나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12575 [1] 경기도 수원시 팔달구 고등동 300-16 센트럴시티뷰 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동 소재 "수원역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주택, 근린생활시설 등이 밀집되어있는 지역으로 제반 주위환경은 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 지하철 1호선(수인분당선, KTX) "수원역" 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2021.07.27) 외벽 : 석재 등 붙임 마감 내벽 : 석재 등 붙임 마감 창호 : 샷시 창호

이용상태

본건은 집합건축물대장 상 '제1종근린생활시설(의원)'이며, 현황 '공실' 상태입니다.

설비내역

본건이 속한 건물은 위생설비, 급배수설비, 냉난방설비, 승강기설비, 주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 건물은 (1)고등동300-16 사다리형 토지와 (2)고등동309 사다리형 토지의 일단지로서, 업부시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남측 노폭 약 15m 포장도로와 서측 노폭 약 7m 포장도로에 각각 접해있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 고등동 300-16 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> (2) 고등동 309 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 공실이며, 기타사항은 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 '제1종근린생활시설(의원)'이며, 현황 '공실'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경12575 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 고등동 300-16 센트럴시티뷰 2층202호 (신 주소: 경기도 수원시 팔달구 갓매산로 66)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕 12층 건물 내 제2층 제202호

* 사용 승인일: 2021년 7월 27일

* 용도: 집합건축물대장 상 '제1종근린생활시설(의원)' (건물 전체 용도는 업무시설, 근린생활시설)

* 감정가: 144,000,000원 (일억 사천사백만원)

* 토지 면적: 26.14㎡ (약 7.91평)

* 건물 면적: 95.14㎡ (약 28.78평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 양

* 현황: 공실

2. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 팔달구 고등동에 위치하며, "수원역" 북동측 인근에 자리함.

* 주위 환경: 본건 주변은 아파트 단지, 주택, 근린생활시설 등이 밀집되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역임.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선, 수인분당선, KTX "수원역" 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 도로: 건물 남측으로 폭 약 15m, 서측으로 폭 약 7m의 포장도로와 접해 있음.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역에 해당하며, 방화지구, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등 관련 법규의 제한을 받음.

3. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2023년 5월 16일 접수된 에스제이엔피엘대부주식회사의 근저당 (을1, 1,287,000,000원)임.

* 소멸되는 권리: 말소 기준 권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 등기부등본 상 특별히 인수해야 할 권리는 확인되지 않음. (물건명세서에 지상권 개요가 언급되어 있으나, 구체적인 내용 및 현황은 추가 확인 필요)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원으로 파악되며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보임.

4. 상권분석

* 배후 수요: 주변에 형성된 아파트 단지 및 주택가로 인해 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있음.

* 수원역 상권: 수도권 주요 교통 허브인 수원역의 높은 유동 인구와 상업 시설 이용객을 잠재 고객으로 확보할 수 있는 위치임.

* 복합 용도 건물: 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설이 함께 있어 다양한 업종의 입점이 가능하며, 시너지 효과를 기대할 수 있음.

* 현재 상태: 현황 '공실' 상태이므로, 향후 적극적인 임대 마케팅 및 임차인 유치가 필수적임.

5. 생활정보

* 교통 접근성: 수원역을 중심으로 한 대중교통망이 매우 우수하며, 차량 접근 또한 용이하여 생활 편의성이 높음.

* 생활 편의시설: 주거 및 상업 밀집 지역의 특성상 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리함.

* 도시 인프라: 수원역 인근의 발달된 도시 인프라를 편리하게 이용할 수 있는 입지임.

6. 잠재적 리스크

* 공실 리스크: 현재 공실 상태이므로, 임차인 모집까지 상당한 기간이 소요될 수 있으며, 공실 기간 동안 발생하는 관리비 등 비용 부담이 발생할 수 있음.

* 시장 경쟁: 수원역 주변 상권은 경쟁이 치열할 수 있어, 경쟁력 있는 임대 조건 및 차별화된 마케팅 전략이 요구됨.

* 법규 제한: 토지이용계획 상 비행안전구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 본 물건에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 수원역 초역세권에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 근린생활시설로, 뛰어난 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 권리 관계 또한 명확하여 매수인이 인수해야 할 부담은 없어 안전한 취득이 가능합니다. 현재 공실 상태라는 점은 단기적인 수익 창출에 어려움이 있을 수 있으나, 수원역의 지속적인 발전 가능성과 역세권의 높은 가치를 고려할 때, 적극적인 임대 마케팅을 통해 충분히 극복 가능한 리스크로 판단됩니다. 제1종근린생활시설(의원) 용도로 활용 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력 있는 투자 물건으로 사료됩니다.

8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 수도권 주요 교통 허브인 수원역 역세권으로 높은 미래 가치 보유.

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적음.

* 안정적 수익 잠재력: 제1종근린생활시설(의원) 용도로 병원, 의원 등 고정적이고 안정적인 임대 수요 확보 가능.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높일 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 144,000,000원.

* 본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가, 주변 시세, 예상 임대 수익률, 명도 진행 가능성, 향후 공실 해소 기간 및 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되므로, 실투자금 및 예상 수익률 분석을 통해 보수적으로 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.