.83㎡ (약 5.09평)

건물지분: 16.83㎡ (약 5.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보, (공동담보)

2. 입지조건

위치: 본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 행복드림주건축물 1동 5층 502호에 위치하고 있으며, 부산도시철도 3호선 물만골역 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위환경: 건물 주변으로는 단독주택, 공동주택, 그리고 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

교통: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 물만골역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건은 남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 인접한 토지와 등고 평탄한 세장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2018년 4월 26일 접수된 부산은행 근저당권(을3)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본상의 을구에 기재된 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권개요가 언급되었으나, 비고란에 '없음'으로 기재되어 있어 인수되는 지상권은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박진영

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-08-16

* 확정일자: 2023-03-17

* 배당신고일자: 2025-05-27

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

본 임차인은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금이 없으므로 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 염려는 없습니다.

4. 상권분석

주변 시세 분석:

* 2026년 5월 4일, 23.69㎡ (약 7.17평) 규모의 '금영원룸'이 85,000,000원에 매매되었습니다. 해당 물건의 평당 매매가는 약 11,855,000원입니다.

* 2026년 7월 7일, 34.65㎡ (약 10.48평) 규모의 '라비앙로즈2'가 98,000,000원에 매매되었습니다. 해당 물건의 평당 매매가는 약 9,366,000원입니다.

* 2026년 7월 3일, 53.808㎡ (약 16.28평) 규모의 '햇살가득한집'이 260,000,000원에 매매되었습니다. 해당 물건의 평당 매매가는 약 15,950,000원입니다.

본건(16.83㎡, 약 5.09평)의 감정가는 89,000,000원입니다. 소형 면적이라는 점을 감안하면 감정가는 주변 시세 범위 내에 있으나, 작은 면적 대비 평당 가격은 다소 높게 책정될 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

교통: 부산도시철도 3호선 물만골역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

주변 시설: 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육: 본건이 위치한 지역은 제2종일반주거지역 내 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당하여, 교육 환경 관련 측면에서 양호한 조건을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건축물 상태: 내부 확인이 제한되어 있어 정확한 물건 상태 파악이 어렵습니다. 감정평가는 외부 관찰 및 탐문 조사에 기반하므로, 입찰 시 내부 이용 상황 및 관리 상태를 반드시 재확인해야 합니다.

특수 물건 정보: 감정평가서 요약에 따르면, 기호(6) 402호와 관련하여 2개의 현관문 사용 및 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕 단층 주택 일부)의 존재가 언급되었습니다. 해당 제시외 건물의 적법성, 위반건축물 여부, 이행강제금 부과 가능성 등에 대한 관계 기관 확인이 필요합니다. 이는 본건 502호와 직접적인 관련은 없으나, 건물 전체적인 관리 및 행정상의 잠재적 이슈가 될 수 있습니다.

공동담보: 본 건물이 다른 부동산과 공동으로 담보 설정되어 있습니다. 이는 경매 절차 자체에 직접적인 영향을 주지는 않으나, 담보 설정 규모가 상당함을 시사합니다.

채무 총액: 등기부등본상 총 채무 총액은 약 6억 1천 5백만 원으로, 감정가(약 8천 9백만 원)에 비해 매우 높은 수준입니다. 이는 채무 부담이 상당하다는 점을 나타냅니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 연제구 물만골역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적을 특징으로 합니다. 교통 접근성과 주변 생활 환경은 양호한 편입니다. 권리 관계는 임차인의 대항력이 없고 인수되는 보증금이 없어 비교적 명확합니다. 그러나 내부 확인의 어려움, 일부 호수와 관련된 잠재적 건축물 이슈, 그리고 상당한 채무 총액은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다. 현재 감정가는 주변 소형 면적 시세와 유사하거나 다소 높게 책정된 것으로 판단되어, 투자 결정 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 임대 수익 목적의 투자에 적합할 수 있습니다.

* 물만골역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 임차인 관련 권리 인수 부담이 없어 권리 분석이 상대적으로 단순합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 89,000,000원

주변 시세 고려:

* 인근의 23.69㎡(약 7.17평) 물건이 85,000,000원에 매매된 점을 고려하면, 평당 약 1,185만원 수준입니다.

* 본건의 면적(약 5.09평)을 고려할 때, 평당 1,100만원에서 1,300만원 사이에서 시세가 형성될 수 있습니다.

* 이를 바탕으로 예상 산출 시: 5.09평 * 1,100만원 ≈ 55,990,000원 ~ 5.09평 * 1,300만원 ≈ 66,170,000원

현재 감정가(89,000,000원)는 파악된 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 잠재적 리스크(내부 상태 미확인, 제시외 건물 관련 이슈 등)와 높은 총 채무 총액을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금이 0원임을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 이하에서 결정될 가능성이 높습니다.

종합적인 판단하에, 본 건의 적정 입찰가는 60,000,000원에서 70,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.