나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8237 [4] 경상북도 경산시 남천면 금곡리 423-66 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 별빛감정 · 평가일 2025.06.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 남천면 금곡리 소재 "(구)금곡초등학교" 북서측 인근(기호 1) 및 서측 인근(기호 2)에 각각 위치하며, 주위일대는 국도주변의 소규모 공장, 창고시설 및 농경지 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 및 인근까지 소형 차량의 출입이 가능하며, 국도 주변에 위치하여 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 1) 부정형, 기호 2)사다리형의 토지로서 인근지대와 등고평탄하며, 공히 전(휴경지 상태) 입니다.

인접 도로상태

기호 1) 지적도상 맹지이나 주차장으로 이용하고 있는 인접토지(국유지인 423-13번지)를 경유하여 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다. 기호 2) 지적도상 맹지로서 인접토지(668-14번지)를 경유하여 진입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 계획관리지역([고시일:2009.02.12]), 성장관리계획구역(2024-01-25)(성장관리 계획구역(산업형)_경산시 고시 제2024-14호(2024.01.25)), 가축사육제한구역 (2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축 사육제한구역(하천100M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 기호 2) 계획관리지역([고시일:2009.02.12]), 성장관리계획구역(2024-01-25)(성장관리 계획구역(산업형)_경산시 고시 제2024-14호(2024.01.25)), 가축사육제한구역 (2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축 사육제한구역(하천100M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2015-04-17)(접도구역,부산지방국토관리청고시 제2015-142호(2015.4.17.))<도로법>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

기호 1,2) 공히 공부상 지목이 "과수원" 이나 현황 "전"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: 본건 기호 2)지상에 별첨 "사진용지"와 같이 이동이 용이한 컨테이너 및 이동식 화장실이 소재하는 바 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 4, 5 현황 및 공부상 일단의 건부지로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경8237 (4)

* 소재지: 경상북도 경산시 남천면 금곡리 423-66

* 용도: 근린시설 (창고시설, 제2종근린생활시설)

* 감정가: 4,074,820,340원

* 토지 면적: 6,093.00㎡ (약 1,843.02평)

* 건물 면적: 4,722.31㎡ (약 1,428.45평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 172.30㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 대항력있는임차인, 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

* 주위 환경:

본건은 경상북도 경산시 남천면 금곡리 소재 "(구)금곡초등학교" 북서측 인근 및 서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 국도변의 소규모 공장, 창고시설 및 농경지 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통입니다.

* 교통 상황:

본건 및 인근까지 소형 차량의 출입이 가능하며, 국도 주변에 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 토지 현황:

기호 1) 토지는 부정형, 기호 2) 토지는 사다리형입니다.

인근 지대와 등고 평탄하며, 공히 전(휴경지 상태)으로 이용 중입니다.

공부상 지목은 "과수원"이나 현황은 "전"입니다.

* 인접 도로 상태:

기호 1) 토지는 지적도상 맹지이나, 주차장으로 이용 중인 인접 토지(국유지 423-13번지)를 경유하여 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

기호 2) 토지는 지적도상 맹지로서 인접 토지(668-14번지)를 경유하여 진입이 가능합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(주거밀집800M, 하천100M), 접도구역에 해당합니다.

* 건축물 정보:

건축물대장상 주요 용도는 창고시설 및 제2종 근린생활시설입니다.

구조는 철골조/R.C조이며, 지하 1층, 지상 4층으로 구성되어 있습니다.

건축 연면적은 4,722.31㎡(약 1,428.45평)입니다.

3. 권리분석

* 등기부상 권리 관계:

말소기준권리는 2023년 10월 6일 접수된 청운신용협동조합의 근저당권 (2,420,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (모든 등기된 권리가 말소 예정으로 표시됨)

* 채권 총액:

토지 등기부채권 총액: 3,795,186,301원

건물 등기부채권 총액: 3,795,186,301원

* 임차인 현황:

대항력 있는 임차인:

* 하우치코리아자영주식회사: 보증금 50,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2022-08-11, 대항력 있음.

* 자영 주식회사하우치코리아자영: 보증금 50,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2021-10-20, 대항력 있음.

* 한규재: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-09-21, 대항력 있음.

대항력 없는 임차인:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-01-16, 대항력 없음.

* 손 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-04-03, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 40,000,000원, 차임 4,000,000원, 전입일자 2024-07-26, 대항력 없음.

* 주식회사영진기계: 보증금 30,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입일자 2024-03-07, 대항력 없음.

* 주식회사태진아이엔디: 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-24, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2025-04-02, 대항력 없음.

* 주식회사경산지점: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 없음, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원. (대항력 있는 임차인의 보증금은 현재 0원으로 계산되어 인수되지 않습니다.)

4. 상권분석

* 주변 환경:

국도변에 위치하여 접근성은 양호하나, 주거 밀집 지역과는 다소 거리가 있으며 공장, 창고, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

* 용도 적합성:

해당 물건의 용도는 근린시설(창고시설, 제2종근린생활시설)로, 주변 환경과 일부 부합하는 측면이 있습니다.

* 개발 가능성:

계획관리지역 및 성장관리계획구역(산업형)으로 지정되어 있어, 향후 산업 관련 시설 개발 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통:

국도 접근이 용이하여 차량 이용 시 이동이 편리합니다. 다만, 대중교통 이용 편의성은 다소 낮을 수 있습니다.

* 편의시설:

(구)금곡초등학교 인근에 위치하나, 대규모 상업 시설이나 주거 편의 시설은 인접 지역에 집중되어 있을 가능성이 높습니다.

* 주변 환경:

농경지 및 공장 등이 혼재되어 있어 쾌적한 주거 환경과는 거리가 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인:

한규재 님을 비롯하여 총 3명의 임차인이 대항력을 갖추고 있습니다. 본 건에서는 이들의 보증금 인수 금액이 0원이므로 명도 시 협상 대상이 될 수 있습니다.

* 맹지 및 도로 접근:

기호 1, 2 토지 모두 지적도상 맹지이며, 인접 토지를 경유하여 진입해야 하므로 도로 이용에 대한 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 지목과의 차이:

공부상 지목이 "과수원"이나 현황은 "전"으로 이용되고 있어, 토지 이용에 있어 공부와 현황 간 차이가 존재합니다.

* 가축 사육 제한 구역:

주거밀집지역 및 하천으로부터 일정 거리 이내에서는 가축 사육이 제한될 수 있습니다.

* 중복 병합 사건 및 공동 담보:

경매 절차가 중복 병합되어 진행되고 있어, 법률적인 검토를 철저히 하여야 하며, 공동 담보로 설정된 다른 물건의 처리 결과가 본건에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적과 연면적을 가진 근린시설(창고시설, 제2종근린생활시설)로, 계획관리지역 및 성장관리계획구역(산업형)으로 지정되어 있어 잠재적인 개발 가치가 있습니다.

하지만, 대항력 있는 임차인이 존재하고, 토지가 맹지이며, 지목과 현황이 일치하지 않는 점 등은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

경매 절차가 중복 병합되어 진행되고 있어, 법률적인 검토를 철저히 하여야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(6,093㎡)과 연면적(4,722.31㎡)을 활용한 다양한 개발 및 사업 가능성.

* 성장관리계획구역(산업형) 지정으로 향후 지역 개발에 따른 자산 가치 상승 기대.

* 감정가 대비 시세 비교 분석을 통한 저가 매수 기회.

* 매각으로 인한 모든 권리 소멸 예정.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 현재 시세, 유사 물건 낙찰가율, 투자 수익률, 명도 비용, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 금액이 0원이므로, 이 부분은 입찰가 산정 시 추가 부담으로 작용하지 않습니다.

다만, 맹지 여부, 도로 상황, 임차인과의 협상 가능성 등 잠재적 리스크 요소를 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 심층적인 시장 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.