나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22141 [2] 부산광역시 동래구 온천동 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜림감정 · 평가일 2025.07.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 '온천초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근은 대
단지 아파트, 중소규모 공동주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건(기호1,3)은 인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지로 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호1은 북서측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접하고, 기호3은 북측으로 왕복 3차선 아스
팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(790-6) : 제2종일반주거지역(2017-01-04), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>.

기호3(791-1) : 제2종일반주거지역(2017-01-04), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상,
기타 : 기호3(791-1) 토지 북측 극히 일부는 도시계획시설 '도로'저촉이고, 일부 현황 '도로
로 이용 중임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 : 석조 와가 2층 건물로서(사용승인일:1960.05.04),

외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 목조 및 샷시창의 구조임.

기호4 : 블록조 슬래브지붕 단층 건물로서(사용승인일:1974.12.01),

외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감,,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 목조 및 샷시창의 구조임.

이용상태

기호2,4 공히 주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 소재하는 제시외건물(별첨 지적 및 건물 개황도 참조. 기호 ㄱ~ㅂ)은 부합물
혹은 종물로 판단되어 실측사정 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상,
기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22141 (2)

* 소재지: 부산광역시 동래구 온천동 791-1

* 용도: 단독주택

* 감정가: 1,325,261,700원

* 토지면적: 241.00㎡ (약 72.90평)

* 건물면적: 58.14㎡ (주건축물, 약 17.58평) + 55.00㎡ (제시외 건물, 약 16.64평)

* 경매구분: 공유물분할을 위한 경매(부동산)

* 채권자: 김OO

* 매각대상: 기타 (일괄매각. 제시외 건물 포함)

* 특이사항: 공유물분할경매, 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 '온천초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 대단지 아파트, 중소규모 공동주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 및 도로 상태

본건 토지(기호3, 791-1번지)는 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 북측으로는 왕복 3차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 북측 일부는 도시계획시설 '도로'에 저촉되거나 현황 도로로 이용 중입니다. 또한, '교육환경 보호에 관한 법률'에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 경매개시 근거

본 경매는 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다.

* 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2025년 6월 17일 접수된 임의경매(갑3)입니다. 이에 앞선 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다. 관련 개요는 비고란에 기재되어 있으나 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 파악되어 인수 보증금 외 다른 조건으로 인한 문제가 발생할 가능성은 있으므로 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보는 주로 연립주택 및 다세대주택으로, 본건과 같은 대지면적을 가진 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 분석된 사례들을 통해 온천동 지역의 공동주택 시세는 전용면적 약 22~40㎡ 기준으로 2026년 4월 기준, 7,000만원에서 1억 6,500만원 사이에 거래된 것으로 확인됩니다. 이는 평당 약 316만원에서 412만원 수준으로, 본건의 감정가 13억 2,526만원은 토지 가치가 상당 부분을 차지하고 있음을 시사합니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설

본건 서측 인근에 온천초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 편의시설

주변에 대단지 아파트 및 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 환경

조용한 주거 환경을 갖추고 있으며, 전반적으로 주거지로서의 입지 조건이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 노후도

주건축물(기호2)은 1960년 5월, 부속건물(기호4)은 1974년 12월에 사용승인되어 건축된 지 상당한 시간이 경과하였습니다. 따라서 향후 리모델링 또는 재건축 시 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지계획저촉

본건 토지(기호3) 북측 일부가 도시계획시설 '도로'에 저촉되어 있어 건축행위 또는 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공유물분할 경매 특성

공유물분할 경매는 등기부상 공유자 전원이 참여하거나, 일부 공유자가 경매를 신청하여 진행되는 경우가 많아, 경매 후에도 공유물에 대한 법적 분쟁이 완전히 해소되지 않을 가능성이 있습니다.

* 미상 임대관계

임대관계가 미상으로 파악되어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 미소멸 권리

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있습니다. 이는 향후 재산권 행사에 제한을 줄 수 있으므로, 등기부등본 및 현장 조사를 통해 정확한 내용을 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 온천동의 양호한 입지에 위치한 단독주택으로, 넓은 대지면적을 확보하고 있어 잠재적 가치가 높습니다. 온천초등학교 인근으로 교육 환경이 우수하며, 차량 및 대중교통 접근성 또한 양호합니다. 그러나 건물이 노후화되었고, 토지 일부가 도시계획시설 도로에 저촉되는 점, 그리고 공유물분할 경매의 특수성과 지상권의 미소멸 가능성 등은 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 감정가는 13억 2,526만원으로 책정되었으며, 이는 지역 내 단독주택 부지 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(241㎡)을 활용한 재건축 또는 증축 가능성

* 우수한 입지 조건 (온천초 인근, 동래구 중심 생활권)

* 공유물분할 경매를 통한 상대적으로 낮은 낙찰가 기대 가능성 (단, 경쟁률에 따라 변동)

* 제시외 건물 포함으로 활용 가치 증대 가능성

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 132,526만원입니다. 제공된 주변 시세 자료는 주로 소형 공동주택으로, 본건과 같은 단독주택 및 넓은 대지면적을 가진 물건과는 직접 비교가 어렵습니다. 따라서 감정가를 기준으로 낙찰가율을 적용하여 예상 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

건물이 노후화되었고, 토지 일부 저촉 및 공유물 분할 경매의 특수성을 고려할 때, 일반적으로 85% ~ 95%의 낙찰가율을 적용해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 11억 2,500만원 ~ 12억 5,900만원

상세한 현장 조사와 권리관계 확인, 그리고 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

1.10. 주변 혐오시설 정보

부산광역시 동래구 온천동 791-1번지 일대 주변에 대한 혐오시설(공장, 폐기물 처리 시설, 유흥업소 밀집 지역 등)에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 온천동 지역 특성상 주거 밀집 지역이므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.