나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1534 [3] 부산광역시 연제구 연산동 658-59 행복드림주건축물 1동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일감정 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도3호선'물만골역' 북동측 인근에 위치
하는 행복드림주건축물 1동 2층 201호 외 7개호(총 8개호)로서 부근은 단독주택 및 공동
주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도3호선'물만골역' 이
위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 202호 외 7개호로서
외벽 : 스톤코트 및 차장석붙임 마감 등
내벽 : 벽지마감 등
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~8) : 공동주택(다세대주택-도시형생활주택).

설비내역

위생설비 및 화재탐지·경보설비, 공동현관기, 가스난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접함.

인접 도로상태등

인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계 : 미상임.
2). 기타 : (1). 기호(6) 402호는 2개의 현관문 중 공부(건축물현황도)상 복도 서측 입구의
현관문을 사용하지 않고 복도 북측 입구의 현관문에 402호를 표시하여 출입하고 있는 것
으로 탐문되오니, 경매진행 및 응찰시 재확인을 바랍니다.

(2). 기호(6) 402호 구분건물에는 별지 '건물개황도', ‘사진용지’와 같이 제시외건물
기호㉠[경량철골조 판넬지붕 단층(4층소재) 주택일부]이 소재하여 구조·용재·시공정도
·관리상태 및 현상 등을 참작하여 원가법으로 평가하되, 감가수정은 현상, 관리상태
등을 고려하여 관찰감가법으로 평가하고 건물의 면적은 간이한 방법에 의거 개략적으로
사정하였으며 제시외건물의 소유권 및 일괄 경매여부를 재확인하시기 바랍니다.



(3). 기호(6) 402호에서 이용하는 제시외건물 기호㉠에 대한 적법성여부(건축허가 또는
신고 없이 임의로 무단 증축 등의 건축행위) 및 위반건축물여부, 이행강제금여부 등은
관계기관 등에 확인이 필요하오니 경매진행 및 참여시 참고하시기 바랍니다.

(4). 본건은 현장조사시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 내부확인이 곤란하여 관련공부와
외부관찰, 탐문조사 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으니 경매진행 및
응찰시 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

2. 물건 기본 정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경1534 (3)

물건 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 658-59 행복드림주건축물 1동 3층302호

토지 면적: 15.43㎡ (약 4.67평)

건물 면적: 21.13㎡ (약 6.39평)

용도: 도시형생활주택

감정가: 116,000,000원

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 공동담보

2.2. 건축물 현황

건축물명: 행복드림주건축물

주구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물

준공년도: 2017년 (건축물대장 등록 기준)

해당 호수: 3층 302호

전용 면적: 21.13㎡ (약 6.39평)

토지 지분: 15.43㎡ (약 4.67평)

내외부 마감: 외벽 - 스톤코트 및 차장석붙임, 내벽 - 벽지, 창호 - 샷시

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하며, 부산도시철도 3호선 '물만골역' 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

3.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 3호선 '물만골역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 남측으로는 폭 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

토지 이용 계획: 제2종일반주거지역

환경 보호 구역: 교육환경보호구역(상대정화구역)

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2018년 4월 26일 부산은행 근저당권 (583,000,000원)

매각으로 인하여 말소될 권리:

* 부산은행 근저당권 (말소기준권리)

* 삼성카드 가압류 (9,443,714원)

* 부산은행 임의경매 (본건 경매)

* 동래세무서장 압류

등기부채권 총액: 592,443,714원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인된 내용 없음.

4.2. 임차인 현황

임차인: 김 (임차인 김향심)

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 12월 2일

확정일자: 2019년 11월 15일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 55,000,000원은 인수되지 않고 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

5. 상권 분석 및 시세 동향

5.1. 주변 거래 사례 분석

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 지역의 다세대주택 거래는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월: 23.69㎡ (약 7.16평), 8,500만원 (평당 약 1,187만원)

* 2026년 7월: 34.65㎡ (약 10.48평), 9,800만원 (평당 약 935만원)

* 2026년 7월: 53.808㎡ (약 16.28평), 26,000만원 (평당 약 1,597만원)

본건(21.13㎡, 약 6.39평)의 감정가는 116,000,000원입니다. 이는 평당 약 1,815만원 수준으로, 가장 유사한 건축 연도(2017년 등록)를 가진 53.808㎡ 면적의 거래 사례(평당 약 1,597만원)와 비교 시 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 유사 면적의 거래 사례(23.69㎡, 8,500만원)와 비교 시에는 높은 편에 속합니다.

6. 생활 정보

6.1. 편의 시설

주변 지역에 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근 물만골역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리하여 직주근접성이 양호합니다.

6.2. 교육 환경

본건은 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당하여 교육적 측면에서의 관리가 이루어지고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 제시외 건물 관련 사항

건축물 현황에 따르면, 인접 호수(402호)에 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕 단층 주택 일부)이 소재하는 것으로 파악되었습니다. 해당 제시외 건물의 적법성(건축허가, 위반건축물 여부, 이행강제금 등)은 관계기관 확인이 필요하며, 철거 명령이나 이행강제금 부과 가능성이 존재합니다. 이는 본건 302호와 직접적인 관련성은 낮으나, 건물 전체의 관리 이슈로 고려될 수 있습니다.

7.2. 내부 확인의 어려움

현장 조사 시 폐문 등으로 인해 내부 확인이 곤란하여, 실제 내부 상태, 이용 상황, 관리 상태는 외부 관찰이나 탐문 조사에 따른 일반적인 상태와 다를 수 있습니다. 경매 진행 시 반드시 내부를 직접 확인해야 합니다.

7.3. 호수 표기 오류 가능성

인접 호수(402호)의 경우, 공부상과 달리 복도 북측 입구의 현관문을 사용하여 출입하는 것으로 탐문되었으므로, 호수 표기 및 출입구 사용에 대한 재확인이 필요합니다. (본건 302호와 직접적인 관련성은 낮습니다.)

7.4. 임대차 관계

대항력 없는 임차인이 존재하나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있습니다.

7.5. 혐오시설

본건 소재지 주변의 일반적인 정보 검색 결과, 명확하게 확인되는 혐오시설은 없습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구 연산동에 위치한 도시형생활주택으로, 부산도시철도 3호선 물만골역 역세권에 있어 교통이 편리합니다.

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이하로 소멸되어 낙찰자에게 인수되는 권리가 없어 권리관계가 매우 안전한 물건입니다.

다만, 인접 호수의 제시외 건물 관련 잠재적 리스크와 내부 확인의 어려움은 낙찰 시 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점을 감안하여 입찰가를 신중하게 결정하는 것이 중요합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 역세권 입지

부산도시철도 3호선 물만골역이 인접하여 대중교통 이용이 용이하며, 시내 접근성이 우수합니다.

9.2. 권리관계 안정성

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건입니다.

9.3. 소형 면적

전용면적 21.13㎡ (약 6.39평)의 소형 면적으로, 1인 가구 또는 소규모 투자 목적으로 적합할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

감정가: 116,000,000원

주변 실거래가 및 본건 면적, 건축 연도 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 100,000,000원 ~ 110,000,000원 내외로 판단됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 90%~95% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장하며, 최소 105,000,000원에서 최대 110,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 전 최신 시세 확인 및 현장 답사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.