나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10630 [1] 경기도 화성시 병점동 756-251 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교감정 · 평가일 2024.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "새봄초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 근거이레 지하철역(1호선: 병점역)이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 2층 201호로서,

외벽 : 벽돌쌓기 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제 한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자 겸 임차인보다 법정기일이 빠른 조세가 있으므로 확인 요함(배당요구종기 기준 총 약 8,395,711원이고, 조세안분적용 등 변동이 있을 수 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경10630 (1)

소재지: 경기도 화성시 병점동 756-251, 2층 201호

용도: 다세대주택

건물 면적: 34.88㎡ (약 10.55평)

토지 면적: 30.60㎡ (약 9.26평)

감정가: 150,000,000원

1.2. 매각 관련 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 장

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 신청채권자 겸 임차인보다 법정기일이 빠른 조세 채권 확인 필요 (배당요구종기 기준 약 8,395,711원, 조세 안분 적용 등으로 변동 가능)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "새봄초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 농경지, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치해 있습니다. 또한 지하철 1호선 병점역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트 구조, 콘크리트 지붕의 5층 건물 중 2층 201호입니다. 외벽은 벽돌쌓기, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방, 엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다. 토지는 공동주택 건부지로 이용 중인 사다리형 토지입니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 제1종일반주거지역에 속해 있으며, 소로2류(폭 8m-10m), 중로1류(폭 20m-25m) 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 주택임차권 설정, 압류, 가압류, 강제경매 등 다양한 권리 내역이 등재되어 있습니다. 총 등기부채권액은 2,231,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 서

전입/사업일자: 2022-03-10

대항력: 있음

보증금 및 차임: 미상

비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 장진우 (신청채권자 겸 임차인)

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-21

확정일자: 2021-12-31

배당신고일자: 2024-01-25

대항력: 있음

비고: 권리분석상 인수 대상입니다.

3.3. 말소기준 권리 및 인수/소멸 여부

말소기준 권리는 2022년 3월 30일 접수된 안산세무서장의 압류(갑5)입니다. 이보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

3.4. 권리관계 종합

물건명세서에 따르면, 을구 3번 접수번호 14461호 주택임차권 설정등기(임차인: 장진우, 보증금 160,000,000원, 전입 2022.01.21., 확정 2021.12.31.)는 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 말소되지 않고 인수될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 지번(756-251)의 2018년 건축된 37.45㎡ 건물은 2026년 1월 154,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 4,112,150원 수준입니다.

4.2. 시세 비교 분석

본건 건물 면적(34.88㎡) 기준으로 유사 거래 사례의 시세를 적용하면 약 143,500,000원 수준의 시세가 추정됩니다. 감정가는 150,000,000원으로, 인근 실거래가와 비교했을 때 시세 수준은 합리적인 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의 및 교육

본건은 "새봄초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한 근린생활시설, 병점역 등이 가까워 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 리스크

임차인 장진우(보증금 160,000,000원)는 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 해당 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 조세 채권 우선 변제 리스크

신청채권자 겸 임차인(장진우)보다 법정기일이 빠른 조세 채권 약 8,395,711원이 존재합니다. 이 조세 채권은 임차인의 배당보다 우선하여 변제될 수 있으며, 조세 안분 적용 등으로 인해 실제 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 확인 필요 사항

임차인 서 의 보증금 및 차임 액수가 미상으로, 정확한 금액 확인 및 인수 여부 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 병점역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 비교적 신축(2018년 건축 추정)으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 6천만원 인수 가능성과 법정기일이 빠른 조세 채권 존재는 투자 시 반드시 고려해야 할 위험 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 병점역 접근성이 좋아 주거 가치가 높습니다.

* 생활 인프라: 학교 및 상업시설이 인접하여 생활이 편리합니다.

* 시세 반영 감정가: 인근 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준입니다.

9. 예상 입찰가

주변 실거래가(756-251, 37.45㎡, 2018년 건축, 2026년 1월 154,000,000원 거래) 및 건물 면적(34.88㎡)을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 143,500,000원에서 150,000,000원 사이로 추정됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인 장진우의 보증금 160,000,000원이 배당으로 전액 회수되지 못하고 인수될 경우, 실제 인수 비용은 상당폭 증가하게 됩니다. 또한, 법정기일이 빠른 조세 채권 약 8,395,711원이 존재하여 배당 순위에 영향을 줄 수 있습니다.

이러한 인수 위험을 종합적으로 고려할 때, '인수 보증금'을 제외한 예상 입찰가는 약 145,000,000원으로 산정할 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 임차인 보증금 인수 가능성을 최우선으로 고려하여, 안전 마진을 확보할 수 있는 금액으로 신중하게 결정해야 합니다.

(참고: 본 보고서에서는 외부 지도 서비스나 검색 엔진을 통한 혐오시설 등 추가적인 정보 검색은 수행하지 않았습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.