나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1534 [6] 부산광역시 연제구 연산동 658-59 행복드림주건축물 1동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일감정 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도3호선'물만골역' 북동측 인근에 위치
하는 행복드림주건축물 1동 2층 201호 외 7개호(총 8개호)로서 부근은 단독주택 및 공동
주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도3호선'물만골역' 이
위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 202호 외 7개호로서
외벽 : 스톤코트 및 차장석붙임 마감 등
내벽 : 벽지마감 등
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~8) : 공동주택(다세대주택-도시형생활주택).

설비내역

위생설비 및 화재탐지·경보설비, 공동현관기, 가스난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접함.

인접 도로상태등

인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계 : 미상임.
2). 기타 : (1). 기호(6) 402호는 2개의 현관문 중 공부(건축물현황도)상 복도 서측 입구의
현관문을 사용하지 않고 복도 북측 입구의 현관문에 402호를 표시하여 출입하고 있는 것
으로 탐문되오니, 경매진행 및 응찰시 재확인을 바랍니다.

(2). 기호(6) 402호 구분건물에는 별지 '건물개황도', ‘사진용지’와 같이 제시외건물
기호㉠[경량철골조 판넬지붕 단층(4층소재) 주택일부]이 소재하여 구조·용재·시공정도
·관리상태 및 현상 등을 참작하여 원가법으로 평가하되, 감가수정은 현상, 관리상태
등을 고려하여 관찰감가법으로 평가하고 건물의 면적은 간이한 방법에 의거 개략적으로
사정하였으며 제시외건물의 소유권 및 일괄 경매여부를 재확인하시기 바랍니다.



(3). 기호(6) 402호에서 이용하는 제시외건물 기호㉠에 대한 적법성여부(건축허가 또는
신고 없이 임의로 무단 증축 등의 건축행위) 및 위반건축물여부, 이행강제금여부 등은
관계기관 등에 확인이 필요하오니 경매진행 및 참여시 참고하시기 바랍니다.

(4). 본건은 현장조사시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 내부확인이 곤란하여 관련공부와
외부관찰, 탐문조사 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으니 경매진행 및
응찰시 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 바랍니다.

물건 비고

제시외 건물 포함, 2개의 현관문 중 공부상이 아닌 복도 북측 입구의 현관문에 402호를 표시하여 출입하고 있고 제시외 건물에 대한 위반건축물여부, 이행강제금여부 등은 관계기관에 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경1534 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 658-59 행복드림주건축물 1동 4층402호

건물용도: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 108,790,000원

토지면적: 14.05㎡ (약 4.25평)

토지지분: 14.05㎡ (약 4.25평)

건물면적: 19.25㎡ (약 5.82평)

건물지분: 19.25㎡ (약 5.82평)

제시외 건물 면적: 19.30㎡ (약 5.84평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치하며, 부산도시철도 3호선 '물만골역'에서 북동측 인근에 자리 잡고 있음.

주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있음.

2.2. 교통

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 '물만골역'이 위치하여 대중교통 이용이 용이한 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 부산은행의 근저당권(2018.04.26. 접수, 583,000,000원)으로 파악됨.

경매 진행 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

집행법원 경매 매각물건명세서에 따라 제시외 건물이 포함되어 일괄 매각 처리됨.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이 (이시원)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022.03.29

확정일자: 2022.04.18

배당신고일자: 2025.05.26

대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없으며, 배당 절차를 통해 보증금을 우선 변제받을 것으로 예상됨.

3.3. 인수되는 권리

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 정보

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 시기에 건축되었거나 유사한 지역의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같음.

2026년 5월 거래된 금영원룸(2003년식, 23.69㎡)은 85,000,000원에 거래됨.

2026년 7월 거래된 라비앙로즈2(2013년식, 34.65㎡)는 98,000,000원에 거래됨.

2026년 7월 거래된 햇살가득한집(2017년식, 53.808㎡)은 260,000,000원에 거래됨.

본건은 2017년에 건축 허가를 받은 건물에 속하며, 면적이 19.25㎡로 가장 작음.

건축 연도 및 면적을 고려할 때, 인근의 금영원룸(23.69㎡) 거래가액 85,000,000원을 참고할 수 있으며, 평당 단가로 환산 시 본건의 적정 가치를 추정하는 데 활용될 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

본건은 물만골역 인근에 위치하여 기본적인 편의시설 접근이 용이함.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대정화구역에 해당하여 주변 교육 시설 보호 구역으로 지정되어 있음.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 특별히 발견되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 문제

본건 402호는 공부상 현황과 다르게 복도 북측 입구의 현관문을 사용하고 있으며, 제시외 건물(19.30㎡)이 존재함.

제시외 건물에 대한 위반건축물 여부, 이행강제금 부과 가능성 등은 관계기관 확인이 필요하며, 이는 추후 추가적인 비용 발생 또는 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 요인이 됨.

6.2. 물리적/현황상 문제

감정평가 시 내부 확인이 어려워 외부 관찰 및 탐문 조사에 기반하여 평가되었으므로, 실제 내부 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필수적임.

제시외 건물의 구조, 용재, 시공정도, 관리상태 등이 원가법 및 관찰감가법으로 평가되었음을 유의해야 함.

7. 종합 의견

본건은 부산 연제구 연산동, 물만골역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있음.

권리관계는 대부분 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 부담이 적은 편임.

그러나 제시외 건물의 존재와 비표준적인 출입구 사용 등 공부상 현황과 실제 이용 현황 간의 차이로 인한 법적, 행정적 리스크가 존재함.

제시외 건물과 관련된 문제 해결 비용 및 법규 검토가 반드시 선행되어야 하며, 이를 고려한 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

물만골역 도보 이용 가능한 역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력이 있음.

협소한 면적으로 1인 가구 임대 수익 또는 소형 투자 목적에 적합할 수 있음.

제시외 건물 관련 리스크를 성공적으로 관리하거나 해소할 경우, 투자 가치 상승을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 108,790,000원

주변 시세 및 본건의 특이사항(제시외 건물, 비표준 출입구 등)을 종합적으로 고려할 때, 잠재적 리스크를 감안하여 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

제시된 정보를 바탕으로 산출된 예상 입찰가는 103,000,000원임.

이는 본건의 감정가와 유사한 연식의 최신 거래 사례를 참고하여 산정되었으며, 제시외 건물 관련 리스크 해소 가능성을 염두에 둔 금액임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.