나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8237 [2] 경상북도 경산시 남천면 금곡리 668-15 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 별빛감정 · 평가일 2025.06.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 남천면 금곡리 소재 "(구)금곡초등학교" 북서측 인근(기호 1) 및 서측 인근(기호 2)에 각각 위치하며, 주위일대는 국도주변의 소규모 공장, 창고시설 및 농경지 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 및 인근까지 소형 차량의 출입이 가능하며, 국도 주변에 위치하여 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 1) 부정형, 기호 2)사다리형의 토지로서 인근지대와 등고평탄하며, 공히 전(휴경지 상태) 입니다.

인접 도로상태

기호 1) 지적도상 맹지이나 주차장으로 이용하고 있는 인접토지(국유지인 423-13번지)를 경유하여 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다. 기호 2) 지적도상 맹지로서 인접토지(668-14번지)를 경유하여 진입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 계획관리지역([고시일:2009.02.12]), 성장관리계획구역(2024-01-25)(성장관리 계획구역(산업형)_경산시 고시 제2024-14호(2024.01.25)), 가축사육제한구역 (2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축 사육제한구역(하천100M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 기호 2) 계획관리지역([고시일:2009.02.12]), 성장관리계획구역(2024-01-25)(성장관리 계획구역(산업형)_경산시 고시 제2024-14호(2024.01.25)), 가축사육제한구역 (2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축 사육제한구역(하천100M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2015-04-17)(접도구역,부산지방국토관리청고시 제2015-142호(2015.4.17.))<도로법>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

기호 1,2) 공히 공부상 지목이 "과수원" 이나 현황 "전"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: 본건 기호 2)지상에 별첨 "사진용지"와 같이 이동이 용이한 컨테이너 및 이동식 화장실이 소재하는 바 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환. 지적도상 맹지임. 지상소재 이동이 용이한 컨테이너 및 이동식 화장실 매각 제외. 공부상 지목이 ‘과수원’이나 현황 ‘전’임. ‘농지가 방치, 불법형질 전환 되어있고, 자재물 적치 및 불법 건축물 있으며, 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령 발하여질 가능성 있다’는 경산시 남천면장의 사실조회회신이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구지방법원 2025타경8237 (2) 사건으로, 경상북도 경산시 남천면 금곡리 668-15에 소재하고 있습니다.

토지 면적은 2582.00㎡ (약 781.06평)이며, 감정가는 400,210,000원입니다.

해당 물건은 토지 강제경매로 진행되며, 매각 대상은 토지 전부입니다.

토지의 현황 지목은 '전'이나 공부상 지목은 '과수원'입니다.

채권자는 신용보증기금(신OOOOO)입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상북도 경산시 남천면 금곡리에 위치하며, "(구)금곡초등학교" 북서측 및 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 일대는 국도변에 형성된 소규모 공장, 창고시설 및 농경지 등으로 이루어져 있어 일반적인 주변 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 소형 차량의 진출입이 가능하며, 국도변에 위치하여 제반 교통 사정은 보통입니다.

도로 상태는 기호 1 토지의 경우 지적도상 맹지이나, 인접 토지(국유지 423-13번지)를 경유하여 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다. 기호 2 토지는 지적도상 맹지로서 인접 토지(668-14번지)를 경유하여 진입이 가능합니다.

토지 이용 계획으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(주거밀집 800M, 하천 100M)에 해당합니다. 기호 2 토지는 접도구역이기도 합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 모든 권리가 말소되는 건으로, 낙찰자가 인수할 부담이 되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부등본 상 근저당권, 지상권, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등 다수의 권리 내역이 존재하나, 모두 말소 예정입니다.

말소기준권리는 청운신용협동조합의 근저당권으로 추정됩니다.

등기부채권 총액은 3,930,169,970원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 경산시 남천면의 농경지로, 주변에 소규모 공장, 창고시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

활발한 상업 활동이 이루어지는 지역은 아니며, 주로 농업 또는 관련 시설 위주로 형성되어 있어 상권으로서의 가치는 제한적입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 "(구)금곡초등학교" 인근에 위치하며, 농경지 주변으로 주거 및 산업 시설이 산재해 있습니다.

인근의 편의시설, 교육시설 등은 읍면 소재지로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지 취득 자격 증명 필수: 농지법상 농지 취득 자격 증명 미제출 시 매수 보증금 미반환의 위험이 있습니다.

* 맹지: 지적도상 맹지이므로, 인접 토지 이용 동의 확보 또는 별도의 진입로 확보가 필요합니다.

* 현황과 공부상 지목 불일치 및 위법 사항: 공부상 지목은 '과수원'이나 현황은 '전'이며, 농지 방치, 불법 형질 변경, 자재물 적치, 불법 건축물 등 위법 사항이 경산시 남천면장으로부터 확인되었습니다. 이에 따라 향후 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

* 매각 제외 물건: 지상에 소재한 이동이 용이한 컨테이너 및 이동식 화장실은 매각 대상에서 제외됩니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경상북도 경산시 남천면 금곡리에 소재한 2582.00㎡(약 781.06평) 규모의 토지입니다. 감정가는 400,210,000원입니다.

모든 권리 관계는 말소 예정으로 낙찰 후 인수할 권리는 없습니다.

그러나 지적도상 맹지이며, 농지 취득 자격 증명 발급이 필수적이라는 점을 유의해야 합니다.

더욱이, 공부상 지목과 현황이 상이하고, 농지 방치, 불법 형질 변경, 불법 건축물 등 위법 사항이 지적되어 향후 원상회복 명령 등 추가적인 법적, 행정적 문제가 발생할 수 있는 상당한 리스크가 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건은 현재로서는 뚜렷한 투자 포인트가 제시되기 어려운 물건입니다.

농지로서의 법적 제약, 맹지라는 접근성 문제, 그리고 가장 큰 리스크 요인인 현황상의 불법 행위 및 그로 인한 원상회복 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

해당 토지의 잠재적 가치 상승 가능성보다는 현재 존재하는 리스크 관리 및 해소 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 400,210,000원을 기준으로, 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 산정합니다.

* 농지법상 취득 자격 증명 발급 가능 여부 및 절차.

* 맹지로서의 진입로 확보 문제.

* 현황상의 위법 사항(방치, 불법 형질 변경, 불법 건축물 등)으로 인한 원상회복 비용 및 행정적 부담 가능성.

* 낙찰 후 소요될 수 있는 각종 비용 (농지 전용 관련 비용, 원상회복 비용 등).

위와 같은 제반 사정을 감안할 때, 본 건의 보수적인 예상 입찰가 범위는 감정가의 50% ~ 70% 수준으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 200,000,000원 ~ 280,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.